在經(jīng)歷了3月27日那場(chǎng)引人關(guān)注的拍賣(mài)之后，成都隨后幾場(chǎng)土地拍賣(mài)則顯得波瀾不驚，大多以起拍價(jià)成交，土地市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)楸驹逻B出“地王”而出現(xiàn)騷動(dòng)。

3月31日，成都公共資源交易服務(wù)中心拍賣(mài)兩宗國(guó)有建設(shè)用地，位于成華區(qū)二仙橋北路約39畝地塊，起拍樓面地價(jià)為12900元/平方米；位于青白江區(qū)城廂鎮(zhèn)約71畝地塊，起始樓面地價(jià)為3000元/平方米。兩宗地最終都以起拍價(jià)成交。

“地王”之后歸于平淡

今日拍賣(mài)的位于成華區(qū)二仙橋北路31號(hào)宗地，凈用地面積25862.47平方米，合38.7937畝，為住宅兼容商業(yè)用地，由中建西南院競(jìng)得；位于青白江區(qū)城廂鎮(zhèn)宗地，用地面積47550.46平方米，合71.3257畝，為純住宅用地，由成都青港未來(lái)置業(yè)競(jìng)得。

其中，位于成華區(qū)宗地屬于成都中心城區(qū)熱門(mén)的二八板塊，該板塊附近有在售多個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目。銳理數(shù)據(jù)顯示，2024年至今宗地周邊兩公里范圍內(nèi)共成交了4宗地，最高成交樓面地價(jià)14000元/平方米，在售樓盤(pán)備案均價(jià)在19180-28548元/平方米。

不過(guò)，3月31日的土拍都以底價(jià)成交，表現(xiàn)平淡，這與3月27日的土拍形成了反差。

3月27日，成都拍賣(mài)了一宗位于錦江區(qū)柳江街道的住宅用地，面積約49畝，起始樓面地價(jià)為20000元/平方米，最終由建發(fā)以41200元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)106%，一舉把成都土拍紀(jì)錄提升至“4萬(wàn)+”。

這場(chǎng)拍賣(mài)經(jīng)歷了213輪一個(gè)半小時(shí)驚心動(dòng)魄的競(jìng)價(jià)，最終由建發(fā)競(jìng)得，最終成交價(jià)刷新了3月11日才突破3萬(wàn)元的紀(jì)錄。由于場(chǎng)面競(jìng)爭(zhēng)激烈，主持人多次提醒理性叫價(jià)，而落槌之后主持人擦汗的圖片也廣為流傳。

事實(shí)上，土拍市場(chǎng)的反差在新“地王”誕生第二天就已經(jīng)顯現(xiàn)。3月28日，成都再拍賣(mài)7宗地，卻被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“波瀾不驚”，并沒(méi)有因?yàn)樾?ldquo;地王”誕生而躁動(dòng)。

當(dāng)天拍賣(mài)7宗地，分別來(lái)自市中心、外金沙、華僑城板塊3宗中心城區(qū)地塊，以及4宗二三圈層地塊。其中最受關(guān)注的是市中心臨近天府廣場(chǎng)的地塊，占比面積約13畝，起拍價(jià)19000元/平方米，最終被華添地產(chǎn)以樓面地價(jià)24700元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率30%，而位于華僑城和光華新城地塊的溢價(jià)率分別是12.8%和3.7%，其他4宗都以起拍價(jià)成交。

實(shí)際上，從3月24日至31日的一周時(shí)間里，成都共拍賣(mài)土地12宗，其中8宗地為底價(jià)成交。從3月11日到3月27日，土拍地價(jià)連創(chuàng)新高讓成都土地市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，但這背后更多的地塊又以底價(jià)成交。

土地市場(chǎng)分化

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉璐向第一財(cái)經(jīng)表示，因?yàn)槌啥疾煌瑓^(qū)域的建成區(qū)開(kāi)發(fā)程度是有差異的，而且差異還比較大，所以導(dǎo)致不同區(qū)域土地的稀缺程度不同，土地的稀缺性程度大，熱度就比較高。

劉璐表示，由于錦江區(qū)開(kāi)發(fā)程度較高，剩余可供土地面積已經(jīng)較少了，建發(fā)競(jìng)得的宗地又正好緊鄰城南的高新區(qū)金融城，所以土拍中溢價(jià)率很高。不過(guò)，稀缺性相對(duì)不那么強(qiáng)的板塊，土拍起價(jià)和溢價(jià)率都更低。比如三圈層一些區(qū)域的土拍成交樓面價(jià)，甚至可能不如同期核心區(qū)的成交樓面價(jià)的十分之一。

實(shí)際上，從去年以來(lái)，成都土拍市場(chǎng)就出現(xiàn)了分化局面，城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊受熱捧，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶激烈，但其他區(qū)域土地市場(chǎng)卻在降溫，開(kāi)發(fā)商涉足較少，多以地方平臺(tái)企業(yè)接手，出現(xiàn)兩極分化。

中指研究院成都分院總經(jīng)理黃雪向第一表示，2025年以來(lái)，成都核心區(qū)域土地市場(chǎng)持續(xù)保持高熱，優(yōu)質(zhì)地塊普遍高溢價(jià)成交，央企、地方國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)下場(chǎng)爭(zhēng)奪，樓面地價(jià)連續(xù)大幅刷新，體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成都核心區(qū)域市場(chǎng)的高度認(rèn)可。

她認(rèn)為，“5+2”（錦江區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)，以及高新區(qū)和天府新區(qū)）為主的核心區(qū)域土地更為稀缺，“土地普遍高溢價(jià)成交“的態(tài)勢(shì)將從錦江、高新等向其他區(qū)域進(jìn)行蔓延。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)吸引企業(yè)爭(zhēng)奪，對(duì)于外圍區(qū)域市場(chǎng)繼續(xù)保持克制與冷靜。“5+2拼實(shí)力，新六區(qū)重研判”的投資邏輯進(jìn)一步成型。

劉璐還表示，當(dāng)前樓市的分化進(jìn)一步地加劇。以成都為例，當(dāng)前一些位置的二手房?jī)r(jià)格還在走低（主要是遠(yuǎn)郊區(qū)域），但是一些熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)還在看漲。因此未來(lái)分化加劇，很可能是在同一時(shí)間，有些區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲，有些區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格跌，還有些區(qū)域的價(jià)格不變。