在商品房銷售中附加“公攤面積”且讓購房者一并花錢買單，早已是全國普遍現(xiàn)象。商品房到底公攤了哪些面積是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，而購房者毫無申辯權利。

一般來說，并不會有專業(yè)機構在業(yè)主或第三方專業(yè)機構的監(jiān)督下弄清楚每戶的實際公攤面積，也沒有業(yè)主能搞清楚自家房子的公攤面積到底包含哪些部分。公攤面積看不見、摸不著，而老百姓卻為它承擔了高額費用。

公攤面積問題到底如何走向透明？湖南一座城市走在了前列。

衡陽：按套內(nèi)面積價格銷售及網(wǎng)簽

12月12日，認證主體為“中共衡陽市委網(wǎng)絡安全和信息化委員會辦公室”的微信公眾號“衡陽發(fā)布”稱，從2025年起，湖南省衡陽市的商品房銷售將實行套內(nèi)建筑面積計價。

根據(jù)該公眾號，衡陽市自然資源和規(guī)劃局、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局、衡陽市發(fā)展和改革委員會近日聯(lián)合發(fā)布了《關于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》（以下簡稱“通知”）。

該通知向衡陽各縣市區(qū)自然資源局、住建局、發(fā)改局以及各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構傳達稱，自2025年1月1日起，衡陽市行政區(qū)域內(nèi)商品房實行按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計價銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時，應與購房人約定按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理面積糾紛的計價依據(jù)。

通知還稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前應當公示有資質的測繪單位出具的不動產(chǎn)測繪報告和下列分攤情況：（一）被分攤的共用部位的名稱、用途、位置、面積；（二）參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、位置、面積、分攤系數(shù)；（三）不分攤的共用部位。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當對每套商品房按套內(nèi)建筑面積進行明碼標價，并在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內(nèi)容與套內(nèi)建筑面積單價保持一致。各地住建部門應指導督促屬地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構按商品房套內(nèi)建筑面積計價宣傳銷售，適時開展督導檢查。

專家：單價或將上漲，但價格更真實

湖南衡陽這一做法，通俗來說便是“取消公攤”，這已經(jīng)是一個老生常談的話題。

目前，國內(nèi)大部分樓房的公攤比例在15%-25%之間，但也有個別樓盤公攤面積高出這一范圍。2018年時，有關住宅公攤面積的話題曾引發(fā)全社會廣泛討論。2019年，住建和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)發(fā)布了一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。”這是住建部首次提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。

地方上面，“取消公攤”呼聲一直不低，但落地節(jié)奏較為緩慢。

早在2002年時，重慶就曾在《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》（以下簡稱“條例”）中規(guī)定商品房現(xiàn)售和預售都必須以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。

不過到了2010年重慶修改該條例時，考慮到住房城鄉(xiāng)建設部、國家統(tǒng)計局等國家機關對價格信息的統(tǒng)計發(fā)布和商品房價格水平的評判均以建筑面積為準，交易契稅的征收以及擬開征的物業(yè)稅計稅指標等國家相關行政管理也以建筑面積為計算基準，認為以建筑面積計價有其必要性，最終修改規(guī)定為“商品房銷售應當同時公布套內(nèi)建筑面積及其價格、建筑面積及其價格，并載入商品房買賣合同”。

目前，重慶無論是稅費繳納、二手房平臺呈現(xiàn)的均價還是維修基金等都按照建筑面積計算，新樓盤售樓處會同時公示建面和套內(nèi)的均價。

2009年8月北京曾出臺《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》，規(guī)定“今后預售住宅或現(xiàn)房銷售應按照套內(nèi)建筑面積計價”，但在實踐中，新建商品房銷售也同時公布了兩種計價方式，二手房平臺則仍以建筑面積計價。

今年，早于衡陽之前，已有兩座城市在“取消公攤”這件事上做了進一步努力。

2024年4月30日，廣東省肇慶市宣布從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售，當?shù)刈〗ň忠蟾鞣康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當對每套商品房進行明碼標價，并在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內(nèi)容與套內(nèi)面積單價保持一致。

9月4日，湖南省湘潭市在發(fā)布房地產(chǎn)新政“18條”時，其中一條也提到要優(yōu)化住房銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

不過，無論是肇慶還是湘潭，它們的步伐都停留在了“銷售計價宣傳”這一環(huán)節(jié)。

跟它們相比，湖南衡陽此次出臺新政中有兩條做到了“更進一步”：一是要求開發(fā)商和房產(chǎn)中介按照套內(nèi)建筑面積計價宣傳銷售的同時，還明確要求商品房網(wǎng)簽合同按套內(nèi)建筑面積計算；二是要求開發(fā)商詳細公示分攤的共用部位的名稱、面積、用途等，這將改變公攤面積是一筆糊涂賬的現(xiàn)狀。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，衡陽此次政策對購房的影響非常直接，“到底花了多少錢買了多大的房子”這一問題會變得很清晰，有效防范了過去那種“買90平方米、實得60平方米”的問題出現(xiàn)，實實在在保障了購房者權益，真正做到“所購即所得”，能夠提升樓市信任度。

對于“取消公攤”，有一種聲音認為，“羊毛出在羊身上”，房價或將因此上漲。對此，嚴躍進認為，公攤部分的房價肯定會最終轉移到套內(nèi)面積的計算上，但這也使得房價更加真實，能給購房者呈現(xiàn)更直觀的房價。

嚴躍進表示，湖南衡陽這一做法，就是“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的表現(xiàn)之一，做到了回應群眾關切的問題，對于提升居住品質、恢復購房信心都具有積極作用。