近日，多只底層資產(chǎn)為保障性租賃住房的公募REITs（下稱保租房REITs）申請狀態(tài)有了新進展。

據(jù)上交所披露，華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT兩只產(chǎn)品的擴募申請狀態(tài)更新為“已反饋”；新發(fā)市場上，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、兩只首發(fā)產(chǎn)品的申請狀態(tài)也更新為“已反饋”，以及華泰紫金蘇州恒泰REIT的首發(fā)申請已被受理。

宏觀環(huán)境方面，市場化租金尋底、保障性租賃住房市場供給增加，都可能帶來租金下降風險。例如，僅上市兩個月后，招商基金蛇口租賃住房REIT林下項目因重要租戶退租，導致出租率下降30.86%。

行業(yè)人士認為，總體看來，當前REITs市場情緒較佳，不排除風險偏好提升，估值較低的產(chǎn)業(yè)園等周期板塊或有一定補漲機會。

退租、降租趨勢延續(xù)

具體看來，招商基金蛇口租賃住房REIT于2024年10月23日上市。上市不久后，該基金披露的退租公告顯示，企業(yè)租戶租賃合同到期后正式退租，涉及退租的房屋為143套，退租導致出租率下降30.86%。

無獨有偶，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT2024年以來，受宏觀經(jīng)濟和居民收入預期下降等因素影響，項目租金也受到了影響，具體看來，截至2024年9月30日，該基金保利香檳苑項目保障性租賃住房出租率為90.30%；相較于2024年2季度，該項目保障性租賃住房出租率為95.55%，環(huán)比下降了約5%。

一位地產(chǎn)人士告訴第一財經(jīng)記者，保租房REITs這類基礎設施項目普遍面臨周邊租賃住房項目競爭的風險，因為項目區(qū)位、檔次、客群和規(guī)模相似，這些因素都會分流潛在客戶。同時，隨著上海市保障性租賃住房的持續(xù)供應，存在新供應項目與基礎設施項目競爭的可能。若供給增長快于需求將導致市場失衡，影響出租率和租金。

基于行業(yè)現(xiàn)狀，上交所就上述保租房REITs披露的反饋意見中，也主要關(guān)注了項目的經(jīng)營情況、出租率、租金、項目估值等安排。

具體而言，對匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，上交所要求披露項目租約期限合規(guī)性，特別是虹橋與江月路項目一年期以下租約占比分別為12.75%和36.17%的原因，以及是否符合行業(yè)慣例。

對華夏北京保障房REIT，上交所要求補充出租率等材料，并對未來出租率參數(shù)設置的合理性發(fā)表明確意見。該基金申報材料中，溫泉凱盛家園項目近三年及一期出租率分別為84%、83%、89%和88%，預測期內(nèi)出租率假設為93%。

此外，對于華夏華潤有巢REIT擴募申請，上交所反饋意見中提到，除了要求補充披露租金率取值高于周邊同類項目的原因外，還要求進一步披露競品項目情況。根據(jù)申報材料，華夏華潤有巢REIT項目周邊開業(yè)滿一年的租賃住房項目有3個，閔行區(qū)除了已經(jīng)開業(yè)的10個租賃住宅社區(qū)，還有8個潛在供應項目共約1萬套（間）保租房計劃入市。上交所要求華夏華潤有巢REIT補充披露同區(qū)域內(nèi)市場化租賃住房項目的詳細情況。

二級市場估值回暖

不過從二級市場表現(xiàn)來看，保障性租賃住房項目REITs領漲。

2024年至今，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT漲幅均超約50%，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT累計漲幅約43%，此外，國泰君安城投保障房REIT和華夏華潤有巢REIT分別累計漲超26%、32%。

國信證券指出，在今年經(jīng)濟弱復蘇的環(huán)境下，不同項目類型的REITs基金中，對經(jīng)濟周期相對敏感性較低的產(chǎn)品漲幅較高，如保障房、生態(tài)環(huán)保等，在低迷市場中依然能相對保證穩(wěn)定現(xiàn)金流。

此外，新發(fā)市場方面，2024年以來，公募REITs發(fā)行市場顯著回暖。截至2024年底，保障住房類REITs新增一只，截至目前，已上市總計5只。不過，行業(yè)人士預計，后期新政策下，REITs底層資產(chǎn)進一步擴大并且取消了回報率的硬約束等發(fā)行條件，預計保障住房REITs擴募節(jié)奏或?qū)⑻崴佟?/p>

2024年8月1日，基礎設施領域REITs項目正式由試點轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行。新政策擴容了發(fā)行范圍，例如市場化長租公寓被納入，在租賃住房領域首次將專業(yè)機構(gòu)自持、不分拆單獨出售并長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務的租賃住房項目納入了底層資產(chǎn)。

“不過，底層資產(chǎn)為保障性租賃住房的公募REITs，現(xiàn)金流依賴租金。”上述地產(chǎn)人士分析稱，且租金定價、調(diào)整及租戶準入受監(jiān)管，市場化調(diào)整空間有限。如政策變化，包括但不限于租賃價格指導、租戶資格審核標準趨嚴等，都可能導致運營收入降低。

畢馬威中國發(fā)布的季度公募REITs市場觀察報告分析稱，底層物業(yè)的運營能力對REITs市場價格至關(guān)重要。提升并加強運營能力成為REITs價值提升或穩(wěn)定市價的重要手段。例如，提供減租優(yōu)惠以維持較高的出租率，或縮減運營費用，延后資本性支出，通過“節(jié)流”手段使凈收益率暫時維持在相對高位。租戶管理，包括行業(yè)集中度、單一客戶集中度、續(xù)租談判、新租戶儲備等，也是管理人的日常工作之一。