機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，深圳新房去化周期從去年5月高峰的26個月，降至7個月。短短半年時間，深圳新房市場就從“去化呈壓”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;庫存緊張”的狀態(tài)，而這也引發(fā)市場對于深圳新房市場價格上漲的擔(dān)憂。

那么，深圳新房市場為何在短時間內(nèi)就經(jīng)歷了巨大的轉(zhuǎn)變，深圳新房價格又是否會在近期大幅上漲？

去化周期降至7個月

自去年9.29后，深圳新房快速去化，庫存量快速減少。根據(jù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至今年2月底，深圳一手預(yù)售住宅庫存量為30385套，去化周期從去年5月高峰的26個月，降至7個月。

從各區(qū)庫存套數(shù)來看，新房庫存量主要集中在龍崗、寶安、龍華，庫存量均超5000套，其次為坪山、光明，庫存量分別為4330、3237套，中心區(qū)的南山庫存量為1911套，福田、羅湖分別為431套、778套，庫存緊缺。

通常情況下，一個城市的新房去化周期超過18個月，則被業(yè)內(nèi)視為嚴重供大于求，市場面臨調(diào)整壓力；去化周期為12-18個月時，被認為是庫存偏高；6-10個月左右，被視為健康的理想狀態(tài)；低于6個月，則是庫存緊張的表現(xiàn)，此時房價易上漲，需加快供地或增加新房供應(yīng)。

短短半年不到的時間，深圳新房去化周期即從超過18個月的去化承壓狀態(tài)迅速降至7個月的健康狀態(tài)，甚至接近6個月以下的庫存告急狀態(tài)，無不讓人產(chǎn)生房價上漲的擔(dān)憂。

“去年四季度新房市場成交量沖得太猛，好的項目都賣完了，剩下很多不好的劣質(zhì)庫存，可以說是階段性斷貨，結(jié)構(gòu)性斷貨。”深圳一房企銷售人士對第一財經(jīng)表示，當(dāng)前深圳新房庫存短缺的原因，主要與過去兩年深圳新房市場去化速度太慢，土地公開拍賣的規(guī)模速降，在建工程緩建，舊改項目也停滯等因素有關(guān)。

經(jīng)歷了樓市去化的漫長疲軟期，2024年9月末，在限購政策放松、首付比例下降、豪宅稅取消等因素影響下，深圳房地產(chǎn)市場去化速度明顯加快，樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度，深圳新房網(wǎng)簽量共2.5萬套，一個季度的網(wǎng)簽量超過2024年全年網(wǎng)簽量的一半。

今年以來，盡管因為春節(jié)假期，新房網(wǎng)簽量有所回落，但整體來看依舊高于2024年同期。過去的2月，深圳新房網(wǎng)簽量為2484套，同比增長141%。上述房企銷售人士認為，三月小陽春，深圳新房成交量肯定會繼續(xù)走高，并且高于去年3的成交量。

新房去化突然放量的背后，是近年來深圳土地供應(yīng)規(guī)模大降的事實。

公開數(shù)據(jù)顯示，2024年，深圳成功出讓的涉宅用地僅6宗，總建面約89萬平方米；2023年為14宗，129萬平方米，值得注意的是，2020年～2022年，深圳成功出讓的涉宅用地通常都在30～40宗左右。近年來，深圳公開出讓的涉宅地塊，通常會在拿地半年或者一年后開盤，2024年公開出讓的涉宅地塊減少，將直接影響2025年的新房供應(yīng)。

城市更新領(lǐng)域，此前，有深圳本地房企人士對第一財經(jīng)表示，因為新房銷售端不景氣，有的開發(fā)商考慮到后期的銷售壓力，會有意放緩城市更新項目入市的節(jié)奏，深圳即有項目盡管已經(jīng)完成前期土地的整理，但開發(fā)商并不會進行開工建設(shè)。

另外，根據(jù)深圳市城市更新協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2024年，深圳城市更新項目獲得實施主體確認的有25個，較去年的47個減少了47%。在業(yè)內(nèi)看來，這會影響未來一兩年的新房供應(yīng)。

需求端，新房突然放量，而供給端，深圳面臨過去兩年的土地供應(yīng)放緩，從而造成了當(dāng)前深圳新房庫存短缺的局面。

今年1月份，深圳第首宗涉宅用地出讓，這宗龍崗區(qū)龍城街道的涉宅用地經(jīng)過近250輪競價，最終由中海集團以30.65億元競得，溢價率高達70.4%。彼時，有業(yè)內(nèi)觀點認為，該地塊競爭如此火熱，與深圳新房市場2024年四季度成交量大漲，企業(yè)積極補倉有關(guān)。

庫存告急將在3月緩解

新房庫存告急，市場供不應(yīng)求之下，是否會導(dǎo)致深圳新房價格的快速上漲？上述房地產(chǎn)營銷人士對第一財經(jīng)表示，目前來看還不會，因為價格上漲的速度一般滯后于成交量的上漲，通常情況下，新房價格普遍上漲的趨勢，要在成交量連續(xù)半年上漲后才會顯現(xiàn)。

對于統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，深圳新房價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲四個月的原因，該人士表示，

從市場情況來看，應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性上漲，即房價較高區(qū)域的新房項目成交占比提高，從而拉升了整個市場的房價指數(shù)。另外，因為深圳樓市的規(guī)模本身就比較小，只有北京、上海的三分之一，廣州一半，因此只要市場成交量明顯增長，市場行情就很容易被拉起來。

整體來看，深圳房價處于穩(wěn)定狀態(tài)，以有“樓市晴雨表”之稱的二手房價格為例，從2024年的10月開始，深圳二手房成交均價就已經(jīng)回升到6萬元/平方米以上，且都在6.35萬元/平方米左右浮動。

對于深圳新房市場庫存告急的未來發(fā)展趨勢，樂有家研究中心認為，“隨著3月份后多個新房項目推出及加推等，深圳新房庫存告急問題也會進一步緩解。”

根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，截至2025年1月23日，深圳市2025年第一季度計劃入市的商品住宅項目共16個，商品住宅6130套。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計的最新數(shù)據(jù)，今年3月，深圳計劃入市的潛在項目包括遠洋觀山海家園、深鐵瓏境二期、鴻榮源觀城、金地環(huán)灣城等11個住宅項目，這些項目分布在中心區(qū)福田、南山，以及外圍的寶安、龍華、龍崗、坪山多個區(qū)。

招拍掛市場上，深圳市近期也積極推地，例如，3月4日的一場地塊招商推介會中，深圳推出了多塊涉宅用地，其中寶中西組團南街坊DY-01地塊，因為是深圳地標“歡樂港灣”西岸片區(qū)近年來最靠近海岸線的涉宅用地，引發(fā)大量關(guān)注。值得一提的是，與近年深圳推出的“壓箱底”靚地類似，該地塊是由多宗商業(yè)用地調(diào)整規(guī)劃后整合而成。

另外，近期深圳的舊改項目的進展也在加速。例如，納入舊改專項規(guī)劃已有十五年的皇崗村，終于在今年2月7日公示了主體工程的施工許可?；蕧彺逦挥谏钲谑懈Ｌ飬^(qū)的中心，緊鄰會展中心，靠近多條地鐵線，算得上是深圳市中心的黃金地段，據(jù)第一財經(jīng)了解，該項目將在今年4季度入市。