機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，深圳新房去化周期從去年5月高峰的26個(gè)月，降至7個(gè)月。短短半年時(shí)間，深圳新房市場(chǎng)就從“去化呈壓”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;庫(kù)存緊張”的狀態(tài)，而這也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于深圳新房市場(chǎng)價(jià)格上漲的擔(dān)憂。

那么，深圳新房市場(chǎng)為何在短時(shí)間內(nèi)就經(jīng)歷了巨大的轉(zhuǎn)變，深圳新房?jī)r(jià)格又是否會(huì)在近期大幅上漲？

去化周期降至7個(gè)月

自去年9.29后，深圳新房快速去化，庫(kù)存量快速減少。根據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至今年2月底，深圳一手預(yù)售住宅庫(kù)存量為30385套，去化周期從去年5月高峰的26個(gè)月，降至7個(gè)月。

從各區(qū)庫(kù)存套數(shù)來(lái)看，新房庫(kù)存量主要集中在龍崗、寶安、龍華，庫(kù)存量均超5000套，其次為坪山、光明，庫(kù)存量分別為4330、3237套，中心區(qū)的南山庫(kù)存量為1911套，福田、羅湖分別為431套、778套，庫(kù)存緊缺。

通常情況下，一個(gè)城市的新房去化周期超過(guò)18個(gè)月，則被業(yè)內(nèi)視為嚴(yán)重供大于求，市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力；去化周期為12-18個(gè)月時(shí)，被認(rèn)為是庫(kù)存偏高；6-10個(gè)月左右，被視為健康的理想狀態(tài)；低于6個(gè)月，則是庫(kù)存緊張的表現(xiàn)，此時(shí)房?jī)r(jià)易上漲，需加快供地或增加新房供應(yīng)。

短短半年不到的時(shí)間，深圳新房去化周期即從超過(guò)18個(gè)月的去化承壓狀態(tài)迅速降至7個(gè)月的健康狀態(tài)，甚至接近6個(gè)月以下的庫(kù)存告急狀態(tài)，無(wú)不讓人產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂。

“去年四季度新房市場(chǎng)成交量沖得太猛，好的項(xiàng)目都賣完了，剩下很多不好的劣質(zhì)庫(kù)存，可以說(shuō)是階段性斷貨，結(jié)構(gòu)性斷貨。”深圳一房企銷售人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前深圳新房庫(kù)存短缺的原因，主要與過(guò)去兩年深圳新房市場(chǎng)去化速度太慢，土地公開拍賣的規(guī)模速降，在建工程緩建，舊改項(xiàng)目也停滯等因素有關(guān)。

經(jīng)歷了樓市去化的漫長(zhǎng)疲軟期，2024年9月末，在限購(gòu)政策放松、首付比例下降、豪宅稅取消等因素影響下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)去化速度明顯加快，樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度，深圳新房網(wǎng)簽量共2.5萬(wàn)套，一個(gè)季度的網(wǎng)簽量超過(guò)2024年全年網(wǎng)簽量的一半。

今年以來(lái)，盡管因?yàn)榇汗?jié)假期，新房網(wǎng)簽量有所回落，但整體來(lái)看依舊高于2024年同期。過(guò)去的2月，深圳新房網(wǎng)簽量為2484套，同比增長(zhǎng)141%。上述房企銷售人士認(rèn)為，三月小陽(yáng)春，深圳新房成交量肯定會(huì)繼續(xù)走高，并且高于去年3的成交量。

新房去化突然放量的背后，是近年來(lái)深圳土地供應(yīng)規(guī)模大降的事實(shí)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2024年，深圳成功出讓的涉宅用地僅6宗，總建面約89萬(wàn)平方米；2023年為14宗，129萬(wàn)平方米，值得注意的是，2020年～2022年，深圳成功出讓的涉宅用地通常都在30～40宗左右。近年來(lái)，深圳公開出讓的涉宅地塊，通常會(huì)在拿地半年或者一年后開盤，2024年公開出讓的涉宅地塊減少，將直接影響2025年的新房供應(yīng)。

城市更新領(lǐng)域，此前，有深圳本地房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，因?yàn)樾路夸N售端不景氣，有的開發(fā)商考慮到后期的銷售壓力，會(huì)有意放緩城市更新項(xiàng)目入市的節(jié)奏，深圳即有項(xiàng)目盡管已經(jīng)完成前期土地的整理，但開發(fā)商并不會(huì)進(jìn)行開工建設(shè)。

另外，根據(jù)深圳市城市更新協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2024年，深圳城市更新項(xiàng)目獲得實(shí)施主體確認(rèn)的有25個(gè)，較去年的47個(gè)減少了47%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這會(huì)影響未來(lái)一兩年的新房供應(yīng)。

需求端，新房突然放量，而供給端，深圳面臨過(guò)去兩年的土地供應(yīng)放緩，從而造成了當(dāng)前深圳新房庫(kù)存短缺的局面。

今年1月份，深圳第首宗涉宅用地出讓，這宗龍崗區(qū)龍城街道的涉宅用地經(jīng)過(guò)近250輪競(jìng)價(jià)，最終由中海集團(tuán)以30.65億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)70.4%。彼時(shí)，有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，該地塊競(jìng)爭(zhēng)如此火熱，與深圳新房市場(chǎng)2024年四季度成交量大漲，企業(yè)積極補(bǔ)倉(cāng)有關(guān)。

庫(kù)存告急將在3月緩解

新房庫(kù)存告急，市場(chǎng)供不應(yīng)求之下，是否會(huì)導(dǎo)致深圳新房?jī)r(jià)格的快速上漲？上述房地產(chǎn)營(yíng)銷人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前來(lái)看還不會(huì)，因?yàn)閮r(jià)格上漲的速度一般滯后于成交量的上漲，通常情況下，新房?jī)r(jià)格普遍上漲的趨勢(shì)，要在成交量連續(xù)半年上漲后才會(huì)顯現(xiàn)。

對(duì)于統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲四個(gè)月的原因，該人士表示，

從市場(chǎng)情況來(lái)看，應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性上漲，即房?jī)r(jià)較高區(qū)域的新房項(xiàng)目成交占比提高，從而拉升了整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)指數(shù)。另外，因?yàn)樯钲跇鞘械囊?guī)模本身就比較小，只有北京、上海的三分之一，廣州一半，因此只要市場(chǎng)成交量明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)行情就很容易被拉起來(lái)。

整體來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定狀態(tài)，以有“樓市晴雨表”之稱的二手房?jī)r(jià)格為例，從2024年的10月開始，深圳二手房成交均價(jià)就已經(jīng)回升到6萬(wàn)元/平方米以上，且都在6.35萬(wàn)元/平方米左右浮動(dòng)。

對(duì)于深圳新房市場(chǎng)庫(kù)存告急的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，“隨著3月份后多個(gè)新房項(xiàng)目推出及加推等，深圳新房庫(kù)存告急問(wèn)題也會(huì)進(jìn)一步緩解。”

根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，截至2025年1月23日，深圳市2025年第一季度計(jì)劃入市的商品住宅項(xiàng)目共16個(gè)，商品住宅6130套。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)據(jù)，今年3月，深圳計(jì)劃入市的潛在項(xiàng)目包括遠(yuǎn)洋觀山海家園、深鐵瓏境二期、鴻榮源觀城、金地環(huán)灣城等11個(gè)住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目分布在中心區(qū)福田、南山，以及外圍的寶安、龍華、龍崗、坪山多個(gè)區(qū)。

招拍掛市場(chǎng)上，深圳市近期也積極推地，例如，3月4日的一場(chǎng)地塊招商推介會(huì)中，深圳推出了多塊涉宅用地，其中寶中西組團(tuán)南街坊DY-01地塊，因?yàn)槭巧钲诘貥?biāo)“歡樂(lè)港灣”西岸片區(qū)近年來(lái)最靠近海岸線的涉宅用地，引發(fā)大量關(guān)注。值得一提的是，與近年深圳推出的“壓箱底”靚地類似，該地塊是由多宗商業(yè)用地調(diào)整規(guī)劃后整合而成。

另外，近期深圳的舊改項(xiàng)目的進(jìn)展也在加速。例如，納入舊改專項(xiàng)規(guī)劃已有十五年的皇崗村，終于在今年2月7日公示了主體工程的施工許可?；蕧彺逦挥谏钲谑懈Ｌ飬^(qū)的中心，緊鄰會(huì)展中心，靠近多條地鐵線，算得上是深圳市中心的黃金地段，據(jù)第一財(cái)經(jīng)了解，該項(xiàng)目將在今年4季度入市。