各方到了必須摒棄用傳統(tǒng)認(rèn)知和路徑依賴(lài)對(duì)待樓市的時(shí)候了。

當(dāng)前樓市的企穩(wěn)回升意義重大，各地樓市新政的支撐功不可沒(méi)。近日天津、哈爾濱、青島、蘭州、成都、大連等，密集出臺(tái)公積金新政，集中于降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長(zhǎng)還款期限、試點(diǎn)“直付房租”、支持代際互助、支持靈活就業(yè)人員權(quán)益等。

同時(shí)，將購(gòu)房與地方福利進(jìn)一步掛鉤的政策也在各地陸續(xù)推出，最新的是杭州富陽(yáng)區(qū)發(fā)布公告，將向在富陽(yáng)區(qū)購(gòu)置新房的非富陽(yáng)籍購(gòu)房人發(fā)放交通補(bǔ)貼，購(gòu)房者享受在規(guī)定高速路段行車(chē)的五年交通補(bǔ)貼。

但是，樓市的企穩(wěn)回升并不是盯著房?jī)r(jià)，再度營(yíng)造一個(gè)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的交易場(chǎng)景。探索建立基于“人、房、地、錢(qián)”等要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，真正實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地和以房定錢(qián)。樓市企穩(wěn)回升的本質(zhì)和核心是真正提升樓市的交易可信和可行自由，真正基于市場(chǎng)交易管控和緩釋風(fēng)險(xiǎn)，讓樓市風(fēng)險(xiǎn)能通過(guò)市場(chǎng)交易配置給更有能力管控其風(fēng)險(xiǎn)者，從而提高市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)吸收和消化能力。

唯有如此，樓市才能真正健康發(fā)展，樓市企穩(wěn)回升才具市場(chǎng)內(nèi)穩(wěn)性。反之，若用刺激性和誘導(dǎo)性政策對(duì)樓市進(jìn)行扭曲操作，樓市將很難走出顛簸，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將難以得到有效的配置、吸收和緩釋。

這是因?yàn)?，?dāng)前樓市屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)步入周期性右側(cè)是一種現(xiàn)實(shí)，這是很難單純依靠越來(lái)越強(qiáng)的刺激性政策就可扭轉(zhuǎn)乾坤的。樓市買(mǎi)方市場(chǎng)格局的形成，不僅基于市場(chǎng)供需關(guān)系，更緣于經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整。

如果說(shuō)生育率的邊際遞減和社會(huì)保險(xiǎn)的日益完善，正在改變傳統(tǒng)家庭的結(jié)構(gòu)，那么隨著數(shù)字技術(shù)、通用人工智能和自動(dòng)駕駛等的加速發(fā)展，土地作為一種生產(chǎn)要素的邊際價(jià)值可能愈加不及過(guò)往，人們的工作生活正從一般靜態(tài)均衡向一般動(dòng)態(tài)均衡探尋答案，居住對(duì)人才的諸多束縛與科技對(duì)人的自由解放，如同一個(gè)如影隨形的張力，重新定義人們對(duì)居住的認(rèn)知。

如果新生代不再將住房當(dāng)作是價(jià)值儲(chǔ)藏的工具，而僅僅看作是一個(gè)典型的耐用消費(fèi)品，那么住房就越發(fā)如同汽車(chē)、電腦等一樣，更加強(qiáng)調(diào)其居住舒適度帶來(lái)的消費(fèi)體驗(yàn)和滿(mǎn)足，而這在國(guó)內(nèi)房市處于長(zhǎng)期缺位狀態(tài)。

樓市在消費(fèi)結(jié)構(gòu)和體驗(yàn)上出現(xiàn)的日益明顯的變化，致使房子的定價(jià)機(jī)制將越發(fā)轉(zhuǎn)向耐用消費(fèi)品定價(jià)模式，房?jī)r(jià)從配套升值論向損失折舊定價(jià)轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)變隨著房子養(yǎng)老需求從潛在影響變成現(xiàn)實(shí)需求，而愈加清晰。

為此，要真正推動(dòng)樓市健康發(fā)展，各地樓市新政要基于公共服務(wù)的立場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，不能繼續(xù)立足供給端來(lái)配置政府的公共調(diào)控資源，逐步減少用本地福利、公積金貸款優(yōu)惠、財(cái)稅優(yōu)惠等，而更應(yīng)將房子作為人們的耐用品消費(fèi)，基于其跨期消費(fèi)和交易屬性，及國(guó)內(nèi)公寓式住宅特征，搭建和完善人們的安居公共服務(wù)政策，有效保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

事實(shí)上，當(dāng)前樓市，不論是基于交易環(huán)節(jié)，還是居住消費(fèi)環(huán)節(jié)，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)都需傾注更多公共服務(wù)關(guān)注，房市交易中如何更好地營(yíng)造對(duì)等博弈的交易結(jié)構(gòu)，讓買(mǎi)者、賣(mài)者、借者、貸者及保險(xiǎn)者和被保險(xiǎn)者等各擔(dān)其責(zé)，避免當(dāng)前房市跨期交易中，購(gòu)房消費(fèi)者合法權(quán)益得不到有效保障，卻承擔(dān)了房市交易中的所有風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題出現(xiàn)。

同樣，人們?cè)诰幼∠M(fèi)環(huán)節(jié)中，現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)使人們面臨著太多公共外部性特征，如公攤面積、物業(yè)管理和維修、共有物業(yè)損益分配等等，這些一直影響著人們對(duì)住房的消費(fèi)體驗(yàn)和滿(mǎn)足，都需各職能部門(mén)通過(guò)立法執(zhí)法形成法治化居住秩序，讓各方都能各盡其職、各擔(dān)其責(zé)。

君子務(wù)本，本立而道生。樓市承載著人們對(duì)居住消費(fèi)豐富多元的訴求。樓市健康發(fā)展，需要政府務(wù)本求實(shí)，本立道生，政府唯有營(yíng)造法治化的居住環(huán)境，斧正住房這一耐用消費(fèi)品的本質(zhì)內(nèi)涵，降低人們的居住消費(fèi)成本，提高房市的交易可信和可行自由，讓人們?cè)诰幼∠M(fèi)中體驗(yàn)滿(mǎn)足和表達(dá)偏好，房市才能穩(wěn)健如牛。因此，是時(shí)候讓樓市新政錨定法治化居住環(huán)境，并積極探索建立基于“人、房、地、錢(qián)”等要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制的房地產(chǎn)發(fā)展新模式了。