（朱一峰為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院副教授；桂平舒為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生）

我國(guó)政府高度關(guān)切人民的住房需求和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?；仡欉^(guò)去20年的政府工作報(bào)告，從“有房住”到“住好房”，政府持續(xù)完善住房保障體系和住房市場(chǎng)體系，讓全體人民住有所居、住有所樂(lè)；從穩(wěn)房?jī)r(jià)到防風(fēng)險(xiǎn)，政府因地制宜、多策并舉，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、從“有房住”到“住好房”

住房的首要問(wèn)題是“有房住”。居民住房是民生板塊的重要組成，是政府密切關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題之一，核心是讓人民住有所居。對(duì)此，政府工作報(bào)告中的政策主要包括提高住房安全、擴(kuò)大住房供給和優(yōu)化建房結(jié)構(gòu)。其中，棚戶(hù)區(qū)改造、城鄉(xiāng)危房改造以及災(zāi)后重建等政策在各年的政府工作報(bào)告中密集出現(xiàn)，旨在為居民加強(qiáng)房屋安全，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。對(duì)于保障房，建立健全多主體供給、多渠道保障的住房制度，為低收入人群提供了大量低成本住所。對(duì)于商品房，重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，持續(xù)優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，大力促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡。

第二個(gè)問(wèn)題是“住好房”。隨著物質(zhì)水平的日益豐富，居民追求更高的生活水平，想要住得好的訴求逐步顯現(xiàn)。對(duì)此，政府工作報(bào)告中的政策是支持改善性住房和建設(shè)“好房子”。2009年政府工作報(bào)告首次提出要落實(shí)好對(duì)改善性住房的政策支持，2016年、2023年至2025年政府工作報(bào)告反復(fù)提及此議題，反映出政府對(duì)改善性住房的重視程度不斷提升。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2023年提出“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的“四好”建設(shè)目標(biāo)。2025年政府工作報(bào)告進(jìn)一步指出要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要, 完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范, 并首次提出推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。

黨的十八大以來(lái)，有房住和住好房同時(shí)發(fā)力。我國(guó)通過(guò)規(guī)劃建設(shè)保障性住房、推進(jìn)城中村改造、完善‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施等三大工程，切實(shí)滿(mǎn)足人民基本住房需求。我國(guó)對(duì)“好房子”的提法逐漸明確，強(qiáng)調(diào)從“有沒(méi)有”到“好不好”的轉(zhuǎn)變，通過(guò)提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、推進(jìn)老舊住宅更新改造、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等措施，不斷提升居民的居住品質(zhì)和幸福感。

二、從穩(wěn)房?jī)r(jià)到防風(fēng)險(xiǎn)

在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，穩(wěn)房?jī)r(jià)是主基調(diào)。每次房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，第二年的政府工作報(bào)告中都會(huì)指出要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展?；仡欉^(guò)去20年，中國(guó)房?jī)r(jià)幾次大幅上漲時(shí)期分別為2005年至2007年、2009年至2013年，2016年至2021年，這三輪上漲周期分別持續(xù)3年、5年和6年左右，上漲周期不斷變長(zhǎng)，政策調(diào)控的時(shí)間也隨之拉長(zhǎng)，在穩(wěn)房?jī)r(jià)見(jiàn)效的后一年此類(lèi)政策才不再提。針對(duì)第一輪上漲，2006年和2007年的政府工作報(bào)告指出要解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，加強(qiáng)房?jī)r(jià)監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平。針對(duì)第二輪上漲，2010年至2014年的政府工作報(bào)告指出要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求，以及嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)需求的政策措施。針對(duì)第三輪上漲，2017年政府工作報(bào)告指出堅(jiān)持住房的居住屬性，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。此后2018年、2020年、2021年和2022年的政府工作報(bào)告均指出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。

在房?jī)r(jià)回調(diào)時(shí)期，更重要的是防風(fēng)險(xiǎn)。受預(yù)期轉(zhuǎn)弱、信心不足等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)自2022年3月起持續(xù)低迷，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。中央金融工作會(huì)議將“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”列為重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)之一，為守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)，2023年至2025年政府工作報(bào)告均著重強(qiáng)調(diào)了防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。2023年政府工作報(bào)告指出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。2024年政府工作報(bào)告指出標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的新情況，2024年9月26日中央政治局會(huì)議指出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，隨后一攬子房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策陸續(xù)出臺(tái)，目前已初見(jiàn)成效。2025年政府工作報(bào)告進(jìn)一步指出要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，并且有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)政策的核心要義始終是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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