格力地產(chǎn)正式并入華發(fā)集團。4月15日，格力地產(chǎn)（600185.SH）發(fā)布公告稱，珠海市國資委將持有的珠海投資控股有限公司（以下簡稱“海投公司”）100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團，相關工商變更登記已辦理完成。

此次劃撥完成后，海投公司持有的免稅和地產(chǎn)等業(yè)務則悉數(shù)納入華發(fā)集團囊中，格力地產(chǎn)也相應變?yōu)槿A發(fā)集團旗下三級子公司。盡管格力地產(chǎn)方面未發(fā)生變動，其控股股東仍為海投公司、實控人仍為珠海國資委，但市場對其免稅業(yè)務整合和去地產(chǎn)化有了更多期待。

業(yè)內(nèi)認為，身為珠海國企“一哥”的華發(fā)集團將更有動力把旗下免稅業(yè)務整體打包裝入上市公司，并推進格力地產(chǎn)現(xiàn)有地產(chǎn)板塊與旗下規(guī)模更大的地產(chǎn)平臺華發(fā)股份的融合，實現(xiàn)旗下業(yè)務更高效的整合和劃分。

坎坷轉(zhuǎn)型之路

早在2020年，格力地產(chǎn)就打起了免稅生意的主意。這年5月，格力地產(chǎn)宣布了收購珠海免稅的計劃，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式向珠海市國資委、城建集團購買珠海免稅集團100%股權(quán)，交易對價89.78億元，其中計劃定增約70億元。

正值免稅概念火熱的節(jié)點，格力地產(chǎn)的重組計劃推動公司股價節(jié)節(jié)攀高，一口氣出現(xiàn)8個一字漲停。但2021年2月由于格力地產(chǎn)原董事長魯君四涉嫌違規(guī)被立案調(diào)查，重組擱置。直至2023年再度重啟。

格力地產(chǎn)此前原本打算持續(xù)發(fā)展大消費業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)三大業(yè)務板塊，在最后確定的重組方案中將發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整為向以免稅業(yè)務為主導的主業(yè)轉(zhuǎn)型，推動“去地產(chǎn)化”。

2024年7月，格力地產(chǎn)表示，鑒于原重組方案推進時間較長，公司所處內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生較大變化，并基于逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，于是將重組方案調(diào)整為資產(chǎn)置換，以其持有的5家房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)及相關對外債務與海投公司持有的珠海免稅集團51%股權(quán)進行置換。

2024年12月，珠海市國資委對該次重組出具了原則性同意意見；隨后，格力地產(chǎn)于2024年12月31日發(fā)布《重大資產(chǎn)置換暨關聯(lián)交易實施情況報告書》，宣布其重大資產(chǎn)置換已實施完成，另有約4.26億元的交易價格差額由海投公司以現(xiàn)金支付。

隨著資產(chǎn)重組的完成，格力地產(chǎn)持有珠海免稅集團51%股權(quán)，其戰(zhàn)略定位也變更為以免稅業(yè)務為核心，圍繞大消費產(chǎn)業(yè)鏈建立運營、投資的企業(yè)集團。

就在半個月前，3月19日，格力地產(chǎn)還對外宣布，將公司名稱變更為“珠海珠免集團股份有限公司”、證券簡稱變更為“珠免集團”的打算，經(jīng)營范圍等也予以相應變更。格力地產(chǎn)認為，“變更后的公司名稱及證券簡稱與公司主營業(yè)務和未來戰(zhàn)略規(guī)劃相匹配”。

相較于深受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響而持續(xù)虧損的地產(chǎn)業(yè)務，珠海免稅集團作為全國最早開展免稅品經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)之一，擁有更強的盈利能力更強且業(yè)績穩(wěn)定，2022年-2024年上半年，其分別實現(xiàn)凈利潤約3.17億元、6.67億元、4.38億元，主營業(yè)務毛利率分別為55.09%、49.92%、48.55%。

上述重組完成后，格力地產(chǎn)在剝離持續(xù)虧損的地產(chǎn)業(yè)務的同時，收獲了“現(xiàn)金奶牛”免稅業(yè)務，整體盈利能力有望得到改善。重組方案顯示，在交易完成后，格力地產(chǎn)2024年上半年的凈虧損較交易前將收窄超5.4億元，“免稅業(yè)務顯著緩解上市公司虧損狀況”。

值得一提的是，珠海免稅集團剩余49%股權(quán)由海投公司、城建集團持有，比例分別為26%、23%。其中，城建集團為華發(fā)集團旗下公司。這也就意味著，在海投公司被劃撥至華發(fā)集團旗下后，珠海免稅集團也就順勢歸屬于華發(fā)集團。

基于此，有業(yè)內(nèi)分析指出，華發(fā)集團后續(xù)會有更多動力推動資源整合，按業(yè)務板塊進行業(yè)務重組和劃分，這或許會加快速度將免稅業(yè)務板塊打包注入格力地產(chǎn)，推動后者成為完整的免稅業(yè)務平臺。

五年內(nèi)退出地產(chǎn)

對于開發(fā)業(yè)務的態(tài)度，格力地產(chǎn)也是經(jīng)歷了一番變化，從最初打造消費、健康、地產(chǎn)三大業(yè)務版圖，到最終選擇全面退出，背后是節(jié)節(jié)下滑的經(jīng)營業(yè)績。

時針撥回到2015年，彼時格力集團將所持格力地產(chǎn)股份無償劃轉(zhuǎn)給海投公司，擁有了國資背景，并自此開啟了大手筆、高溢價買地的階段。

2014年底，格力地產(chǎn)首次進軍上海，一口氣拿下浦東新區(qū)前灘的兩宗高價地塊，斥資逾30億元。2016年，格力地產(chǎn)又在上海松江區(qū)拿下一宗地塊，溢價率再次突破100%，同年8月，格力地產(chǎn)以12.48億元在珠海摘得一宗地塊，樓面價超2.9萬元/平方米，溢價率高達546%，刷新了珠海最高樓面單價。

不過，帶來無限風光的高價地，在入市時遭遇樓市高壓調(diào)控，格力地產(chǎn)只得盡可能推遲項目入市節(jié)奏。例如上海前灘的兩宗地塊分別拖了6年、8年才首次開盤，松江的項目亦拖了6年；位于珠海的格力海岸項目開發(fā)周期也長達7-9年。

拖延策略讓格力地產(chǎn)在追逐規(guī)模的年代掉隊。據(jù)披露，2019年之前，格力地產(chǎn)的銷售額總是處于50億元之下，2020年銷售額達到81億元以上，但又伴隨著行業(yè)下行，銷售規(guī)模在2023年再度跌至67億元的水平，多年來行業(yè)內(nèi)的排名始終“吊車尾”，常年處于百名開外。

不足百億元的銷售業(yè)績，自然也讓以地產(chǎn)為主業(yè)的格力地產(chǎn)盈利能力處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，2018-2023年間，其地產(chǎn)業(yè)務毛利率從40%以上一路走低至21%，2022-2023年更是陷入虧損，兩年歸母凈利潤合計虧損超27億元。這一情況在2024年并未得到改善，格力地產(chǎn)在2024年上半年的毛利率已降至10%以下，預計全年歸母凈虧損12.5億元-17.8億元。

此番借助業(yè)務轉(zhuǎn)型之際，格力地產(chǎn)更大力度實現(xiàn)去地產(chǎn)化，置出了上海、重慶和三亞的開發(fā)業(yè)務，僅保留在珠海本地的開發(fā)業(yè)務，同時承諾，其控制的其他公司將不再于珠海市區(qū)域之外經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務，亦不會在珠海市區(qū)域內(nèi)新增除保留房地產(chǎn)業(yè)務之外的其他房地產(chǎn)項目，將在本次交易完成之日起的5年內(nèi)逐步完成對保留房地產(chǎn)業(yè)務的去化或處置工作。

在保留房地產(chǎn)業(yè)務去化或處置完畢后，格力地產(chǎn)將整體退出并不再經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務。同時，若未能在5年內(nèi)整體退出房地產(chǎn)業(yè)務，海投公司也承諾，在合規(guī)的前提下且與格力地產(chǎn)達成合意及履行必要的審批程序后，以公允的市場價格承接格力地產(chǎn)屆時尚未去化或處置完畢的房地產(chǎn)業(yè)務。

不過，目前保留在上市公司內(nèi)部的珠海本地開發(fā)業(yè)務，實際上在格力地產(chǎn)的營收中占比較高。2023年財報顯示，珠海地區(qū)貢獻的營業(yè)收入在總營收中占比超6成，仍是業(yè)績的關鍵支柱。

如今，華發(fā)集團的出現(xiàn)或?qū)⒂兄诟窳Φ禺a(chǎn)實現(xiàn)對開發(fā)業(yè)務的更快退出，旗下的房地產(chǎn)上市平臺華發(fā)股份是業(yè)內(nèi)TOP10開發(fā)商，開發(fā)實力整體上更優(yōu)于格力地產(chǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，格力地產(chǎn)后續(xù)不再有新增地產(chǎn)開發(fā)項目，既有的存量地產(chǎn)項目將進入存量盤活的階段，可與華發(fā)集團的既有地產(chǎn)項目尤其是存量房業(yè)務板塊進行結(jié)合，更好促進存量項目的消化。