（本文作者李國旺，人大重陽高級顧問、浦江金融論壇秘書長）

面對國際經(jīng)貿(mào)形勢變化，近期政治局會議對地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提出了系列的組合制度創(chuàng)新要求。這是在當(dāng)前國際大背景下，以內(nèi)部確定性對沖外部不確定性的戰(zhàn)略安排。

一、對內(nèi)：房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的核心抓手，也是經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)工程

通過穩(wěn)定房產(chǎn)，有利于改善居民資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，有利于居民樹立消費(fèi)信心，在新的制度創(chuàng)新與政策創(chuàng)新加持下，實現(xiàn)“穩(wěn)定地產(chǎn)、穩(wěn)消費(fèi)、穩(wěn)股市”三穩(wěn)定。

1、結(jié)構(gòu)性優(yōu)化：從“增量擴(kuò)張”到“品質(zhì)競爭”

本次中央政治局會議首次提出“加大高品質(zhì)住房供給”，并將“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”置于更靠前的政策位置。高品質(zhì)的產(chǎn)品創(chuàng)新要求與新模式的產(chǎn)業(yè)升級要求相結(jié)合，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)正從大規(guī)模的數(shù)量驅(qū)動型發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的品質(zhì)驅(qū)動型發(fā)展，與中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的要求相匹配，也與中國百姓過上美好幸福生活的需求相匹配。因此，建設(shè)綠色、有機(jī)、環(huán)保、生態(tài)、安全的高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)好房子，是實現(xiàn)地產(chǎn)供給側(cè)改革的必由之路。

通過好房子標(biāo)準(zhǔn)落地、城市更新行動（如城中村改造、危舊房改造）快速推進(jìn)以及存量商品房收購政策優(yōu)化，才能重構(gòu)地產(chǎn)供需關(guān)系，實現(xiàn)在高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)上的新平衡，實現(xiàn)政策創(chuàng)新、制度創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級共振。住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》（5月1日實施）及多地“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將推動開發(fā)商在位置、設(shè)計、裝修等維度提升競爭力，為居民提供更高品質(zhì)好房子，已是地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)第二曲線增長的必然要求?；葑u(yù)預(yù)測，2024-2040年城市家庭升級需求將占總需求的55%，高品質(zhì)住房的供給能力直接決定行業(yè)長期價值。

2、制度性創(chuàng)新：化解風(fēng)險與新模式構(gòu)建并行

政治局會議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，政策重心從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“鞏固成果”。地方政府化債、房企債務(wù)風(fēng)險化解（如保交樓專項借款）與城市更新專項債等工具協(xié)同合力，才能避免并化解系統(tǒng)性風(fēng)險。同時，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)、保障性住房再貸款等制度創(chuàng)新，為“市場+保障”雙軌制奠定基礎(chǔ)。中指研究院指出，2025年新模式配套政策將加速落地，例如房票安置范圍擴(kuò)大至二手房，促進(jìn)一二手市場聯(lián)動去庫存。如果城市更新的專項債發(fā)行與大學(xué)生城市就業(yè)可向政府申請廉租房相結(jié)合，可以解決一二線城市大學(xué)生畢業(yè)就業(yè)面臨城市高房租的壓力，實現(xiàn)就業(yè)增長、社會穩(wěn)定、城市更新三結(jié)合。我們假設(shè)，如果大學(xué)生能租到30平米、三年內(nèi)月租金300元的廉租房，三年后逐步提高租金，將大大緩解大學(xué)生住房難的困境，從而將其余工資收入轉(zhuǎn)向其他消費(fèi)或為未來購房進(jìn)行基本積蓄。

3、需求端激活：以品質(zhì)升級撬動內(nèi)需潛力

當(dāng)前房地產(chǎn)已進(jìn)入“由數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)型”階段，政治局會議將高品質(zhì)住房與城市更新作為擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵抓手。通過房票政策、公積金利率下調(diào)等工具，釋放改善性需求；通過城中村改造（預(yù)計拉動數(shù)萬億投資）和保障性住房收購，盤活存量資產(chǎn)并穩(wěn)定地方財政。存量商品房收購政策需在價格、用途上賦予地方政府更大支持力度和更大的自主權(quán)，以打通政策堵點(diǎn)。由不同地方政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要制定應(yīng)屆畢業(yè)生落戶政策、住房補(bǔ)貼政策和廉租房搖號或配置政策，但相關(guān)的資金可能需要國家發(fā)行專項債來解決。

二、對外：地產(chǎn)穩(wěn)定是國際經(jīng)貿(mào)新形勢的“戰(zhàn)略儲備”

1、地產(chǎn)穩(wěn)定，可增強(qiáng)內(nèi)部確定性，對沖外部不確定性

政治局會議首次提出“國際經(jīng)貿(mào)斗爭”，強(qiáng)調(diào)以高質(zhì)量發(fā)展的確定性應(yīng)對國際經(jīng)貿(mào)等領(lǐng)域不確定性的沖擊。房地產(chǎn)作為直接關(guān)聯(lián)金融、建材等60余個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)穩(wěn)定直接關(guān)乎居民就業(yè)、消費(fèi)增長與投資者信心。政治局會議提出“適時降準(zhǔn)降息”、“創(chuàng)設(shè)新型政策性金融工具”，旨在通過寬松貨幣政策與創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性工具（如服務(wù)消費(fèi)再貸款），寬松信貸再加上積極財政政策，穩(wěn)住內(nèi)需基本盤。因此，我們相信，通過系列宏觀政策、中觀政策、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)品創(chuàng)新及金融政策創(chuàng)新，會出現(xiàn)地產(chǎn)藍(lán)海，從而推動高質(zhì)量發(fā)展的房地產(chǎn)市場形成，最后實現(xiàn)以地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展的確定性，對沖國際經(jīng)貿(mào)新形勢的不確定性。

2、地產(chǎn)穩(wěn)定，可避免系統(tǒng)性風(fēng)險外溢，維護(hù)金融穩(wěn)定

美國“關(guān)稅沖擊”升級背景下，資本市場波動與產(chǎn)業(yè)鏈外遷風(fēng)險有一定跡象。政治局會議要求“持續(xù)穩(wěn)定和活躍資本市場”，而地產(chǎn)股的企穩(wěn)對A股市場穩(wěn)定和投資者信心修復(fù)至關(guān)重要。同時，銀行系統(tǒng)貸款的質(zhì)量與地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。地產(chǎn)股穩(wěn)定，對內(nèi)直接助力房企現(xiàn)金流改善（如2025年前4月重點(diǎn)城市土拍溢價率升至20%），對外可緩解美元債違約壓力，降低國際評級機(jī)構(gòu)對中國金融體系的負(fù)面評估，有利于降低對外融資成本。

3、地產(chǎn)穩(wěn)定，可強(qiáng)化對外談判籌碼，以高質(zhì)量的“內(nèi)循環(huán)”支持“外循環(huán)”的定價權(quán)

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游從鐵礦石、鋼鐵、有色、化工、水泥、建材，到中游的道路、電力、供水、煤氣，再到下游的家裝、家電、家具、汽車等，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈占GDP比例很高，如果加上金融業(yè)，占比更高。地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行促進(jìn)內(nèi)需穩(wěn)定，可為國際經(jīng)貿(mào)新形勢提供回旋空間。政治局會議提出“統(tǒng)籌國內(nèi)經(jīng)濟(jì)工作與國際經(jīng)貿(mào)斗爭”，意味著通過內(nèi)需市場培育（如城市更新投資、高品質(zhì)住房消費(fèi)）減少對外部市場的依賴，同時以“超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)體”優(yōu)勢增強(qiáng)談判話語權(quán)。因此，如果地產(chǎn)發(fā)展與消費(fèi)提振政策相協(xié)同（如“兩新一重”建設(shè)）將提升中國在全球價值鏈中的議價能力，真正實現(xiàn)以高質(zhì)量的“內(nèi)循環(huán)”支持“外循環(huán)”中的全球定價權(quán)。

三、結(jié)論：地產(chǎn)“量穩(wěn)質(zhì)升”是內(nèi)外雙循環(huán)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)

政治局會議為房地產(chǎn)定調(diào)“鞏固穩(wěn)定”與“高質(zhì)量發(fā)展”雙主線，對內(nèi)通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化與制度組合創(chuàng)新重塑行業(yè)發(fā)展第二增長曲線，對外以提升地產(chǎn)業(yè)及其它產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展與內(nèi)需發(fā)展雙維護(hù)的產(chǎn)業(yè)韌性。短期看，地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定高質(zhì)量發(fā)展需金融系統(tǒng)降準(zhǔn)降息、需要財政系統(tǒng)擴(kuò)大專項債發(fā)行并對存量收購細(xì)則及廉租房屋規(guī)則等政策落地；中長期看，通過“好房子”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計與普及、城市更新資金閉環(huán)（如專項債+PSL）等長效機(jī)制，形成供給側(cè)的高質(zhì)量與幸福生活的有效需求相結(jié)合。因此，在當(dāng)前國際背景下，基于中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的安居樂業(yè)與安心樂業(yè)的地產(chǎn)仍將是中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展過程中，抵御外部不確定性的核心錨點(diǎn)之一。

（第一財經(jīng)一財號獨(dú)家首發(fā)，本文僅代表作者個人觀點(diǎn)）