2024年，中國房地產(chǎn)市場在政策強力提振與市場分化探底中開啟止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全年商品房銷售面積與金額同比分別下降12.9%和17.1%，而在政策刺激下四季度全國成交同環(huán)比顯著改善，且一線及核心二線城市回升更快，市場修復態(tài)勢并在2025年得以延續(xù)。盡管行業(yè)整體仍處于深度調(diào)整期，但領先質(zhì)優(yōu)房企銷售表現(xiàn)不俗，一線城市成交也率先回穩(wěn)，鞏固與強化了2025年市場向好預期。

作為行業(yè)龍頭的央企，保利發(fā)展在2024年交出了一份韌性十足的成績單。最新發(fā)布的2024年業(yè)績報告顯示，保利發(fā)展實現(xiàn)全年簽約金額3230億元，穩(wěn)居行業(yè)第一；債務結(jié)構持續(xù)優(yōu)化，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)七年為正，產(chǎn)品力持續(xù)躍升行業(yè)前列。

縱觀全年，保利發(fā)展緊緊圍繞“穩(wěn)經(jīng)營、調(diào)結(jié)構、化風險、促發(fā)展”中心任務，以銷售領跑、財務安全、品質(zhì)制勝三大維度穩(wěn)健穿越市場周期波動，實現(xiàn)高質(zhì)量“均好發(fā)展”。

銷售規(guī)模穩(wěn)居第一：逆勢擴份額，核心城市市占率再提升

在市場整體縮量的背景下，保利發(fā)展以“去庫存、調(diào)結(jié)構”為核心策略，連續(xù)第二年蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍。數(shù)據(jù)顯示，2024年公司實現(xiàn)簽約金額3230.29億元，權益銷售比創(chuàng)近年新高；38個核心城市銷售占比持續(xù)提升，一線城市四季度銷售面積同比增長40%，遠超行業(yè)平均水平。2022年及以后獲取的增量項目銷售近2000億元，占比約六成。

銷售業(yè)績的不俗表現(xiàn)，得益于保利發(fā)展能精準把握政策窗口，敏銳搶占市場先機。2024年是中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程上的政策大年，房地產(chǎn)政策從“供給側(cè)改革”轉(zhuǎn)向“需求側(cè)刺激”，限購松綁、降首付、降利率、降存量房貸等政策密集落地。在政策落地和市場銷售的關鍵節(jié)點，保利發(fā)展迅速響應，二季度推貨環(huán)比增長顯著， 10月簽約金額同比提升28%，成為政策紅利的最大受益者之一。

在開發(fā)布局上，保利發(fā)展在2024年深耕核心城市，結(jié)構性優(yōu)勢凸顯。公司38個核心城市的銷售市占率較去年進一步提升，其中14個城市市占率超過10%，16個城市連續(xù)三年穩(wěn)居當?shù)厍叭?，印證了保利在核心城市的產(chǎn)品號召力與運營效率。同時，保利發(fā)展在土儲布局也進一步聚焦核心城市，保證了后續(xù)開發(fā)銷售的持續(xù)動能和高質(zhì)體量。

另一方面，通過強化公司內(nèi)部治理實現(xiàn)管理紅利，去庫存成效顯著，為高質(zhì)量發(fā)展騰挪空間。

憑借戰(zhàn)略前瞻，公司管理層于2021年提出去“五化”趨勢判斷，即去金融化、去杠桿化、去庫存化、去多元化、去規(guī)?；＿@一戰(zhàn)略調(diào)整不僅幫助公司在市場波動中保持穩(wěn)定，還為公司贏得了寶貴的市場機會。2024年，公司通過優(yōu)化庫存管理、加快項目去化，已開工存量項目計容面積較年初下降約20%。2024年，公司銷售存量項目占比近六成，未開工土地通過“調(diào)轉(zhuǎn)換退”盤活270萬平方米，資源周轉(zhuǎn)效率持續(xù)提升。

財務安全行業(yè)標桿：融資成本新低，現(xiàn)金流連續(xù)七年為正

償債流動性承壓是2024年市場環(huán)境中全行業(yè)共同面臨的考驗，保利發(fā)展憑借央企信用優(yōu)勢與主動管理能力，成為少數(shù)保持融資通暢、現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企。

2024年，保利發(fā)展的債務結(jié)構持續(xù)優(yōu)化，融資成本創(chuàng)歷史新低。在行業(yè)波動下行過程中，公司主動降負債縮表，同時不斷優(yōu)化債務結(jié)構，不斷提升長期債務、直接融資占有息負債比重，實現(xiàn)了負債端有序優(yōu)化。報告期內(nèi)，公司主動壓降有息負債54億元，新增有息負債綜合成本降至2.92%，較上年下降22個基點。全年新增融資中，公司債利率低至2.20%，中期票據(jù)利率2.30%，均創(chuàng)同期最低水平。更值得一提的是，保利成為頭部房企中唯一一家全額清償境外美元債的企業(yè)，債務風險進一步出清。

在強勁銷售業(yè)績支持下，保利發(fā)展實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流“七年連正”，資金安全墊充足。2024年，公司實現(xiàn)銷售回籠3277億元，當年銷售回籠率較去年提升1.3個百分點。通過“以銷定產(chǎn)”動態(tài)平衡資金收支，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額63億元，連續(xù)第七年為正。年末在手現(xiàn)金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動性儲備遠超行業(yè)均值。

此外，保利發(fā)展對于提振市場的政策紅利精準承接，并在融資工具運用上實現(xiàn)創(chuàng)新突破。公司積極運用“經(jīng)營性物業(yè)貸款”“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制”等政策工具，年內(nèi)新增經(jīng)營貸130億元。而市場首單純現(xiàn)金融資的定向可轉(zhuǎn)換公司債券已于2025年4月獲證監(jiān)會同意注冊批復，計劃融資規(guī)模85億。這一低融資成本不僅為公司提供了更優(yōu)惠的融資條件，還增強了公司在市場中的競爭力。在行業(yè)融資環(huán)境緊張的情況下，保利發(fā)展的融資優(yōu)勢為其穩(wěn)健發(fā)展提供了有力保障。

2025年4月9日，保利發(fā)展面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的公司債券（第一期）獲中誠信國際評級機構授予的“AAA”評級。這一評級不僅體現(xiàn)了保利發(fā)展的穩(wěn)健財務表現(xiàn)及其在行業(yè)中的領先地位，也強化了市場對房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇預期。

緊扣品質(zhì)發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)品力+科技力，鍛造長期競爭力

隨著中國城市化進程邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，市場需求進化迭代與政策支持引導，正推動企業(yè)加快產(chǎn)品力升級步伐。當行業(yè)發(fā)展邏輯從重規(guī)模向重品質(zhì)回歸，保利率先提出行業(yè)進入品質(zhì)時代，從產(chǎn)品體系化建設到科技賦能不斷發(fā)力。2024年，保利發(fā)展推出人文服務理念，全面升級核心競爭力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其產(chǎn)品力排名從2021年全國第九躍升至第二。

在激烈的市場競爭中，保利發(fā)展“天悅?cè)撕?rdquo;產(chǎn)品系全面落地，并以實景交付樹立標桿。報告期內(nèi)，公司竣工交付16.5萬套住宅，22個項目獲市級以上施工示范工地稱號。寧波天珺、上?，槓偟犬a(chǎn)品系項目實現(xiàn)“全維實景展示”，首開去化率超70%，銷售流速穩(wěn)居板塊前三。“所見即所得”的交付標準，極大提振了市場信心。

保利發(fā)展也進一步優(yōu)化開發(fā)鏈條，其智慧供應鏈疊加快建體系，以科技賦能提質(zhì)增效。公司在海南試點的“快建體系”，實現(xiàn)拿地后14個月竣備、工期壓縮30%以上；同時，通過AIGC智能化設計、統(tǒng)簽統(tǒng)采統(tǒng)付等模式，優(yōu)化供應鏈端成本。這些創(chuàng)新不僅縮短了開發(fā)周期，更確保了品質(zhì)可控。

在住宅開發(fā)銷售賽道以外，保利發(fā)展的多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力，也成為2024年的一大亮點：資產(chǎn)經(jīng)營成新增長極，打造公司業(yè)績的第二增長曲線。商業(yè)運營方面，上?；緯r光里、廣州魚珠時光等項目出租率連續(xù)三年提升；租賃住房板塊“和寓”品牌迅速擴張，在營規(guī)模超4.5萬間。物業(yè)服務板塊第三方管理面積增至525.6萬平方米，商辦業(yè)態(tài)新拓金額同比增長17.9%，非居業(yè)態(tài)優(yōu)勢持續(xù)鞏固。

2024年的保利發(fā)展，用行業(yè)第一的銷售規(guī)模、央企最低的融資成本、持續(xù)躍升的產(chǎn)品力，證明了其作為龍頭房企在逆周期發(fā)展中的抗風險能力。在行業(yè)分析人士看來，其戰(zhàn)略核心可歸納為三點：前瞻性去庫存騰挪安全邊際，精細化財務管控筑牢護城河，體系化品質(zhì)升級激活長期價值。

與此同時，在中國城市化進程的高質(zhì)量發(fā)展時代，肩負央企使命擔當、緊扣品質(zhì)發(fā)展戰(zhàn)略，以高品質(zhì)人居產(chǎn)品滿足客戶理想人居需求，成為保利發(fā)展的制勝之道。在保利發(fā)展管理層看來，品質(zhì)時代，唯有真正以客戶為中心的企業(yè)，才能穿越周期，持續(xù)領跑。

展望2025年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨城市分化、信心修復、預期變化等挑戰(zhàn)。但隨著房地產(chǎn)政策支持力度加碼，高質(zhì)量發(fā)展路徑明確，將推動行業(yè)健康發(fā)展的長期性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性。保利發(fā)展在核心城市的持續(xù)土地儲備布局、低融資成本優(yōu)勢、以及多元業(yè)態(tài)的協(xié)同效應，也將進一步鞏固其“行穩(wěn)致遠”的發(fā)展定力。