在政策強(qiáng)力提振之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2024年踏上了止跌回穩(wěn)之路。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年第四季度全國(guó)成交同環(huán)比顯著改善，且一線及核心二線城市回升更快，市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)明顯。

作為行業(yè)龍頭，央企保利發(fā)展（600048.SH）始終把平穩(wěn)發(fā)展擺在首要位置，提前預(yù)判、快速應(yīng)變、精準(zhǔn)施策，牢牢把握每個(gè)窗口和機(jī)遇，在行業(yè)整體深度調(diào)整期也交出一份韌性十足的高質(zhì)量答卷。

最新發(fā)布的2024年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，保利發(fā)展全年實(shí)現(xiàn)簽約面積1796.61萬平方米，簽約金額3230億元，連續(xù)兩年穩(wěn)居行業(yè)第一；全年?duì)I業(yè)收入3116.7億元，凈利潤(rùn)97.4億元、歸母凈利潤(rùn)50億元；全年回籠資金3277億元，回籠率達(dá)101%，同比提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)七年為正，產(chǎn)品力持續(xù)躍升行業(yè)前列。

2025年，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍是房地產(chǎn)行業(yè)的核心主題。在29日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平指出，中長(zhǎng)期看房地產(chǎn)仍然是規(guī)模大、影響廣的重要行業(yè)。當(dāng)前消費(fèi)者的住房需求，已從單純居住轉(zhuǎn)向“好房子”帶來的更高品質(zhì)生活體驗(yàn)，是行業(yè)下階段平穩(wěn)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

站在行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，劉平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)表達(dá)了充分的信心，“我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)做了30年，人們對(duì)美好生活的向往是持續(xù)存在的。”保利發(fā)展繼續(xù)保持銷售、財(cái)務(wù)安全、品質(zhì)制勝，以領(lǐng)跑者之姿穩(wěn)健穿越市場(chǎng)周期波動(dòng)。

業(yè)績(jī)根基穩(wěn)，財(cái)務(wù)安全筑牢護(hù)城河

2024年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3116.7億元，這是其歷史上第二次實(shí)現(xiàn)營(yíng)收超過3000億元。

房地產(chǎn)開發(fā)銷售貢獻(xiàn)了絕對(duì)大頭，全年實(shí)現(xiàn)竣工面積約3257萬平方米，高質(zhì)量交付16.5萬套房源，開發(fā)結(jié)算收入實(shí)現(xiàn)2873.5億元，保證了營(yíng)收規(guī)模的穩(wěn)定。

主業(yè)保持穩(wěn)健的同時(shí)，保利發(fā)展的多元業(yè)務(wù)也齊頭并進(jìn)，“第二增長(zhǎng)曲線”對(duì)業(yè)績(jī)的支撐力有效凸顯，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收243億元，在總營(yíng)收中占比約7.8%，其中物業(yè)管理服務(wù)全年實(shí)現(xiàn)收入163億元，同比增長(zhǎng)8.5%。

具體來看，到2024年末，保利發(fā)展的租賃住房、購(gòu)物中心、酒店、寫字樓等商業(yè)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)開業(yè)534萬方，全年實(shí)現(xiàn)收入約40億元。

其中，租賃住房板塊，煥新構(gòu)建“和寓”公寓品牌，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張，在管租賃住房規(guī)模超過4.5萬間，在營(yíng)租賃住房規(guī)模超過2.2萬間，同比增長(zhǎng)47%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，持續(xù)完善構(gòu)建“時(shí)光里、時(shí)光匯、X 時(shí)光”三大購(gòu)物中心產(chǎn)品系，上海花木時(shí)光里、廣州魚珠時(shí)光等項(xiàng)目出租率連續(xù)三年提升。

值得一提的是，保利發(fā)展旗下的保利物業(yè)持續(xù)擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)規(guī)模和提升服務(wù)品質(zhì)，截至2024年末，其合同管理及在管面積分別約為9.9 億平方米與8億平方米，全年實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入116.7億元，同比增長(zhǎng)15%，基本盤穩(wěn)固；年內(nèi)第三方的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約49.87億元，較2023年同期增長(zhǎng)約19.6%。

穩(wěn)定住收入大盤的同時(shí)，保利發(fā)展加強(qiáng)科技創(chuàng)新，通過精細(xì)管控實(shí)現(xiàn)降本，打響利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)。2024年，保利發(fā)展改革采購(gòu)模式，統(tǒng)籌開展多項(xiàng)重點(diǎn)工程類、材料設(shè)備類集采，還搭建了智能化供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)，應(yīng)用AIGC等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、結(jié)算等全過程一體化管理，通過積極降本減少市場(chǎng)下行對(duì)銷售毛利率的影響。

得益于“向管理要效益”的有效實(shí)施，保利發(fā)展全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)97.4億元，歸母凈利潤(rùn)50億元，結(jié)算毛利率約14%，較2023同期下降2個(gè)百分點(diǎn)，降幅同比收窄4個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)優(yōu)于同行。

穩(wěn)住規(guī)模、保住利潤(rùn)的同時(shí)，對(duì)于保利發(fā)展這樣一家具備濃厚央企基因和責(zé)任感的企業(yè)來說，保持高質(zhì)量發(fā)展的另一項(xiàng)重要衡量標(biāo)準(zhǔn)即是財(cái)務(wù)的安全健康。2024年，保利發(fā)展把財(cái)務(wù)底盤構(gòu)建得越發(fā)堅(jiān)實(shí)牢固。

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展持續(xù)主動(dòng)壓降有息負(fù)債規(guī)模，推動(dòng)該指標(biāo)減少至3488億元；其中，3年以上到期債務(wù)金額1381億元，占比較年初大幅提升8個(gè)百分點(diǎn)至39.6%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)4年提升；資產(chǎn)負(fù)債率也實(shí)現(xiàn)連續(xù)四年下降，至74.3%。同期，保利發(fā)展的在手現(xiàn)金達(dá)1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動(dòng)性儲(chǔ)備遠(yuǎn)超行業(yè)均值。

穩(wěn)健的表現(xiàn)，讓保利發(fā)展得到資本市場(chǎng)的長(zhǎng)期認(rèn)可，融資成本持續(xù)下降。2024年，保利發(fā)展新增有息負(fù)債綜合成本同比下降22BP至2.92%，有息負(fù)債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%，均創(chuàng)歷史新低。其中，公司債利率最低至2.20%，中期票據(jù)利率最低至 2.30%，短期融資券利率最低2.02%，均創(chuàng)下其直接融資同期限歷史新低。

銷售規(guī)模居首，16城連續(xù)三年排名前三

在房地產(chǎn)行業(yè)筑底回升的背景下，保利發(fā)展聚焦核心城市群，適時(shí)把握窗口期，并以精準(zhǔn)投資保證了銷售規(guī)模的持續(xù)領(lǐng)先，推動(dòng)自身市場(chǎng)份額的不斷擴(kuò)張。

2024年，保利發(fā)展以3230.29億元的銷售金額連續(xù)兩年穩(wěn)居行業(yè)第一，歸屬于股東的權(quán)益銷售金額相對(duì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)約2465億元。其中，保利發(fā)展堅(jiān)持深耕的38個(gè)核心城市貢獻(xiàn)的銷售占比再提升2個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率達(dá)到 90%；一線城市四季度銷售面積同比增長(zhǎng)40%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

在這38個(gè)核心城市中，保利發(fā)展的銷售市占率達(dá)7.1%，較2023年進(jìn)一步提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，有14個(gè)核心城市的市占率取得10%以上，有16個(gè)城市連續(xù)三年排名前三。

亮眼的銷售表現(xiàn)得益于保利發(fā)展對(duì)市場(chǎng)變化的敏銳捕捉，并能快速及時(shí)地推進(jìn)策略調(diào)整，從而在不斷變化的行業(yè)形勢(shì)下，搶占先機(jī)，穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)基本盤。

2024年初，市場(chǎng)曾出現(xiàn)一陣波動(dòng)，為應(yīng)對(duì)這一狀況，保利發(fā)展在二季度果斷開展去化攻堅(jiān)行動(dòng)，推動(dòng)存量煥新、動(dòng)態(tài)調(diào)整推盤安排，推貨環(huán)比增長(zhǎng)顯著，推動(dòng)銷售實(shí)現(xiàn)1104億元，環(huán)比一季度提升75%，同比降幅較一季度收窄35個(gè)百分點(diǎn)。

2024年下半年，包括限購(gòu)松綁、降首付、降利率、降存量房貸等各類房地產(chǎn)支持政策密集落地，保利發(fā)展緊緊把握政策集中出臺(tái)和市場(chǎng)信心修復(fù)的窗口期，第一時(shí)間祭出“保價(jià)”政策，堅(jiān)定消費(fèi)者信心。

快速高效的響應(yīng)和積極的營(yíng)銷策略，即刻反映在銷售層面上。2024年10月單月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額423億元，同比提升28%，為全年銷售打下基礎(chǔ)，進(jìn)一步鞏固了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

與此同時(shí)，保利發(fā)展通過綜合施策加大存量去化，有針對(duì)性地對(duì)存量項(xiàng)目進(jìn)行煥新，包括完善教育交通等配套資源、定制交付、展示煥新等方式提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。財(cái)報(bào)顯示，2022 年以前獲取的存量項(xiàng)目簽約面積1078萬平方米，推動(dòng)在手存量項(xiàng)目面積持續(xù)下降；而2022年及以后獲取的增量項(xiàng)目銷售金額貢獻(xiàn)近2000億元，占全年銷售金額六成，對(duì)銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了有力支撐。

2025年，保利發(fā)展繼續(xù)發(fā)力，聚焦核心城市的策略，在今年一季度實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額630.27億元，保持同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，也是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多一季度銷售額超過400億元的企業(yè)。

值得一提的是，在行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，“有現(xiàn)金的銷售”是安全發(fā)展的核心。秉承這一策略，保利發(fā)展在2024年實(shí)現(xiàn)銷售回籠3277億元，當(dāng)年銷售回籠率達(dá)79.6%，較去年進(jìn)一步提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。

資源結(jié)構(gòu)優(yōu)化，好產(chǎn)品打造核心競(jìng)爭(zhēng)力

為了持續(xù)鞏固夯實(shí)基本盤，保利發(fā)展在維持合理財(cái)務(wù)杠桿的前提下，充分挖掘高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，高筑墻、廣積糧，在市場(chǎng)筑底回升的過程中做好充足準(zhǔn)備。

2022-2024年三年內(nèi)，保利發(fā)展合計(jì)拓展項(xiàng)目總地價(jià)近4000億元，總貨值約7350億元，居行業(yè)第一；其中，2024年新拓項(xiàng)目共37個(gè)，總計(jì)容面積達(dá)1103萬平方米，項(xiàng)目權(quán)益比提升至88%，也創(chuàng)下近十年來的新高。

對(duì)于增量投資，保利發(fā)展也保持高度聚焦，持續(xù)投資確定性強(qiáng)的核心城市。2024 年，保利發(fā)展99%投資金額位于38個(gè)核心城市，74%投資金額位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。這樣的投資策略保證了項(xiàng)目的高效去化，2024年，保利發(fā)展手中當(dāng)年拓展當(dāng)年開盤項(xiàng)目共23個(gè)，銷售金額172億元，動(dòng)態(tài)銷凈率超過9%。

確保新增項(xiàng)目保持高質(zhì)量的同時(shí)，保利發(fā)展還加大力度推進(jìn)去庫存，多措并舉優(yōu)化在手資源結(jié)構(gòu)，掌握發(fā)展主動(dòng)權(quán)。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展在手存量項(xiàng)目面積下降20%，存量項(xiàng)目去化面積占比近六成。

高質(zhì)量投資和優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)是業(yè)績(jī)的基石，引領(lǐng)品質(zhì)時(shí)代的“好房子”才是保證高質(zhì)量發(fā)展的核心。保利發(fā)展認(rèn)為，目前，住房需求已經(jīng)從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，居民的改善性需求將繼續(xù)支撐行業(yè)發(fā)展，“好產(chǎn)品就有好價(jià)格”的時(shí)代已然來臨。

基于這一前瞻性的判斷，保利發(fā)展率先提出行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，在產(chǎn)品體系化建設(shè)方面持續(xù)發(fā)力。

2024年，保利發(fā)展公司以客戶為中心，不斷提升產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，以“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”為導(dǎo)向，構(gòu)建起完善的“人文社區(qū)”產(chǎn)品品牌服務(wù)體系，形成“天悅?cè)撕?rdquo;三大產(chǎn)品系十二大子品牌。這一產(chǎn)品品牌得到行業(yè)高度認(rèn)可，在克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力榜單中大幅躍升至第二名。

在擁有先進(jìn)產(chǎn)品理念和標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，保利發(fā)展還通過強(qiáng)有力的內(nèi)部管控，推動(dòng)品質(zhì)管理的體系化和標(biāo)準(zhǔn)化，保證設(shè)計(jì)、施工、查驗(yàn)、交付的全流程品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化全過程品質(zhì)提升，確保前端展示和最終交付效果匹配一致。

此外，保利發(fā)展還不斷通過科技創(chuàng)新優(yōu)化開發(fā)鏈條，在海南試點(diǎn)了“快建體系”，實(shí)現(xiàn)拿地后14個(gè)月竣備，工期壓縮30%以上。在縮短開發(fā)周期的同時(shí)，確保產(chǎn)品品質(zhì)可控，為產(chǎn)品力升級(jí)注入新動(dòng)能。

高兌現(xiàn)度的產(chǎn)品和服務(wù)，不斷夯實(shí)并提升著保利發(fā)展的市場(chǎng)影響力。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展首開的產(chǎn)品系項(xiàng)目中，有七成銷售流速達(dá)到板塊前2名，打造的寧波天珺、上?，槓偂⒊啥蓟ㄕ仗飕B、西安云谷和著等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“全實(shí)景展示”，首開去化率超70%，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力獲市場(chǎng)認(rèn)可。