很多原本簡單的事，現(xiàn)在都搞得很復(fù)雜，比如租房子。

今年七夕，樂伽公寓通過其官方微信平臺(tái)發(fā)布公告，確認(rèn)停止運(yùn)營，無力履行合同和償還欠款。樂伽公寓在南京、蘇州、杭州等8個(gè)城市均有布局，成立了300多家簽約中心，為超過40多萬客戶提供服務(wù)，管理的房源超過20萬套，目前大量租房者正在維權(quán)中。

房租中介還是金融中介？

樂伽和眾多租賃平臺(tái)一樣，采用的模式是“高收低租”。該杭州公司前員工曾表示，樂伽入杭后作風(fēng)“生猛”、“攪亂了市場”。

長租公寓傳統(tǒng)盈利就是一個(gè)差價(jià)：一套房源月租5000元，平臺(tái)以4800元到4900元的價(jià)格簽下，一年只給11個(gè)月房租，權(quán)責(zé)托管簽3年。品牌方賺的是一個(gè)月房租和之后2年的差價(jià)。

樂伽公寓進(jìn)來后，本來月租5000的房子，樂伽公寓直接給5500元，以求短時(shí)間快速搶奪房源。而在房屋租不掉的情況下，經(jīng)常以低于市場價(jià)1000元/間的價(jià)格拋售。并且以優(yōu)惠去游說租客半年付或年付，而支付房東卻是季付。用更多現(xiàn)金，去拓展新的房源。

但天底下真有高買低賣的生意嗎？像樂伽這種平臺(tái)才不傻，只要有源源不斷的新房東進(jìn)來，這個(gè)擊鼓傳花的游戲就可以繼續(xù)玩下去。

類似的“配方”發(fā)生在去年8月，杭州長租公寓明星品牌“鼎寓”爆倉，資金鏈斷裂，停止運(yùn)營。鼎寓的租客們?cè)ㄟ^銀行卡綁定一個(gè)網(wǎng)貸APP，通過“租金貸”一次性付了租金，再每月還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的貸款金額。鼎寓破產(chǎn)后，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時(shí)還貸款。另一方面，房東也未收到鼎家公司應(yīng)給到的后續(xù)租金。雖然，經(jīng)后續(xù)協(xié)調(diào)，租客無需再還貸款。但鼎家的破產(chǎn)導(dǎo)致了約4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家。而就在半年前，鼎寓剛剛獲得1000萬元Pre-A輪融資。

長租的本質(zhì)已經(jīng)變味，你以為他們是房屋中介，其實(shí)很可能是金融中介。這里涉及一項(xiàng)所謂“新生事物”——“租金貸”。雖然目前很多城市都已對(duì)此明令叫停，但在實(shí)際操作中，還是屢有身影。

租金貸的本質(zhì)是一種小額消費(fèi)貸款。中介平臺(tái)利用租賃合同申請(qǐng)貸款。消費(fèi)貸的審批比較寬松，銀行也樂意放貸。但這個(gè)貸款實(shí)際上是給中介機(jī)構(gòu)的。理論上，平臺(tái)正是利用租客的個(gè)人信用，給自己提供擴(kuò)展的資金，直到房源都被它占領(lǐng)。換句話說，平臺(tái)用大量租房人的個(gè)人信用做背書，進(jìn)行資金套利。

這是一個(gè)中國版的“次貸”：

對(duì)租客而言，工作尚不穩(wěn)定，利用消費(fèi)貸款正好可以緩解經(jīng)濟(jì)壓力；

對(duì)房東而言，有平臺(tái)托管，省時(shí)省力，按合同收錢，哪里來的錢都一樣；

對(duì)平臺(tái)而言，賺房租差價(jià)太慢、太小、太辛苦，還是“租房子——擴(kuò)張信貸——講故事——融資——上市”來得迅猛與偉大。

在三方看上去很美的“合謀”下，卻沒有成功者，只有多輸。背后的原因值得玩味與深思。

長租公寓，是下一個(gè)共享單車嗎？

去年，曾有兩位大咖對(duì)長租公寓發(fā)表犀利言論。

第一位是我愛我家前副總裁胡景暉，他曾發(fā)表評(píng)論：“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”

第二位是創(chuàng)業(yè)黑馬董事長牛文文，當(dāng)時(shí)針對(duì)鼎家爆倉，他在微博發(fā)聲評(píng)論稱，“一個(gè)行當(dāng)，如果過度金融化、過度放杠桿，必然會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，最后毀滅整個(gè)行業(yè)。共享單車如此，P2P如此，區(qū)塊鏈如此，現(xiàn)在，連最古老、最傳統(tǒng)的房租租賃中介行當(dāng)，也被快速金融化、過度金融化了，而且快要爆雷了。”

過度金融、過度杠桿，正是我們的時(shí)代特色。好像一個(gè)故事就能催生一個(gè)企業(yè)，甚至一個(gè)行業(yè)。像當(dāng)年共享單車那樣“讓自行車回歸城市，用騎行去改變城市”的情懷故事，長租公寓里講得也挺多，有政策的故事，也有情懷的故事。

2016年，國務(wù)院提出“租購并舉”，加快發(fā)展專業(yè)化租賃市場。同年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化的租賃企業(yè)發(fā)展。一時(shí)間，萬科、龍湖、朗詩、碧桂園、遠(yuǎn)洋、佳兆業(yè)等大型房產(chǎn)企業(yè)都跑步進(jìn)場。

隨后兩年，“房住不炒”、租購并舉被一再強(qiáng)調(diào)。全國40多個(gè)城市發(fā)布相關(guān)政策，推進(jìn)租賃市場發(fā)展。各大城市爭奪人才的計(jì)劃也陸續(xù)展開，三四線人口持續(xù)向一二線大城市涌入，也推動(dòng)了租金的上漲。

政策背書、大城市人口凈流入，是資本涌向長租的最大原因。

其次，則是來自于“分享經(jīng)濟(jì)”下的情懷故事。它們主要來自于YOU+、新派公寓等社群運(yùn)營理念、服務(wù)，著重開發(fā)長租公寓的社交、文化等系列服務(wù)附加值。

在這兩個(gè)故事下，一時(shí)間資本蜂擁而入，品牌派系紛呈。大致可分為“五大派別”：

第一派，開發(fā)商系，以萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓為代表，開發(fā)商利用、盤活手上閑置的商辦資源，打造集中式的長租公寓；

第二派，酒店系，如華住城家等，依托酒店品牌、管理能力，長短租結(jié)合，形成了并非主流的長租公寓；

第三派，創(chuàng)業(yè)系，如魔方公寓、YOU+、未來域等，強(qiáng)調(diào)社群運(yùn)營、社區(qū)文化服務(wù)；

第四派，中介系，如鏈家——自如、我愛我家——相寓，房源大多較為分散；

第五派，地方國企系，如上海地產(chǎn)“城方”，首個(gè)國企租賃住房業(yè)務(wù)品牌，專注租賃用地、城市更新改造等租賃公寓業(yè)務(wù)。

這五大門派中，酒店派與國企派算不得主流。那么，主流的其余三派，現(xiàn)今日子如何？

中介系是近年來被曝光最多的。2018年全年，上海市消保委共受理了長租公寓類相關(guān)投訴3167件，同比增長2.2倍。投訴最為集中的就是資金問題，違反押金退還約定、誤導(dǎo)租客向第三方金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，極易造成租客面臨個(gè)人資金或征信風(fēng)險(xiǎn)。

最會(huì)講情懷故事的創(chuàng)業(yè)系，開始“避實(shí)就虛”，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營商，著重點(diǎn)放在租房客戶的社群文化、運(yùn)營管理等附加值服務(wù)。對(duì)拿房、融資都沒有優(yōu)勢(shì)的創(chuàng)業(yè)系來說，與開發(fā)商聯(lián)手，做好運(yùn)營輸出，也是目前可見的最好出路。

看上去“背靠大樹好乘涼”的開發(fā)商系，日子也不好過。長租公寓主要依托母公司的支撐與發(fā)展，一旦銷售收縮，皮之不存毛將焉附。就在上個(gè)月，接手不足一個(gè)半月的萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰就辭職了，萬科“萬村計(jì)劃”也被曝觸礁。

曾經(jīng)風(fēng)光無限，如今經(jīng)營慘淡。接下來，整合、合并是趨勢(shì)，像共享單車那樣紅海中只身殺出兩三家寡頭，也不是不可能。

好的長租公寓模式本來是：

好的長租公寓=國企低價(jià)拿地+品牌開發(fā)商專業(yè)造房+創(chuàng)業(yè)系優(yōu)質(zhì)運(yùn)營+中介平臺(tái)合理選擇

這甚至談不上是“好事”，而是“本來就是”。每一方，每個(gè)人，都干著實(shí)事，不說故事。但就這么“本來”的事，現(xiàn)在卻變得很難。

每個(gè)人都在說供應(yīng)鏈，每個(gè)人都在說新經(jīng)濟(jì)，每個(gè)人都在說故事。從一部自行車到一套房子，長租公寓和共享單車，恰恰都誕生、火爆于2015～2016年間。如今，ofo99元的押金還有人尚未退還，長租公寓的租金也打了水漂。很多“分享經(jīng)濟(jì)”都是開頭很美好，結(jié)局很雞毛，令人唏噓。

看上去很美的“分享經(jīng)濟(jì)”

共享單車和長租公寓經(jīng)常被拿來類比，一是因?yàn)槎咄瑯拥膶擂?，在行政服?wù)與市場服務(wù)的模糊邊界。

共享單車本來是行政公共服務(wù)，被市場化放開后，監(jiān)管跟不上。同樣，長租公寓出生在“政策故事”的背景下，帶有濃重的行政色彩。又不像人才公寓、廉租公寓設(shè)置那么多門檻，而是地方政府轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商，成為市場化行為。在政策、市場、地方政府和企業(yè)的多邊夾擊下，長租公寓日漸成為“縫隙”中的花朵。

共享單車和長租公寓，還有一點(diǎn)很像——二者都在講述近年來盛行的“分享經(jīng)濟(jì)”的故事。有人說，2015年是中國“分享經(jīng)濟(jì)”的元年。

它從優(yōu)步、滴滴開始，滲透到個(gè)人生活的每個(gè)角落。出行的時(shí)候叫“快車”，或者地鐵站出來騎一輛“摩拜”單車，去“Wework”工作上班，所有疑問用“知乎”，晚上下班回到“泊寓”和鄰居聊天喝酒，周末旅行住宿不再用攜程而是“Airbnb”。這是最分享的經(jīng)濟(jì)，也是“看上去很美”的生活。

那兩年，“分享經(jīng)濟(jì)”成為資本天空中最閃亮的星。不談個(gè)分享，不足以論人生。大家紛紛盛贊這是一場社會(huì)運(yùn)動(dòng)，是數(shù)字世界中的人們可以兼顧工作和生活的新型商業(yè)模式。分享和互聯(lián)網(wǎng)讓生活變得更美好，每個(gè)人可以更多地依賴彼此，而不是死板地受雇于某個(gè)企業(yè)，每個(gè)人都可以擁有副業(yè)，成為“微創(chuàng)業(yè)者”：司機(jī)、寫手、“民宿”老板……

人們?cè)絹碓诫x不開“分享經(jīng)濟(jì)”，它似乎是一項(xiàng)可持續(xù)的模式，正逐漸取代主流商業(yè)。就像在出租車和滴滴之間，我們?cè)桨l(fā)傾向于選擇后者——具有互聯(lián)網(wǎng)基因的平臺(tái)。

然而，看上去很美的故事，也有其暗淡的一面：在分享的同時(shí)，更需要強(qiáng)有力的保護(hù)和監(jiān)管。共享單車各大城市“墳場”也正說明了監(jiān)管的失敗。長租公寓也是如此，如何監(jiān)管房屋租金押金動(dòng)向，是不是能放任平臺(tái)大肆去搞租賃B2C？一系列的問題正考驗(yàn)政府的監(jiān)管能力。

共享單車當(dāng)年的口號(hào)是“讓自行車回歸城市”。要回歸的不僅是自行車，更是每件事情的“本質(zhì)”。租賃房子，就是幫客戶租房子，收取信息費(fèi)或者差價(jià)，就是這么簡單；賣菜，把控品質(zhì)，低進(jìn)高賣，討價(jià)還價(jià)，就是這么簡單； 交通出行，計(jì)算多少時(shí)間，多少公里，多少錢，就是這么簡單。

不是什么事都需要金融化、杠桿化，更不用一味去迷信信貸、融資、杠桿。相反，如何用緩慢、細(xì)碎的小錢積累成大錢，如何做好每件簡單的小事讓它成為大事——這才是我們要去相信的故事，回歸經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，回歸生活的本質(zhì)。

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