2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，此后各類(lèi)房地產(chǎn)政策的制定實(shí)施都圍繞著這一思路施行。四年以來(lái)，尤其是到2020年上半年前，房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，體現(xiàn)了中央和地方政策協(xié)同得力，落實(shí)有效。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)抬頭趨勢(shì)

去年下半年后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了抬頭趨勢(shì)。主要現(xiàn)象表現(xiàn)在：

1.房?jī)r(jià)急速上升、區(qū)域分化加劇。

2020年，房地產(chǎn)走過(guò)了火熱的一年：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持高位運(yùn)行，全年銷(xiāo)售量?jī)r(jià)再創(chuàng)新高。1~12月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額約127518億元，同比增長(zhǎng)15%。全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)2020年12月同比增長(zhǎng)18.7%。過(guò)去一度較為沉寂的房?jī)r(jià)逐步抬頭，在年末呈現(xiàn)愈演愈烈之勢(shì)。

與此同時(shí)，樓市區(qū)域分化更加明顯：中國(guó)城市房?jī)r(jià)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，深圳二手房平均單價(jià)已達(dá)87957元，分別是北京、上海、廣州的1.36倍、1.5倍、2.2倍。黃河流域、華北地區(qū)的中心城市房?jī)r(jià)則出現(xiàn)明顯的下行趨勢(shì)，天津、鄭州房?jī)r(jià)跌幅分別達(dá)到4.4%和4.3%。

2.公共品爭(zhēng)搶白熱化。

這一輪房?jī)r(jià)上漲中，具有優(yōu)質(zhì)公共配套的房子漲幅較快，微觀上又以“學(xué)區(qū)房”表現(xiàn)最為突出。根據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)的2020年深圳二手住宅樓盤(pán)價(jià)格漲幅排行，前三名的小區(qū)漲幅在53.5%~66.7%，都是典型的名校學(xué)區(qū)房。《北京二手房小區(qū)榜單》顯示，北京漲幅前五的小區(qū)都位于海淀區(qū)，屬于學(xué)區(qū)房，漲幅基本在50%左右。

房?jī)r(jià)上漲的原因

探究房?jī)r(jià)上漲的原因，一是外部的因素，主要是貨幣。二是內(nèi)部供求關(guān)系，主要是人口、土地供給。實(shí)際的情況更為復(fù)雜，還包括價(jià)格預(yù)期等。

1.宏觀的貨幣寬松，資金推波助瀾。

外部因素主要是貨幣，首先是長(zhǎng)期的貨幣供給，通過(guò)觀察下圖近十年的廣義貨幣供給量，可以發(fā)現(xiàn)，社會(huì)的總M2由2000年的13.46萬(wàn)億元增長(zhǎng)至218.68萬(wàn)億元，大約增加了15倍多。對(duì)應(yīng)的，北京2000年商品房平均價(jià)格為4919元/平方米，2019年為35905元/平方米，這個(gè)趨勢(shì)是吻合的。

短期因素中，2020年由于疫情，我國(guó)貨幣政策總體偏寬松，信貸增速上升，廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速在2020年分別為10.1%和13.3%。

為了解救被疫情所困的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，金融機(jī)構(gòu)推出了千億級(jí)體量的優(yōu)惠利率貸款。以“經(jīng)營(yíng)貸”為例，額度一般為500萬(wàn)至1000萬(wàn)元不等，期限則為5年至10年。這種政策讓企業(yè)大幅減少融資成本，紓解了企業(yè)面臨的困難。

但一方面，由于經(jīng)營(yíng)貸利率低于房貸按揭利率，且不受二套房限制，投機(jī)者借機(jī)用手上的房屋作為抵押，申請(qǐng)低息貸款，再用資金來(lái)炒房。

實(shí)際中，繞過(guò)“貸款不得流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”這一紅線(xiàn)的方法五花八門(mén)，有中間人在其中“做流水”，包裝公司。客戶(hù)一般有兩種需求，一是把按揭的貸款換成利率更低的經(jīng)營(yíng)貸，節(jié)省月供；另一種是先由中間人、過(guò)橋資金等墊資買(mǎi)房，然后抵押房產(chǎn)做經(jīng)營(yíng)貸，還掉墊資。因此，有不小的廉價(jià)短期資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲的外部因素。

2.內(nèi)在因素之一：人口。

內(nèi)在的因素主要在供需方面，推高房?jī)r(jià)上漲的需求側(cè)動(dòng)力主要在于人口向一線(xiàn)城市的自然流動(dòng)。2020年以來(lái)，各大城市的入戶(hù)政策開(kāi)始松動(dòng)，上海出臺(tái)了《2020非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶(hù)籍評(píng)分辦法》，新增復(fù)旦交大同濟(jì)華東師大四校落戶(hù)政策，四校應(yīng)屆本科畢業(yè)生符合基本申報(bào)條件即可直接落戶(hù)上海。廣州人社局近日起草了《廣州市差別化入戶(hù)市外遷入管理辦法（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》，只需滿(mǎn)足大專(zhuān)或者技校學(xué)歷，交滿(mǎn)一年社保，年齡28歲以下，即可在廣州7個(gè)行政區(qū)落戶(hù)。一批二線(xiàn)城市，落戶(hù)條件也出現(xiàn)了較大的放松?？偠灾?，一二線(xiàn)大城市的戶(hù)籍制度放松帶來(lái)了人口流入，而這批流入的人多數(shù)處在適婚年齡，購(gòu)房剛需也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升。

3.內(nèi)在因素之二：土地供給。

在房?jī)r(jià)上漲的需求側(cè)動(dòng)力，即人口流動(dòng)，客觀存在且應(yīng)讓其順勢(shì)而為的條件下，房?jī)r(jià)上漲的供給側(cè)約束，即土地供應(yīng)量這一剛性約束也成為亟待解決的難題。

這一問(wèn)題起源于1994年分稅制改革以后，地方政府財(cái)權(quán)大為減弱，地方政府必須尋找新的財(cái)源。2018年，土地出讓金收入占到地方財(cái)政總收入的39.9%，加上房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅這“五稅”，2018年的土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的51.0%，如果以“七稅”口徑計(jì)算，這一比值還會(huì)更高。

地方政府高度依賴(lài)土地出讓收入，這一目標(biāo)和房?jī)r(jià)調(diào)控這個(gè)目標(biāo)存在根本沖突。尤其在這兩年地方債務(wù)問(wèn)題顯現(xiàn)，多數(shù)地方財(cái)政壓力增大，地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)難免會(huì)有“矛盾心理”。政策預(yù)期難以把握，使得市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定。

在實(shí)際政策中，限貸政策減少了炒房者和普通購(gòu)房者的杠桿，但是也壓抑了需求，往往政策一放松，需求就會(huì)以更猛烈的方式推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，限購(gòu)也具有同樣的效果。限售雖然能夠抑制炒房者的周轉(zhuǎn)速度，但也使得市場(chǎng)上可供售賣(mài)的房屋減少，實(shí)際效果也很難確定。新房限價(jià)則造成了二手房和新房?jī)r(jià)格的倒掛，只要搖到一個(gè)新房的號(hào)碼，轉(zhuǎn)手便可以賺數(shù)百萬(wàn)。房屋的內(nèi)在價(jià)值沒(méi)有發(fā)生改變，只是財(cái)富在新房中簽者和第二手買(mǎi)家間重新分配，且也會(huì)產(chǎn)生一些利益尋租的潛在空間。

抓住房?jī)r(jià)調(diào)控的時(shí)間窗口

在當(dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)間窗口，應(yīng)從供給側(cè)、需求側(cè)全方位入手，落實(shí)“房住不炒”。

1.從供給側(cè)發(fā)力。

根據(jù)城市人口的流入情況，實(shí)際制定各個(gè)層次的土地供給量。土地應(yīng)該是前置因素而非后置因素，即根據(jù)人的流入來(lái)對(duì)應(yīng)建房子。比如人均住房面積，如果是40平方米，那么根據(jù)總?cè)丝诤腿丝诹魅?，可以估算出住房的需求量。?shí)際操作中，還牽涉到更多的因素如商業(yè)工業(yè)用地、公租房，共有產(chǎn)權(quán)房等，但總體而言，需要從供給端發(fā)力，從“內(nèi)在循環(huán)”中去解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。重慶應(yīng)用“科斯定理”，將農(nóng)村復(fù)墾后的新增耕地形成“地票”，與城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行置換，保證了耕地面積不減少的前提下增加城市土地供應(yīng)。長(zhǎng)沙從2015年到2019年，土地供應(yīng)面積接近9000萬(wàn)平方米，僅2019年就供應(yīng)了2600萬(wàn)平方米。

其次，要增加保障性住房供給，完善住房制度。“十四五”規(guī)劃建議里，除了繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”之外，還強(qiáng)調(diào)“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。

2.加強(qiáng)公共品投入，促進(jìn)公共品均等，公共品不能以市場(chǎng)化形式引入。

公共品均等化是是實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)公平的核心要義，清潔的飲水、穩(wěn)定的食品供應(yīng)等我國(guó)都早已實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)在的核心將落在教育、醫(yī)療、市政基礎(chǔ)設(shè)施等。在城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)的當(dāng)下，現(xiàn)有工業(yè)用地過(guò)多，住宅商業(yè)用地相對(duì)較少，有些地方基礎(chǔ)建設(shè)出現(xiàn)了重復(fù)和浪費(fèi)，而在覆蓋面上又不均衡，導(dǎo)致公共品分布失衡。

筆者在2020年發(fā)表的文章中提到：應(yīng)該大力加強(qiáng)弱校的教育投入，提升教育質(zhì)量?，F(xiàn)有的強(qiáng)校，自身的虹吸效應(yīng)已經(jīng)能夠保證其自身實(shí)力的穩(wěn)定增長(zhǎng)。教育經(jīng)費(fèi)應(yīng)該更多向弱勢(shì)學(xué)校傾斜，石家莊試行的大學(xué)區(qū)制，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)強(qiáng)弱校協(xié)同合作，縮小差距共同發(fā)展，是一個(gè)很好的經(jīng)驗(yàn)。

同理，其他公共品也應(yīng)該更加均等地協(xié)同發(fā)展。公共品的核心在于“公共”，如果以市場(chǎng)化原則，價(jià)高者得，將會(huì)使得社會(huì)的未來(lái)分化加劇，出現(xiàn)“K”字形發(fā)展，埋下長(zhǎng)期隱患。

3.地方政府需要新的財(cái)源，稅收體系要改革。

如果能夠推行房產(chǎn)稅，在持有環(huán)節(jié)征稅，既可以使地方政府擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)源，也可以增加囤房成本，炒房者需要付出更多的稅收，增大機(jī)會(huì)成本，就將使得不合理的占有被釋放出來(lái)。

同時(shí)，土地出讓金屬于一次性收入，其支出往往也有短期性，如果變一次性的土地出讓金為持續(xù)性的房地產(chǎn)稅，也將使得地方政府的公共品支出政策和其他財(cái)政政策更加穩(wěn)定，計(jì)劃更加科學(xué)。

4.政策需要確保方向明確、預(yù)期穩(wěn)定。

必須要方向明確地、同時(shí)謹(jǐn)慎地推行政策，形成穩(wěn)定政策預(yù)期，從貨幣、供求上引導(dǎo)房?jī)r(jià)平穩(wěn)著陸。必要時(shí)，進(jìn)行多地試點(diǎn)，不斷修正政策，精細(xì)化科學(xué)化。比如信貸政策，就需要考慮“差異化”需要，針對(duì)首套購(gòu)房者給予支持，保證基本居住需要，同時(shí)嚴(yán)格監(jiān)管，防止資金流向房地產(chǎn)炒作，抑制炒房。對(duì)此，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)制定并落實(shí)了一系列舉措，有力打擊了資金違規(guī)流向房地產(chǎn)的行為。

（楊晗系上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，郎有澤系上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、復(fù)旦大學(xué)博士后）