在2021年全國(guó)政協(xié)十三屆四次會(huì)議上，全國(guó)政協(xié)委員、新鴻基地產(chǎn)（00016.HK）主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)圍繞物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展提交了提案。除了行業(yè)環(huán)境和政策支持方面的建議外，郭炳聯(lián)還將關(guān)注點(diǎn)放在了物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)機(jī)制上。

郭炳聯(lián)在他的提案中指出，“目前供應(yīng)部門(mén)的收費(fèi)存在部分成本轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象，這一問(wèn)題在商辦物業(yè)中較為突出。比如供電部門(mén)會(huì)根據(jù)商場(chǎng)整體的總用電量收取電費(fèi)，而商場(chǎng)則會(huì)按照租戶(hù)的電表讀數(shù)收費(fèi)，其中則會(huì)涉及到線損問(wèn)題。由于企業(yè)不能收取線損，因此這一部分的電費(fèi)差額損失則由物管企業(yè)承擔(dān)。”此外，物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目存在收費(fèi)上限規(guī)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低。在維持高水平服務(wù)的情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，這將影響物管行業(yè)的服務(wù)水平。

對(duì)此，郭炳聯(lián)建議，基于《加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》對(duì)于物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式的要求，進(jìn)一步放開(kāi)物業(yè)服務(wù)定價(jià)的市場(chǎng)化。“可在一線城市的中高端物業(yè)中先試先行，再逐步在全國(guó)范圍內(nèi)放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的相關(guān)限制。”郭炳聯(lián)稱(chēng)。

作為一個(gè)微利性行業(yè)，一邊是增長(zhǎng)受限的收入端，另一邊是不斷上升的人力成本，物業(yè)管理公司難免陷入利潤(rùn)率下降乃至虧損的困境。物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)權(quán)也成物業(yè)管理企業(yè)最為關(guān)注的話(huà)題之一。

根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，近兩年來(lái)，上市物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)有所下降。由于物業(yè)管理企業(yè)的人工成本較高，隨著企業(yè)發(fā)展，企業(yè)服務(wù)覆蓋面擴(kuò)大，整體服務(wù)品質(zhì)監(jiān)管難度也隨之上升。為了保證服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理企業(yè)需要加大人工投入。而行業(yè)整體的現(xiàn)代化水平仍然較低，因此服務(wù)成本將持續(xù)高企。

而收費(fèi)低、調(diào)價(jià)難是長(zhǎng)期以來(lái)限制物業(yè)管理企業(yè)拓展盈利空間的一大因素。2020年5月，北京市取消了物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，為物業(yè)費(fèi)的市場(chǎng)化提供了條件。今年年初，住建部等10部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，提出完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，在這一細(xì)則的指導(dǎo)下，物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化調(diào)價(jià)空間有望打開(kāi)。不過(guò)，要真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)定價(jià)，還需要更明確的政策指引和市場(chǎng)意識(shí)。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，由于物業(yè)服務(wù)在定價(jià)時(shí)存在諸多前置規(guī)定，企業(yè)和市場(chǎng)因素在服務(wù)定價(jià)中的作用空間仍非常有限。