一直以來，因業(yè)務(wù)及收入的穩(wěn)定性，物企總是被市場稱為“現(xiàn)金奶牛”。但近來與之深度綁定的開發(fā)商、房價走勢、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素影響下，物企的收入開始變成越堆越高的應(yīng)收款。

第三方研究機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2024年上半年，上市物企的應(yīng)收賬款上漲顯著，超過同期的營業(yè)收入增速。據(jù)中物智庫數(shù)據(jù)，62家上市物企應(yīng)收賬款及票據(jù)總額同比增長12.22%，同期的總營收增速僅為6.25%，明顯低于應(yīng)收賬款增速。

業(yè)內(nèi)認為，物企應(yīng)收賬款高企，一方面是受到關(guān)聯(lián)開發(fā)商資金緊張的影響，另一方面則是第三方的物業(yè)費收繳難。多重因素作用下，物企在2024年上半年面臨著資金回籠的挑戰(zhàn)。對此，多家物業(yè)公司表示，將在下半年加大對關(guān)聯(lián)方的催繳力度，同時提高小業(yè)主滿意度，提升其繳費意愿。

應(yīng)收賬款增速顯著

在資本浪潮風(fēng)止后，眾多上市物企不得不面臨一個嚴峻的現(xiàn)實：過往幾年企業(yè)過度追求規(guī)模擴張與營收的高速增長。這一過程中所累積的潛在業(yè)績風(fēng)險，如同暗流涌動的地雷，逐漸浮出水面。其中，應(yīng)收賬款問題尤為突出，成為制約企業(yè)健康發(fā)展的重大隱患。

中物智庫統(tǒng)計顯示，2024年上半年，62家上市物企應(yīng)收賬款及票據(jù)總額1040.69億元，較上年同期增長12.22%，較2023年底漲幅達到20.92%，呈現(xiàn)出顯著增長態(tài)勢。

有業(yè)內(nèi)人士稱，“趨勢相符的情況下，規(guī)模增長、應(yīng)收賬款增長，說明業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢比較好。”億翰物研也表示，通常情況下，應(yīng)收賬款規(guī)模的擴大與管理面積的增加以及收入水平的提升是相輔相成的，同時，考慮到近年來外部環(huán)境的多變性和挑戰(zhàn)性，應(yīng)收賬款增加在一定程度上是符合預(yù)期邏輯的。

不過，不少物企的應(yīng)收賬款增幅已超過了營收的增速。據(jù)中物智庫統(tǒng)計，2024上半年，62家上市物企營業(yè)收入的同比增速為6.25%，明顯低于整體的應(yīng)收賬款增速。

例如，2024年上半年，頭部物企萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入175.6億元，同比增長9.6%，同期其貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)為94.45億元，同比增速高達39.29%；保利物業(yè)的營收實現(xiàn)同比增長10.2%，貿(mào)易應(yīng)收款項約為35.8億元，同比大幅增長20.9%。

在管規(guī)模和營收規(guī)模都位列行業(yè)第一的碧桂園服務(wù)，也面臨相同的問題，截至6月末，其總收入約210.46億元，同比僅增1.5%，應(yīng)收賬款同比增長5.74%，高達185.01億元，也是各大上市物企中應(yīng)收規(guī)模最大的。

另據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，包括德信服務(wù)、宋都服務(wù)、榮萬家在內(nèi)的11家企業(yè)，其應(yīng)收賬款的規(guī)模甚至超過了各自的營業(yè)收入。

應(yīng)收賬款規(guī)模增速過高，已經(jīng)成為物企普遍面臨的行業(yè)性問題。業(yè)內(nèi)認為，這一現(xiàn)象揭示了可能存在的資金回籠壓力或收款效率的潛在問題。

事實上，由于回款難度增加，不少物企的現(xiàn)金流狀況已經(jīng)受到了影響。據(jù)中物智庫，2024上半年，62家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額1050.2億元，較去年同期下降4.15%，較2023年底則下降14.34%。其中，有超35家物企的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物出現(xiàn)了下降，占比近6成。

億翰物研認為，物企應(yīng)收賬款高企，一方面是由于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，作為物企關(guān)聯(lián)方的開發(fā)商不斷陷入資金緊張的狀態(tài)，導(dǎo)致應(yīng)收賬款快速增長，同時回款周期被拉長，進一步惡化了物企的現(xiàn)金流狀況。

另一方面，受到房價走勢、經(jīng)濟環(huán)境的影響，第三方的物業(yè)費收繳成為了一個普遍性難題，無論是住宅業(yè)主還是公建商寫等其他業(yè)態(tài)，都面臨著經(jīng)濟壓力下的支付難題。上述機構(gòu)認為，多重因素作用下，物企在2024年上半年面臨著資金回籠的挑戰(zhàn)。

受關(guān)聯(lián)開發(fā)商拖累

樓市的低迷、龐大的債務(wù)，開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險仍在持續(xù)中。手中沒有充足的現(xiàn)金

盡管有許多企業(yè)主動減少了與關(guān)聯(lián)方的交易，以抑制應(yīng)收賬款的增長速度，但部分物企的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款仍處于較高水平。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，截至2024年6月末，在關(guān)聯(lián)方貿(mào)易營收占比這一指標上，合景悠活和建業(yè)新生活超過了50%，雅生活服務(wù)和萬物云的占比則超過40%，華潤萬象生活、新城悅服務(wù)則在35%以上。

不少物企還出現(xiàn)了關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款激增的現(xiàn)象。其中尤以萬物云受市場關(guān)注。2024年中期業(yè)績會上，萬物云管理層就對外披露，據(jù)統(tǒng)計，2023年主流上市物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收同比提升13.5%；而今年上半年，在萬物云近95億元的應(yīng)收款中，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款及票據(jù)為38.2億元，同比增長50.6%，遠高于行業(yè)平均增速。

頭部物企保利物業(yè)也存在相似的狀況。截至6月末，在保利物業(yè)的貿(mào)易應(yīng)收款中，來自關(guān)聯(lián)方和第三方的分別為8.38億元、28.92億元，前者較期初的漲幅高達60%以上，遠超后者的50.4%，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款表現(xiàn)出更為迅猛的增長。

這引發(fā)了市場的擔(dān)憂。有觀點認為，即便保利物業(yè)的關(guān)聯(lián)方是相對穩(wěn)健的保利發(fā)展控股集團，但大量的應(yīng)收賬款一定程度也增加了回款的風(fēng)險。同時，應(yīng)收賬款的高企不僅占用了大量流動資金，增加了資金成本，還可能因壞賬風(fēng)險而損害企業(yè)利潤和現(xiàn)金流。

這已有不少前車之鑒。受關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款計提的影響，多家物企交上了一份虧損的成績單。

今年上半年，雅生活服務(wù)就交出了上市以來首份虧損的業(yè)績，報告期內(nèi)凈虧損15.32億元。除業(yè)務(wù)板塊受到經(jīng)濟環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)提升影響利潤率承壓外，另外一大原因就是關(guān)聯(lián)方客戶面臨債務(wù)償還壓力增大，信用情況出現(xiàn)較大變化，出于謹慎原則，雅生活就關(guān)聯(lián)方客戶貿(mào)易應(yīng)收款項進行了計提減值撥備28.84億元。

這也是雅生活服務(wù)首次進行了大規(guī)模的資產(chǎn)減值計提。此前作為雅生活服務(wù)關(guān)聯(lián)方的雅居樂，一直保持著良好的信用，但由于無力償還一筆5月中旬到期的票據(jù)利息，該公司首現(xiàn)債務(wù)違約。也因此，雅生活服務(wù)不得不開始計提壞賬。

大額的關(guān)聯(lián)交易已是既定事實，但為了減少日后可能發(fā)生的計提對業(yè)績帶來的影響，對現(xiàn)金流形成的壓力，上市物企紛紛主動降低關(guān)聯(lián)交易，并加大追討力度，以更積極的措施追回應(yīng)收賬款。

碧桂園服務(wù)在今年上半年成立了由公司高管組成的欠款追討委員會，通過實行強有力的組織保障來下達任務(wù)和全面推進各項欠款追討，同時針對已逾期的應(yīng)收賬款采取了以資抵債、推進訴訟或仲裁等一系列回款措施。管理層預(yù)計，這會在未來時間里面逐步轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。

萬物云則在近年來一直降低與萬科間關(guān)聯(lián)交易比例。據(jù)披露，這一比例從2021年的19.2%一路降低至2023年的13.5%，至今年6月末已壓降至10.2%。

萬物云管理層稱，預(yù)計今年下半年開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)整體還會下降，跟去年相比大約整體會下降13億~14億元的規(guī)模。“開發(fā)商業(yè)務(wù)下降本身對我們的業(yè)績是有負向影響的，所以下半年我們的重點是進一步控制開發(fā)商業(yè)務(wù)的負向影響。”

值得一提的是，關(guān)聯(lián)方較早出現(xiàn)債務(wù)違約的物企，在歷經(jīng)多次的撥備計提后，逐步實現(xiàn)了業(yè)績扭轉(zhuǎn)。2024上半年，佳兆業(yè)美好的凈利潤增速高達152.31%，位居各上市物企首位，這主要得益于2023年時，該公司對應(yīng)收賬款進行了近7成的計提減值，意味著來自關(guān)聯(lián)方的風(fēng)險基本出清，逐步擺脫了關(guān)聯(lián)方的不利影響。

小業(yè)主物業(yè)費難收

不只是關(guān)聯(lián)方的債務(wù)狀況對物業(yè)企業(yè)的應(yīng)收賬款形成拖累，第三方亦存隱憂。

據(jù)各大物企年報顯示，貿(mào)易應(yīng)收款主要來自于按包干制進行管理的物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)等業(yè)務(wù)過程。有上市物企人士表示，“第三方的應(yīng)收款通常來自小業(yè)主或者公建服務(wù)。”

以保利物業(yè)為例，報告期內(nèi)，該公司的第三方貿(mào)易應(yīng)收款較2023年底的漲幅超50%。

保利物業(yè)管理層在業(yè)績會上表示，今年上半年應(yīng)收賬款的綜合回款率同比下降3個百分點左右，壓力主要集中在住宅和公服項目，原因包括外部經(jīng)濟和房價下行下業(yè)主支付能力和意愿變?nèi)?、業(yè)主觀望物業(yè)費調(diào)價、大小業(yè)主空置率上升、大業(yè)主方面政府預(yù)算緊縮等。

物業(yè)費收繳率低，已成為普遍性的行業(yè)問題。融創(chuàng)服務(wù)管理層也表示，相較往年，今年現(xiàn)金流壓力確實大一點，主要在于物業(yè)費收繳的下降。當下的經(jīng)濟環(huán)境，業(yè)主付款節(jié)奏后置。同時，地產(chǎn)交付存在問題，也影響業(yè)主的繳費意愿度。

2021年下半年至今，房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，截至今年6月，70個大中城市中有64城新房價格環(huán)比呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。受此影響，不少業(yè)主開始重新評估起物業(yè)服務(wù)的價值。

據(jù)克而瑞物管調(diào)研，受房價下跌、滿意度下行、收入下滑等多方面因素影響，業(yè)主繳費意愿普遍降低，即便是習(xí)慣提前繳納物業(yè)費的優(yōu)質(zhì)客戶，繳費積極性同樣在下降。2023年，一年以上物業(yè)費繳費客戶同比下降約3%，在一定程度上加劇了物企收繳壓力。

同時，典型城市物業(yè)費收繳率也有不同程度的回落，跌幅在2%-3%之間。在上海，2022年物業(yè)收繳率約92%，2023年收繳率跌至90%，同比減少2個百分點；在重慶，2023年的物業(yè)費收繳率僅約80%，這也意味著，約有兩成的業(yè)主延遲繳納甚至不交物業(yè)費。

多重因素影響下，上述機構(gòu)調(diào)研顯示，2023年，500強物企物業(yè)費收繳率跌至80%，同比減少4個百分點；上市物企收繳率跌至85%，同比降5個百分點。

值得一提的是，今年以來，重慶等多地物業(yè)費標準重新公示，使得高物業(yè)費項目收繳壓力明顯上升，不少城市還因此出現(xiàn)一波物業(yè)費降價潮。融創(chuàng)服務(wù)的管理層坦言，公司半年度物業(yè)費收繳情況受到了影響。

多家物企在談到該政策帶來的影響時表示，物業(yè)費“降價潮”預(yù)期會對未來盈利構(gòu)成一定影響。越秀服務(wù)管理層提及，目前尚未出現(xiàn)物管費下調(diào)的情況，但隨著項目業(yè)委會的成立，也可能會遭遇這一狀況，可能對物業(yè)公司利潤產(chǎn)生影響。

物企業(yè)認為，提升物業(yè)費收繳，單純靠催繳費并不能收到好效果，核心還是在于對業(yè)主需求的理解、解決問題。萬物云董事長朱保全表示，在住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，客戶服務(wù)品質(zhì)更加重要，后續(xù)要通過持續(xù)的現(xiàn)場投入來獲得客戶的認可，使得客戶在如今復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境下保持較高的付費意愿。