物管行業(yè)變革期，上市物企去年業(yè)績幾何？

3月25日，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布2024年度業(yè)績，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入約69.70億元，同比2023年的70.09億元基本持平；核心凈利潤約7.96億元，同比基本持平；公司擁有人應(yīng)占虧損約為4.51億元，同比增約3.71%。

自2022年以來，融創(chuàng)服務(wù)的營業(yè)收入已經(jīng)連續(xù)三年下降，不過變動幅度不大；歸母凈利潤則是從2022年開始持續(xù)虧損，近三年虧損數(shù)值分別為-4.82億元、-4.35億元、-4.51億元。

物管公司收入減少，主要還是受房地產(chǎn)行情影響。具體來看，2024年融創(chuàng)服務(wù)的物業(yè)管理及運營服務(wù)，依然是貢獻營收的“主力軍”，年度63.79億元的收入占總營收的比重為91.5%。截至2024年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約2.91億平方米，同比增長約7%；在管項目收入中，住宅業(yè)態(tài)占比約84%，核心城市占比約85%。

同期，融創(chuàng)服務(wù)社區(qū)生活服務(wù)收入約4.43億元，較2023年度減少6.5%；非業(yè)主增值服務(wù)收入約1.47億元，較2023年度減少約61.0%。

收入微幅下降的同時，融創(chuàng)服務(wù)的銷售成本卻在上升。2024年度，融創(chuàng)服務(wù)的銷售成本約為54.42億元，同比增加約1.9%。期內(nèi)公司毛利約為15.27億元，同比減少約8.4%；毛利率約為21.9%，較2023年的23.8%減少約1.9個百分點。

細分來看，融創(chuàng)服務(wù)去年毛利率下降，主要是受傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)影響，期內(nèi)物業(yè)管理及運營服務(wù)的毛利率從2023年的23.8%降至2024年的20.9%，原因是融創(chuàng)服務(wù)在管物業(yè)項目出保及為提升服務(wù)質(zhì)量而帶來的維修、維護成本增加所致。

從凈利潤指標看，2024年度，融創(chuàng)服務(wù)凈虧損約為4.33億元，其中公司擁有人應(yīng)占虧損約為4.51億元。歸母凈利指標持續(xù)虧損，則是關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款減值持續(xù)釋放的結(jié)果。

去年，融創(chuàng)服務(wù)金融資產(chǎn)減值虧損凈額約13.88億元，主要為貿(mào)易應(yīng)收款減值10.87億元。其中關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值虧損凈額約7.63億元，第三方貿(mào)易應(yīng)收款減值虧損凈額約3.24億元。而在2023年度，融創(chuàng)服務(wù)的金融資產(chǎn)減值虧損凈額為8.5億元。

前述貿(mào)易應(yīng)收款，主要來自包干制下的物業(yè)管理及運營服務(wù)等。“由于地產(chǎn)行業(yè)市場情況持續(xù)下行，出于謹慎性考量，進一步對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項計提了減值撥備。”融創(chuàng)服務(wù)表示，同時因第三方業(yè)主回款速度放緩，應(yīng)收款項的信用風(fēng)險增加，計提減值撥備同樣增加。

截至2024年末，融創(chuàng)服務(wù)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項總額較2023年減少約1.31億元至約32.86億元；關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項減值撥備，在2024年度進一步計提約7.63億元，累計計提約26.95億元；計提減值撥備后的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項余額約為5.91億元，其中無擔(dān)保金額約1.81億元。

雖然受關(guān)聯(lián)方款項減值影響，融創(chuàng)服務(wù)的利潤表現(xiàn)持續(xù)虧損，但該公司再次大手筆分紅。

公告表示，董事會建議就2024年度宣派末期股息每股14.3分，合計約4.37億元，約為公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤的55%。2024年及2023年已付股息分別約為4.48億元、及10.98億元。

截至2024年底，融創(chuàng)服務(wù)可用資金余額約40.69億元（包含現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限制資金、到期三個月以上的銀行存款及理財產(chǎn)品），較2023年末的44.35億元減少約3.67億元，主要由于年內(nèi)支付股息的現(xiàn)金流出。

當前，物管行業(yè)正處于變革的“十字路口”，融創(chuàng)服務(wù)也提及了行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。

“2024年，隨著客戶對服務(wù)標準的期待日益提高，政府對物業(yè)服務(wù)的管理要求不斷升級，受經(jīng)濟等諸多因素影響，客戶的繳費意愿和繳費能力持續(xù)下降，物業(yè)管理行業(yè)面臨新的考驗。”

受此影響，融創(chuàng)服務(wù)從兩年前開始，調(diào)整市場化業(yè)務(wù)的發(fā)展方向，主要聚焦核心城市與重點業(yè)態(tài)，深耕大客戶，以期追求有質(zhì)量的服務(wù)、有現(xiàn)金流的利潤。同時，持續(xù)降低對關(guān)聯(lián)方的依賴，降低應(yīng)收款項的計提減值風(fēng)險。

在具體的物管業(yè)務(wù)上，去年該公司推進了技術(shù)應(yīng)用和投入，例如在工程專業(yè)方面推動節(jié)能改造，單年投入改造約600萬元，預(yù)計未來將實現(xiàn)每年持續(xù)節(jié)省約1800萬元；去年還針對541個項目投入自有資金超過6000萬元，帶來收繳改善項目超過80%。

在融創(chuàng)服務(wù)看來，2025年，物業(yè)管理行業(yè)仍將繼續(xù)受到地方政策的影響，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量的需求不會降低，但對價格的訴求依然存在。“環(huán)境變化帶來的經(jīng)營壓力是階段性的。”公司稱，將通過提升服務(wù)感知、實現(xiàn)價格透明、聯(lián)動業(yè)主共建，改善與業(yè)主的關(guān)系，推動業(yè)績釋放。