2020年第四季度，上海樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)熱潮，部分新盤認(rèn)籌人數(shù)過高，二手學(xué)區(qū)房一漲再漲，房東捂房惜售。直到2021年1月21日，上海發(fā)布調(diào)控新政，試圖給過熱的樓市降溫。

回溯中國(guó)樓市的歷史，這樣的場(chǎng)面其實(shí)并不少見。只不過伴隨大變遷，承受“蝸居”與房貸的主體輪到了90后，發(fā)生地點(diǎn)也從一線大都市蔓延到了更多城市。

80后和85后仍然是購(gòu)房市場(chǎng)的中流砥柱，但在全年齡段人群中的占比逐年下降。正處于成家立業(yè)起步階段的90后，具備穩(wěn)定的收入和自住房的剛需，逐漸成為購(gòu)房主力。

理論上來說，步入中年的80后人群為了改善生活置換首套房產(chǎn)，90后會(huì)為剛需購(gòu)房接盤。以10年一個(gè)代際類推，在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的條件下，85后置換，95后接盤，在代際的交接中保持存量房市場(chǎng)的流通性。只不過，就現(xiàn)實(shí)情況而言，較高的房?jī)r(jià)以及換房人群購(gòu)買力的不足，使得房源的流動(dòng)性不高。

在《2020新青年居住消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告》中，貝殼研究院將90后定義為新青年群體，研究了這群未來購(gòu)房主體在購(gòu)房、租房方面的行為和心態(tài)，以及所面臨的現(xiàn)狀。

談?wù)摲孔訒r(shí)，90后在想什么？

貝殼研究院的調(diào)查顯示，68%的受訪對(duì)象在租房與買房之間選擇后者，即使眼下達(dá)不到，有一套屬于自己的房子仍然是年輕一代的主流需求。

觀察影響這代90后的購(gòu)房行為的因素，“可以自主裝修風(fēng)格”成為90后選擇購(gòu)房的最重要因素，“有歸屬感及安全感”緊隨其后。而老一輩人更看重的落戶、結(jié)婚等現(xiàn)實(shí)因素反倒不是他們首先考慮的。這也和90后對(duì)消費(fèi)的個(gè)性化追求相符，他們更希望房屋能滿足自己的情感價(jià)值。

但在購(gòu)房前，租房是不少年輕人暫時(shí)過渡的選擇。根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研，虛假房源信息多、工作不穩(wěn)定導(dǎo)致更換住處是90后在租房時(shí)面臨的前兩大痛點(diǎn)。而交通便利程度、距離公司遠(yuǎn)近和租金是他們首要考慮的三大因素。

面對(duì)租房市場(chǎng)的巨大需求和相關(guān)痛點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓、找房平臺(tái)等新產(chǎn)品相繼出現(xiàn)，提升了人房匹配的效率，有助于90后潛在需求的轉(zhuǎn)化。

具體到居住狀態(tài)，不可否認(rèn)的是，隨著年輕人獨(dú)立租房或購(gòu)房變得普遍，獨(dú)居在青年群體中正成為勢(shì)不可擋的潮流。獨(dú)居慢慢擺脫了與孤獨(dú)、冷清相關(guān)的負(fù)面情緒，取而代之的是自由和幸福這樣的正向感受。

根據(jù)貝殼研究院的調(diào)查，單身以27.63%的比例成為90后獨(dú)居的最主要原因，享受自由、異鄉(xiāng)工作所迫和性格內(nèi)向也是重要因素。由于購(gòu)房成本相對(duì)薪酬還比較高，租房獨(dú)居是90后的主要居住形式。

而90后群體中出現(xiàn)的另一個(gè)有趣現(xiàn)象是，女性獨(dú)立購(gòu)房占比在逐年增加。貝殼研究院發(fā)布的《2020年女性居住現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》顯示，66.14%的女性受訪者表示，婚前需要有一套自己的房子。

受教育程度更高的90后女性，開始擺脫買房與結(jié)婚掛鉤的局面。她們不僅思想和經(jīng)濟(jì)愈加獨(dú)立，也希望在婚姻生活中尋求話語(yǔ)權(quán)，房子成為她們安全感的重要來源。而且不少90后女性身處獨(dú)生子女家庭，能夠得到父母在資金上的全力支持。

“女性購(gòu)房比例的增加，會(huì)改變開發(fā)商的營(yíng)銷及產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向，針對(duì)女性偏好推出相應(yīng)的產(chǎn)品。”貝殼研究院高級(jí)分析師閆金強(qiáng)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》YiMagazine說，中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)準(zhǔn)備好銷售端的方案，把握女性購(gòu)房群體的消費(fèi)偏好。

買房or租房，資金壓力有多大？

一座城市的房屋平均成交價(jià)格與居民收入平均年薪的比值，可以在某種程度上視為衡量當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房壓力的指標(biāo)。當(dāng)房?jī)r(jià)增幅超過收入水平增幅時(shí)，比值就會(huì)變大，反之就會(huì)下降。

從2017年到2020年，貝殼研究院所選取的22個(gè)樣本城市中，90后家庭的房?jī)r(jià)收入比均值從8.22降到了7.82。所以整體而言，90后的購(gòu)房壓力3年來有所降低。

2020年，受到新冠疫情的沖擊，部分樣本城市的居民薪酬環(huán)比有所下降，而多個(gè)樣本城市的成交套均總價(jià)略微上漲，使得房?jī)r(jià)收入比相較2019年稍有上升。

貝殼研究院分析認(rèn)為，在疫情基本受到控制、消費(fèi)市場(chǎng)回暖的情況下，加上“房住不炒”的大趨勢(shì)，2021年房?jī)r(jià)收入比預(yù)計(jì)有所下降。

但這種緩解并不適用于所有城市——城市之間的分化現(xiàn)象較為明顯，尤其對(duì)于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期較高的城市，居民的購(gòu)房壓力居高不下。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，深圳、北京、廈門和上海等11個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比處于高位，這些高壓城市的商品房市場(chǎng)也相對(duì)活躍，房源流動(dòng)性高。

如果將月供占收入比30%到50%比例視為安全區(qū)間，以此測(cè)算不同城市的家庭收入安全區(qū)間，生活在北京、深圳、上海和廈門的90后，每月收入起碼要超過2萬(wàn)元，才能在負(fù)擔(dān)月供的情況下保持舒適的生活狀態(tài)。

相應(yīng)的，在這些房?jī)r(jià)收入比偏高的一線城市里，90后在全年齡段購(gòu)房人群中的占比明顯低于二線城市。同時(shí)，一線城市中婚前購(gòu)房比例也在降低，由男方備好婚房的傳統(tǒng)被打破，不得不需要雙方家庭在婚后共同出資才能負(fù)擔(dān)一套房。

相對(duì)而言，成都、鄭州、西安、武漢、合肥等 12個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比在合理區(qū)間，大連、重慶、沈陽(yáng)等7個(gè)城市處于低位。其中，長(zhǎng)沙雖然擁有湖南省的省會(huì)和新一線城市的基礎(chǔ)條件，房?jī)r(jià)收入比卻是樣本城市里最低的。

盡管大部分受訪年輕人都渴望最終得到一套自有房，對(duì)于在城市中打拼的他們來說，租房是大多數(shù)人必須要面對(duì)的過渡。

不同于因政策、土地供給和市場(chǎng)預(yù)期等多種因素而波動(dòng)的購(gòu)房市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)受供需關(guān)系影響更大。因?yàn)樾鹿谝咔?，租賃需求在城市間受到不同程度的抑制，報(bào)告選取的30個(gè)樣本城市的2020年平均租金較2019年下降約4%。疫情消退后，前期抑制的租賃需求將逐步得到釋放。

貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)租金占據(jù)收入比例在10%到30%之間，即合適的租金范圍。30個(gè)樣本城市中，2019年有23個(gè)處在舒適區(qū)間范圍，2020年增加了3個(gè)，分別是廣州、南京和蘇州。

從這一趨勢(shì)看，更多城市在租房層面變得友好。不過，城市的租金基本水平還是以城市的經(jīng)濟(jì)基本面為基礎(chǔ)。北京、深圳、上海的套均租金都在4000元以上，北京更是高達(dá)5102元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、就業(yè)機(jī)會(huì)多的一線及新一線城市擁有對(duì)人才的持續(xù)吸引力，伴隨年輕人才對(duì)租房需求的增加，本就處在高位的租金還會(huì)相應(yīng)上漲或持平。

遷徙中的90后

在90后看來，一座城市吸引他們的理由有千百種，房子是重要的但不是唯一的因素。

對(duì)于一座城市，房?jī)r(jià)和人才流動(dòng)是互相作用的。一方面，城市的人口流動(dòng)影響購(gòu)房需求，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)走勢(shì)；另一方面年輕人用房?jī)r(jià)衡量在一個(gè)城市的扎根難度，也會(huì)反過來導(dǎo)致人才涌去“性價(jià)比”較高的城市。

根據(jù)對(duì)樣本城市購(gòu)房者戶籍所在地的統(tǒng)計(jì)，本地戶籍居民仍為購(gòu)房主力，外地戶籍購(gòu)房者多以周邊城市為主。但不同城市的占比差異明顯，作為典型“移民”城市的深圳，本地戶籍購(gòu)房者占比僅有5%左右，而在上海這一數(shù)值達(dá)到了44.4%。

這代表著，部分以大都市為核心的都市圈呈現(xiàn)人才集聚效應(yīng)。同時(shí)，以北京、上海為代表的都市圈核心城市常住人口數(shù)量呈現(xiàn)穩(wěn)定或略微下降的趨勢(shì)，隨著城市化進(jìn)程加快，大都市的產(chǎn)業(yè)資源向周邊城市輻射，人才開始向都市圈的其他城市轉(zhuǎn)移。

綜合房?jī)r(jià)收入比和房租收入比這兩個(gè)指標(biāo)，能得到居住自由指數(shù)這一衡量維度。一座城市的居住自由指數(shù)越高，居民的居住負(fù)擔(dān)越小。不過，居住自由指數(shù)和房地產(chǎn)走勢(shì)并不完全相關(guān)。深圳的居住負(fù)擔(dān)位列第一，卻因?yàn)橥鈦砣丝谡急雀?，?gòu)房潛在需求大，使得深圳居民的置業(yè)動(dòng)力也很高。這背后是深圳長(zhǎng)期積累的經(jīng)濟(jì)、資源、政策和創(chuàng)新氛圍等多維度的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。

可以和深圳作比較的另一個(gè)例子是長(zhǎng)沙。除了有不錯(cuò)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，宜居的房?jī)r(jià)成為加分項(xiàng)之一。2017年到2019年，長(zhǎng)沙新增常住人口近75萬(wàn)，人口凈流入現(xiàn)象明顯。“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)相對(duì)合理，除了受供需平衡影響外，更重要的原因是在‘房住不炒’政策影響下，從土地出讓、購(gòu)房資質(zhì)、交易管控等方面入手，從根本上遏制了投機(jī)行為，讓房屋回歸居住屬性。”閆金強(qiáng)說。