2021年4月19日，廣州市黃埔區(qū)珠江村舊改摘牌結(jié)果，讓上市不足兩年的房企新秀景業(yè)名邦(02231.HK)旗下的城市更新版圖浮出水面。

珠江村，地處廣州魚珠片區(qū)核心位置，緊鄰珠江入?？?，是當下廣州范圍內(nèi)最炙手可熱的區(qū)域。這一舊改項目自啟動以來就吸引不少頭部房企垂涎。景業(yè)名邦在此地的最后勝出，讓這家成立時間并不長的年輕企業(yè)成功秀了一下“肌肉”。

據(jù)悉，這是景業(yè)名邦摘牌的首個舊改項目，但該公司在大灣區(qū)范圍內(nèi)的布局遠不只于此。公開資料顯示，景業(yè)名邦在廣佛地區(qū)正接觸及研究十多個城市更新項目，整體規(guī)劃體量約600萬平方米。

該集團董事局副主席劉華錫接受第一財經(jīng)專訪時表示，從戰(zhàn)略上看，城市更新是公司發(fā)展的一個重要抓手，團隊憑借豐富的舊改經(jīng)驗逐步推動多個項目落地，足以為公司的業(yè)務(wù)發(fā)展提供豐富且優(yōu)質(zhì)的可開發(fā)資源，確保未來幾年實現(xiàn)銷售流量與經(jīng)營利潤的平衡增長。

城市更新首戰(zhàn)告捷

作為廣州的舊改重地，黃埔區(qū)定立了在2022年完成66個重點舊村改造項目簽約拆遷的目標，位于黃埔街下沙社區(qū)的珠江村，為重點舊村改造項目之一，也是景業(yè)名邦積極參與，并首個實現(xiàn)轉(zhuǎn)化的城市更新項目。

4月中旬，珠江村舊村改造項目引入合作企業(yè)表決大會以100%的現(xiàn)場表決同意率，通過了由景業(yè)名邦集團聯(lián)合體作為珠江村舊村改造的合作企業(yè)。經(jīng)過5個工作日的結(jié)果公示后，景業(yè)名邦聯(lián)合體順利摘牌。

按照規(guī)劃，珠江村改造范圍內(nèi)總建筑面積79.93萬m²，其中復(fù)建面積53.06萬m²，融資26.87萬m²。有相關(guān)行業(yè)人士預(yù)計，珠江村舊改融資部分貨值預(yù)估將達到150億左右，將為稀缺的廣州東部核心區(qū)域市場補充貨量。

目前，珠江村已進入全面拆遷階段，首開區(qū)7、8號地塊已啟動復(fù)建安置房建設(shè)，首期安置房約有900多套，預(yù)計可滿足大部分村民基本回遷需求。而融資區(qū)商品房也將于 2022年問世，公司將遵從“生態(tài)人文地產(chǎn)”的開發(fā)理念，打造成城市標桿項目，亦是景業(yè)名邦在廣州核心城區(qū)的標志性產(chǎn)品。

作為在公司內(nèi)主抓城市更新業(yè)務(wù)的負責人，景業(yè)名邦董事局副主席劉華錫對珠江村舊改項目的推進進度頗為滿意。在他看來，城市更新項目的的利潤率較公開拍賣的地塊更具優(yōu)勢，風險相對可控，只要時間節(jié)點把握好，融資成本不高，這樣的項目將給公司帶來可觀的收益回報。

鑒于此，景業(yè)名邦將城市更新確定為公司實現(xiàn)“彎道超車”的戰(zhàn)略部署，快速在廣佛莞為主的大灣區(qū)核心區(qū)域布局了上十個項目，總面積約600萬m²。

“大灣區(qū)是公司總部所在，亦是經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場交投活躍之處，為公司最看重的目標市場;接下來我們核心投資方向就是一二線城市的舊改項目，尤其是舊村。”劉華錫表示。

在此之前，景業(yè)名邦董事局主席陳思銘也曾向媒體透露，目前有多個城市更新項目正在積極研究和跟進中，大部分都是在廣州，公司預(yù)計這些項目近幾年可以實現(xiàn)成果轉(zhuǎn)化，進而為景業(yè)名邦的土地儲備和業(yè)績帶來快速增量。

數(shù)據(jù)顯示，景業(yè)名邦2020年實現(xiàn)合約銷售金額為35.24億，同比增長13%，實現(xiàn)合約銷售面積35.1萬平方米，同比增長38.7%。在2020年遭遇新冠疫情嚴重沖擊的背景下，景業(yè)名邦依然保持了高于行業(yè)平均水平的增長幅度。

步入2021年，公司對外披露的年度合約銷售目標為50億，同比增長45%，目標漲幅遠高于行業(yè)平均水平。“今年公司位于廣州、南京等熱門核心城市均有新貨推售，總貨值約83億，新項目所在市場活躍，可以實現(xiàn)快速去化，因此45%的目標增長是能夠?qū)崿F(xiàn)的。”劉華錫還透露，伴隨著城市更新項目的逐步落地，未來若干年內(nèi)，公司合約銷售達到年均四五十的增長幅度是可以預(yù)期的。

持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

2019年底，景業(yè)名邦在香港主板掛牌上市，成為最年輕的一批上市房企，而此時距離該公司成立僅6年。

3月25日，該公司交出上市首年經(jīng)營成績單。數(shù)據(jù)顯示，集團于報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入23.47億，核心凈利潤4.27億，歸母凈利潤4.85億。全年計劃派息每股10.32分，派息比例占歸母凈利潤之35%，位居行業(yè)中上水平。

成功上市為景業(yè)名邦的發(fā)展打通全新的融資格局。2020年3月，集團成功發(fā)行1.5億美元票面利率7.5%的優(yōu)先票據(jù);同年12月，該集團與恒生銀行及其他若干金融機構(gòu)簽訂7.34億港元的貸款融資協(xié)議;2021年2月，集團再次成功發(fā)行1.55億美元票面利率 7.5%的優(yōu)先票據(jù)。

截至2020年12月31日，集團有息債務(wù)總額31.11億，加權(quán)平均借貸成本為6.5%，凈負債率低至16.9%。

劉華錫表示，盡管“三道紅線”及房地產(chǎn)貸款集中管理等融資新規(guī)不斷落地，但對于財務(wù)盤面一直較為穩(wěn)健的景業(yè)名邦來說，并沒有帶來實質(zhì)性的負面影響。未來，公司將借助上市后融資渠道更為豐富和通暢的優(yōu)勢，進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，保持適度寬松的財務(wù)彈性，在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上去尋求規(guī)模的擴張。

與多數(shù)單純追求流量的房企所不同，景業(yè)名邦更看重增長質(zhì)量。2020年，該集團綜合毛利率為38.9%，其中物業(yè)開發(fā)及銷售之毛利率達40%，遠高于規(guī)模房企約20%-30%平均水平線。

“目前行業(yè)毛利率處于周期低谷，但公司會依托城市更新項目的釋放，確保毛利率始終保持在行業(yè)領(lǐng)先位置，同時，公司也會根據(jù)去化情況適時補充招拍掛地塊，以確保規(guī)模合理增長。”

截至目前，景業(yè)名邦已實現(xiàn)了5省9市的布局，采取穩(wěn)打穩(wěn)扎產(chǎn)品制勝的戰(zhàn)略，力求做到落地城市的占有率不斷提升。以騰沖、英德等城市為例，該公司在當?shù)氐恼J購金額已站穩(wěn)行業(yè)前三，且產(chǎn)品和服務(wù)均收獲客戶較高認同度。數(shù)據(jù)顯示，2020年景業(yè)名邦所有收樓項目的業(yè)主滿意度評分都在 95%以上。

劉華錫表示，公司希望首先深耕城市，避免管理半徑過度延伸，從而達到管理優(yōu)化的目標。同時，在項目數(shù)量不斷擴容的背景下，公司也將加強與同行的合作，與國內(nèi)大型房企金科、龍光、合景泰富等均展開了業(yè)務(wù)合作，在學習同行優(yōu)秀經(jīng)驗的同時，不斷提升公司品質(zhì)滲透力。

劉華錫表示，后疫情時代，景業(yè)名邦所秉承的“生態(tài)人文地產(chǎn)”經(jīng)營理念的優(yōu)勢更為凸顯，集團堅持布局高增長型的市場定位，專注開發(fā)高品質(zhì)、高毛利、高溢價的生態(tài)人文地產(chǎn)精品，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的房屋及生活住區(qū)。同時，避免盲目擴張，以有現(xiàn)金流的利潤，以及高轉(zhuǎn)化的銷售，實現(xiàn)高質(zhì)量增長，致力于成為資本市場上具備持續(xù)增長活力的優(yōu)秀公司。