從深圳坪山區(qū)置換到羅湖區(qū)，從70平方米換到100平方米的學區(qū)房——來深十余年的小朱由于小孩上學和居住需要，他從去年年底便開始了最新的房屋置換計劃。

對于不少來深人員，資金有限又有定居置業(yè)訴求，深圳龍崗、坪山、鹽田這些房源總價較低的區(qū)域便成為剛需上車的首選。從城市邊緣區(qū)域首次置業(yè)，慢慢騰挪，一步步置換到學區(qū)、商業(yè)、交通等配套較為成熟的中心區(qū)域，幾乎成為來深一族較為理性的置業(yè)邏輯。

從2020年“7·15”房產(chǎn)調(diào)控新政以來，深圳樓市迎來了一波密集的政策調(diào)控。緊接著的打新規(guī)則改變、嚴查首付來源、經(jīng)營貸違規(guī)入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調(diào)控使得深圳新房、二手房成交持續(xù)承壓，也給疫情之下深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房網(wǎng)簽量共計3781套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比（與上月相比）持續(xù)下降14%，同比去年5月二手房11028套的網(wǎng)簽量則大幅下滑了65.7%。最新的一周（6月7日~13日），險破700套關口，樓市橫盤局面并未扭轉(zhuǎn)。

在成交持續(xù)橫盤甚至略有下跌的情況下，深圳業(yè)主的報價卻仍然堅挺。

樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，僅少數(shù)房源價格下調(diào)。

當下，不少走在置換之路上的深圳業(yè)主都有類似于小朱這樣是否要選擇折價出售的糾結(jié)。一方面，此時折價出讓“舊房”，以便快速回款置換改善住房；但另一方面，又堅信需求未消失，市場參與各方篤定持有更久則回報將更豐厚，“可再靜待一段時機”。

從坪山到羅湖，初步敲定

與不少置換族類似，小朱主要是考慮到現(xiàn)在居住的坪山區(qū)內(nèi)重點學校少，家里小孩馬上要上小學，羅湖教育資源相對優(yōu)質(zhì)；另一方面，現(xiàn)下70平方米的房子空間并不富余，光線也不太明亮，整體的居住體驗越來越差。

早在去年年底，小朱便和家人下定決心賣掉坪山的房子，再置換去羅湖。

彼時，深圳樓市在2020年“7·15”新政之后，新增客源量、二手帶看量都出現(xiàn)了持續(xù)性下滑，大量買房族進入觀望期。

這種情況一直持續(xù)到2020年10月中旬。本以為成交下滑，二手房掛牌價會下行，但當時小朱同房產(chǎn)中介打聽后發(fā)現(xiàn)，二手掛牌價仍處于上行通道，去年國慶前后深圳二手房均價已由“7·15”新政后的7.91萬元/平方米，上行至8.16萬元/平方米。

一方面是舊房出售，另一方面是新房置辦，兩者相較而言，小朱面對上行的二手房價，心里打起了算盤，盡快置換成為了小家庭的一致目標。

重點學位、90平方米以上、周邊生活氣息濃厚等幾個核心要素確定后，小朱初步鎖定了四十多套房源。在隨后的兩三個月，每逢周六日但凡有閑散時間，小朱都會前往羅湖看房。白天閑散時間看房，晚上就抽空補查樓盤資料，中間隔幾天還會跟中介微信聊下最近市場的狀況，熱度、價格如何等信息，生怕自身掌握的信息滯后或片面。

由于預算緊緊巴巴，個性本就務實謹慎的他，秉持著買對又不買貴的原則，有條不紊地推進著置換房計劃。最后小朱看中了羅湖口岸附近的一套100平方米左右的三房。

在小朱軟磨硬泡下，賣家答應負責房屋稅費辦理、入住前重新粗略裝修一遍墻體、洗手間等。前前后后算下來，羅湖區(qū)的這套100平方米學區(qū)房總價900萬元。

房源既合心意，價格正合預算，小朱與家人商量兩天之后就敲定這套房源。彼時已臨近2021年元旦，買房這塊懸在小朱心尖的石頭眼見就要落地了。

政策影響市場，變數(shù)橫生

在看房踩盤過程中，小朱也在積極推進著另一件事：掛牌出售坪山的自住房源。

相比于深圳福田區(qū)、南山區(qū)一套二手房源單價超10萬元，總價動輒千萬元，坪山區(qū)房價要友好很多。類似于坪山區(qū)的坪山、坑梓等配套較為成熟的地段，每平方米單價4萬元左右。

在動身去羅湖看房不久后，小朱便將這套自住房源掛出售賣。起初，還有幾個買家會詢問。而這些買家大多數(shù)是首套房用于自住，并且自身資金有限。此后月余，少有人問津，但小朱和他的家人堅決表示不會降價。

這其中一個很重要的原因是，身邊人普遍認為經(jīng)過坪山區(qū)的地鐵14、16號線建設在提速，城市軌道交通云巴1號線到2021年底會試運營。片區(qū)交通改善勢必會拉動房價洼地價格上行。同時，對深圳樓市上行的預期也給了他們很強的持有定力和耐心。

一邊是小朱的堅持，而另一邊購房者基于深圳全區(qū)的規(guī)劃考量，坪山始終是最末的選擇。雙方僵持之下，小朱舊房出售之路初遇坎坷。

2020年11月底，南山區(qū)的網(wǎng)紅盤華潤城潤府“打新”，眾籌、代持炒房等事件將深圳樓市推到了風口浪尖，引發(fā)外界側(cè)目。但是，對于小朱這類持有不動產(chǎn)的深圳人來說，反倒是一針強心劑：這至少再度印證了深圳房產(chǎn)的保值增值能力。由此坪山這樣深圳關外的區(qū)域房價下跌是大概率不會發(fā)生的事情了。

但計劃始終沒有變化快。2021年2月8日，深圳市住房和建設局在國內(nèi)率先提出，建立二手房成交價格參考機制，并發(fā)布3595個小區(qū)參考價格（下稱“28政策”）。

政策一出臺，小朱就被幾家房產(chǎn)中介通過微信告知，后續(xù)房源真實價格不再在中介平臺上展示，只會顯示二手房成交參考價，而房產(chǎn)的貸款額度也將受到成交參考價影響，大概率會縮水不少。

同理，貸款額度縮水的還有自己看中的羅湖區(qū)學位房。一方面舊房出售房款未到位，另一方面貸款額度縮水，也意味著首付款增加，兩者讓小朱又陷入了購房困境。

“其實最主要的是舊房能及時出售就好了。”小朱復盤自己的經(jīng)歷說道，“我看上的這套房源，二手住宅成交價格參考機制中的指導價跟實際成交價相差在25%左右，如果舊房能夠順利出售的話，再買這套房問題也不大。”

但是“28政策”迎頭給了深圳發(fā)燒的樓市一盆冷水。新政推出二手住宅成交價格參考機制后，優(yōu)質(zhì)房源的業(yè)主報價一般高于官方參考價。而銀行會參考住建局給出的二手住房成交參考價、房屋的質(zhì)量、地段、年限等，評估出貸款額度，最高貸款額度一般不會超過房屋總價的70%。這樣下來，銀行貸款額度可能降低。與之對應的是購房人首付門檻提升，交易成本上行。

這樣一來，市場觀望情緒更加濃厚，小朱的坪山舊房出售再遇瓶頸。

但在當時，更多的市場人士認為，這無非是延后購房需求，需求并不會消失。中遠期看，買賣雙方都需保持樂觀從容的交易心態(tài)，是基本的心理建設了。

降價三十萬，置換仍折戟

在這種理性框架下，綜合衡量了樓市的基本面，小朱選擇在平和從容中度過2021年春節(jié)。

但等待他的不是節(jié)后樓市升溫，也不是置業(yè)小陽春。

和他一樣心情有些失落的還有房產(chǎn)中介。與往年過完春節(jié)就急吼吼趕回深圳忙著開單攬客大不同，微信上本來熱絡的幾個中介心情頗為低落。

與小朱關系不錯的一位來自湖北的房產(chǎn)中介小黃等不及深圳樓市回溫，選擇今年在武漢另找了一份中介的工作。“老家武漢這邊今年樓市與2020年疫情時期大不同了，已經(jīng)開始暖起來了。與其回去深圳干耗著等，不如先在武漢找份工作干著吧。”

眼見著小黃們春節(jié)后沒有返深，而羅湖區(qū)學位房的業(yè)主已經(jīng)開始不斷催促小朱湊夠首付款四百萬元。積攢了一些心理壓力的小朱，心情也開始有些波動了。

對于在置換之路上的深圳業(yè)主來說，是否選擇折價賣出確實是一個兩難的問題。內(nèi)外各種因素交織之下，離3月中旬越來越近，小朱更清醒地意識到，自身所在的片區(qū)可能目前優(yōu)勢并不顯著，審慎權衡下調(diào)了房源價格三十萬元。但與之對應的是無人問津的膠著局面。

類似小朱這樣的例子今年3月后已經(jīng)漸漸多了起來。歷經(jīng)“7·15”調(diào)控、“2·8”指導價新政，房貸收緊、涉房信貸核差等組合拳，深圳樓市進入橫盤局面。

首先是新房市場。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳5月新房住宅成交套數(shù)環(huán)比下滑23.6%，成交面積環(huán)比下滑24.9%。新房住宅成交已經(jīng)連續(xù)5個月在下滑了。而二手市場同樣跌跌不休。5月二手過戶套數(shù)環(huán)比下滑37.9%，成交套數(shù)為3月以來的歷史新低。

多位市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質(zhì)性變化，可能要看三季度的情況了。多個機構(gòu)監(jiān)測的深圳5月二手住宅掛牌價數(shù)據(jù)也顯示，絕大部分業(yè)主叫價堅挺，市場買賣雙方仍在博弈。

樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中兩個月內(nèi)出現(xiàn)價格變動的房源為8276套，占比19%；價格變動的房源中，有42%房源為下調(diào)報價。而這些下調(diào)報價房源多為去年上漲較快的南山、寶安等少數(shù)高價盤，或為鹽田、龍崗等價格洼地短期漲幅較慢的個別樓盤，或是業(yè)主急于拋售回款等。

小朱這樣因置換需求主動下調(diào)房源價格的業(yè)主，至今仍未迎來接盤族，而他的羅湖改善置業(yè)小目標已告吹。不過，在經(jīng)歷輪番較量之后，他們內(nèi)心似乎更加坦然，始終認為自住房源值得更高的市場價。不得不說，與深圳樓市如出一轍的是，深圳業(yè)主們的心態(tài)似乎也堅挺坦然。這一切如何落定，都需要交給時間。

（應受訪者要求，小朱為化名）