“2021年，在中央‘房住不炒’、‘因城施策’的政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍將以‘穩(wěn)’字當(dāng)頭，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢仍然不會(huì)改變。”在合景泰富集團(tuán)2021年中期報(bào)告中，集團(tuán)主席及執(zhí)行董事孔健岷給出了如此的判斷和總結(jié)。

基于這樣的思路，合景泰富自身也堅(jiān)定貫徹平衡穩(wěn)健的資產(chǎn)經(jīng)營策略，在上半年取得了再次呈交一份優(yōu)良的成績。

截至6月末，合景泰富按權(quán)益合并收入為222.22億元，同比增加10.8%；期內(nèi)來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的核心利潤為33.25億元，同比上升4.6%；按權(quán)益合并核心毛利率及核心利潤率分別為32.8%及25.6%。

這樣的業(yè)績表現(xiàn)得益于合景泰富地產(chǎn)開發(fā)主航道的高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展，以及多元賽道的同步發(fā)力，住宅、購物中心、寫字樓、酒店等多元化業(yè)務(wù)的協(xié)同共生。

業(yè)績持續(xù)向好的同時(shí)，合景泰富的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)也得到持續(xù)優(yōu)化。截至6月末，其凈負(fù)債率為54.1%，較2020年末在下降7.6個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比從1.6倍提升至1.8倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率也下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至71.8%。管理層預(yù)計(jì)今年末將進(jìn)入“綠檔”。

“企業(yè)最關(guān)鍵還是要做好自己，”孔健岷表示，合景泰富善于規(guī)劃多元業(yè)態(tài)，未來將在打造商業(yè)綜合體方面深入，形成相互協(xié)作、有機(jī)融合的商業(yè)版圖，“未來希望公司可以達(dá)成有質(zhì)量增長和保持雙倍數(shù)的增長的目標(biāo)預(yù)期。”

堅(jiān)持布局高能級(jí)城市

物業(yè)開發(fā)與銷售是合景泰富穩(wěn)定的基本盤。報(bào)告期內(nèi)，合景泰富實(shí)現(xiàn)收入約129.74億元，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約121.89億元，在總收入中占比逾9成，較2020同期略有下降，對(duì)此微弱下降，合景泰富解釋稱，主要是由于報(bào)告期內(nèi)的交付建面有所減少。盡管如此，同同期，合景泰富的“平均銷售價(jià)格由2020年同期每平方米人民幣12428元增加至每平方米人民幣15810元”，相較于其低廉的土地成本，項(xiàng)目的利潤空間頗為可觀。

國泰君安證券分析師詹春立認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)是合景泰富長期發(fā)展的關(guān)鍵。“以往支撐合景泰富高于同行的毛利率另一關(guān)鍵因素，是其在優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)領(lǐng)域的品牌效應(yīng)。”其在研報(bào)中提到，2021 年，合景泰富將繼續(xù)推出新系列—“臻”系列高端項(xiàng)目，包括廣州臻溋•名鑄、廣州臻玥、廣州臻尚溋府和成都瑧林等項(xiàng)目。“我們預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目在未來幾年將繼續(xù)展現(xiàn)公司出色的產(chǎn)品鍛造能力，并給公司在地產(chǎn)銷售上帶來豐厚回報(bào)。”

除了產(chǎn)品本身定位中高端，合景泰富著力在一二線核心城市的發(fā)展思路，也是支撐其未來發(fā)展的關(guān)鍵。城市人口密度大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的一二線，是合景泰富應(yīng)對(duì)白銀時(shí)代挑戰(zhàn)的力量。

這一優(yōu)勢還在不斷加強(qiáng)。

合景泰富今年上半年共實(shí)現(xiàn)預(yù)售額合計(jì)562億元，同比增長53%；平均銷售價(jià)格約為19600元/平方米，與2020年同期相比增長17%。這其中，按城市等級(jí)劃分，93%來自一二線城市；這其中，按預(yù)售金額貢獻(xiàn)劃分，目前在售130個(gè)項(xiàng)目中，43%來自粵港澳大灣區(qū)，31%來自長三角區(qū)域。

徐康亮介紹，2021下半年，在合景泰富可售貨值中，粵港澳大灣區(qū)與長三角區(qū)域兩個(gè)區(qū)域的土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備、可售資源占總可售資源的比例分別為62%及77%。

“到7月末，我們基本上完成全年任務(wù)的52%，從去目前的發(fā)展態(tài)勢以及下半年的供貨來看，我們相信完成全年的任務(wù)還是很有希望的。”合景泰富集團(tuán)運(yùn)營副總裁徐康亮表示。

合景泰富的投資也延續(xù)著深耕大灣區(qū)、長三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)，聚焦核心一二線城市的邏輯。

2021上半年，在投拓審慎穩(wěn)健的方針下，合景泰富繼續(xù)補(bǔ)充一線及強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。報(bào)告期內(nèi)，其在廣州、天津獲取兩個(gè)項(xiàng)目，新增項(xiàng)目合計(jì)總建筑面積51萬平方米，總土地成本共計(jì)13億元，權(quán)益建筑面積37萬平方米，權(quán)益土地成本為9億元。新增土地權(quán)益比達(dá)72%，新增土地并表比例達(dá)100%。

截至2021年6月30日，合景泰富旗下共擁有177個(gè)項(xiàng)目，分布于內(nèi)地及香港共41個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1,594萬平方米，總建筑面積約2,317萬平方米。

城市更新 儲(chǔ)備豐富

利潤率水平高的城市更新是合景泰富重要的納儲(chǔ)方式。

事實(shí)上，在城市規(guī)模有限的背景下，我國大型城市已從增量時(shí)代逐步進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長模式。早已踏入城市更新領(lǐng)域的合景泰富在此具備充分的優(yōu)勢。

2018年，合景泰富成立城市更新集團(tuán)，通過在組織職能、專業(yè)人才、財(cái)務(wù)保障等方面夯實(shí)基礎(chǔ)，持續(xù)推進(jìn)城市更新項(xiàng)目進(jìn)展。

2021年，合景泰富在城市更新方面持續(xù)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)突破與轉(zhuǎn)化。徐康亮表示，舊改項(xiàng)目將為集團(tuán)未來3-5年的發(fā)展提供強(qiáng)勁的動(dòng)力和充裕的增長空間。

“我們合景泰富集團(tuán)憑借地緣優(yōu)勢、產(chǎn)品品質(zhì)、綜合的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、資深的團(tuán)隊(duì)和豐富的業(yè)態(tài)，我們?cè)诔鞘懈碌捻?xiàng)目上持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，”據(jù)徐康亮披露，目前成功中標(biāo)的三個(gè)村分別是廣州市天河區(qū)吉山村、廣州市黃埔區(qū)雙沙村、廣州市增城區(qū)石下村。

摩根士丹利發(fā)布研究報(bào)告稱，目前合景泰富的城市更新項(xiàng)目的價(jià)值尚未完全發(fā)掘，考慮到該項(xiàng)業(yè)務(wù)具有良好的盈利增長潛力，該行給予合景泰富“增持”評(píng)級(jí)，并將合景泰富列為中小型內(nèi)房股的首選。

投資物業(yè)強(qiáng)勢增長

持有型物業(yè)是合景泰富的業(yè)績穩(wěn)定器，目前其擁有商業(yè)、寫字樓、酒店等多種持有型物業(yè)，在當(dāng)前這個(gè)充滿不確定性的行業(yè)背景下，持續(xù)提供著穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流入。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)收入分別為4.5億元、3.4億元，同比增長幅度達(dá)26.4%及152.2%。這樣的成績來自于合景泰富十余年的布局。

2007年登陸港交所的合景泰富，次年便鋪開商業(yè)版圖，逐步推進(jìn)布局。如今經(jīng)過十余年的沉淀，合景泰富旗下的投資型物業(yè)蓬勃成長，已遍布全國，聚焦于粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市核心地段及新經(jīng)濟(jì)區(qū)。

目前，合景泰已開業(yè)的投資性項(xiàng)目共41個(gè)，其中商場10個(gè)，寫字樓9個(gè)，酒店22個(gè)。

其中，10個(gè)商場分別位于廣州、北京、上海、成都、蘇州和佛山。隨著疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，合景泰富旗下商場通過新的消費(fèi)業(yè)態(tài)、創(chuàng)新的線下活動(dòng)，數(shù)字化賦能，擴(kuò)大消費(fèi)生態(tài)圈，取得了良好成績。今年上半年，購物中心表現(xiàn)亮眼：運(yùn)營半年以上的商場整體出租率達(dá)89%，客流量同比增長88%，較2019年同期增長33%；零售額同比增長超82%，較2019年同期增長65%。

合景泰富的寫字樓業(yè)務(wù)也在上半年取得亮眼的表現(xiàn)。據(jù)披露，其租戶主要為知名金融機(jī)構(gòu)及500強(qiáng)跨國企業(yè)，租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定，出租率始終保持在穩(wěn)定高水平。2021上半年，其寫字樓整體出租率為87%。

酒店運(yùn)營方面，截至6月末，合景泰富旗下已開業(yè)22個(gè)酒店，包括與國際酒管集團(tuán)合作及自有品牌酒店。

其中，自有品牌木蓮莊酒店集團(tuán)在過去8年已孵化出了四大產(chǎn)品線，包括奢華五星級(jí)酒店“MORDIN”、輕奢商務(wù)型酒店“木蓮莊酒店”等四大產(chǎn)品系，在全國8個(gè)一、二線城市布局，累計(jì)已開業(yè)17家酒店。

未來，合景泰富還將有25個(gè)新商場、11個(gè)新寫字樓陸續(xù)開業(yè)；同時(shí)，木蓮莊酒店管理集團(tuán)將綜合運(yùn)用輕資產(chǎn)重資產(chǎn)結(jié)合的模式，在全國快速進(jìn)行規(guī)模化拓展。