Q: 為什么要發(fā)展住房租賃市場？

人們滿足自己的住房需求，有購房和租房兩種方式。當今世界，既無完全靠買房的情況，亦無完全靠租房的情況，現(xiàn)實存在的都是混合型。于是就有了買房和租房的比例問題。國際上，美國和德國是兩個典型。

美國人買房的比較多，2020年，其自有住房率達到68%，當然，在不同的城市也不一樣，比如紐約曼哈頓地區(qū)的自有住房率就很低，只有20%多，70%多的人靠租房。在另一端，德國的自有住房率在發(fā)達經(jīng)濟體中最低，僅有42%，大部分人靠租房，而且，其社會政策鼓勵人們租房。

簡言之，每一個國家都是通過買房、租房并舉來解決居民的住房問題的，只是比例不同，這種不同，是由各個國家的經(jīng)濟、歷史、文化、乃至傳統(tǒng)等復(fù)雜因素決定的。

在中國最初的城市住房制度改革方案中，也曾強調(diào)租售并舉，而且，在最初的改革方案中，確實還存在著要將各單位擁有的住房（所謂“自管房”）和由基層政府擁有的住房（所謂“直管房”）加以整合，組織獨立的公租房公司的建議。

但是，由于整個城市住房制度的改革和發(fā)展主要由地方政府主導(dǎo)，而住房特別是房子下面的土地，潛藏著太大的利益，實際推進的結(jié)果是，地方政府更傾向于人們通過買房來解決住房問題，在這個過程中，它們獲得了豐厚的土地增值收益，因而形成中國特色的“土地財政”。2019年，土地使用權(quán)出讓收入占地方政府性基金收入高達86%。

主要由于這個原因，長期以來，房屋租賃在中國一直不受重視，這也就造成了中國畸高的城鎮(zhèn)居民自有住房率。據(jù)西南財大調(diào)查，2019年，我國城鎮(zhèn)居民自有住房率達到89.68%，世界第一。

而且，在中國，由于租賃市場和住房買賣市場存在結(jié)構(gòu)性障礙，中國的房租和房價之間的關(guān)聯(lián)度也很低。在美國、歐洲等發(fā)達市場經(jīng)濟國家中，房租是可以“資本化”為房價的，也就是說，我們可以通過房價來推斷房租，反過來也可以通過房租推斷房價，兩者關(guān)系十分密切。這種密切關(guān)系，事實上發(fā)揮著平衡房屋銷售市場和租賃市場的作用。

但是，在中國這種關(guān)聯(lián)就比較弱。依我們的長期觀察，大多數(shù)城市的房價和房租是各自獨立運動的。這表明，在制度上，兩個市場不易溝通，這使得居民在考慮滿足自身住房需求時，缺乏替代性選項。

總之，長期以來，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展，事實上是在鼓勵買房。在經(jīng)濟高速增長，人們收入快速提高，城市化大規(guī)模推進的時期，這種畸形模式中包含的問題被掩蓋著，一旦增長速度下落，收入增速停滯，城市化進程放緩，人們就會發(fā)現(xiàn)，在如此之高的價格水平上，多數(shù)人事實上是買不起房子的。

于是，為了解決住房問題，越來越多的注意力被放在了租賃市場上。我們可以觀察到，近年來國家非常認真實施城鎮(zhèn)住房租售并舉政策，這是因為中國經(jīng)濟已經(jīng)進入了以中高速度增長為主要特征的“新常態(tài)”。在新常態(tài)下，住房的矛盾日益突出，特別是大城市，于是這些城市開始花功夫考慮租賃市場發(fā)展問題，中央推行保障性租賃住房之后，又提出了加快發(fā)展長租房市場，讓住房租賃行業(yè)發(fā)展趨勢日益明顯。

Q:目前，中國的租房市場急需改善的問題是哪些？

第一是比較分散，分散意味著在供給側(cè)的組織上，機構(gòu)化的占比還相對較低，房子的提供者基本上是個人，這是中國很顯著的特點。別的國家不一樣，比如美國，曼哈頓一大片的房子都屬于公司，你可以到公司去租，公司代表廣大租戶去同包括稅務(wù)、城管、消防等在內(nèi)的各個政府部門去打交道。

在中國，個人房東手里的分散，就會導(dǎo)致管理混亂，這是第二個問題。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于缺乏有效管理，個人出租方能隨意縮短租期、單方提高租金、無理由驅(qū)趕租戶等侵害承租人利益的情況經(jīng)常發(fā)生。大家知道，城市租房的主體是新市民和青年人，其中很多是剛畢業(yè)的大學(xué)生，這些大學(xué)生，進入社會的第一課，很可能是租房時遭遇到合同不完備等不按照契約辦事的情況。

第三是舊，住建部曾經(jīng)做過一個調(diào)研，發(fā)現(xiàn)散戶家庭在住房出租前一般不會對住房進行裝修和改造，致使租賃住房品質(zhì)不高，甚至存在安全隱患。據(jù)12個城市統(tǒng)計，24%的租客租住在房齡25年以上的老舊房屋。北京市760萬租房人口中，有400萬人住在城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民自建房。

廉租房政策推出后，政府直接出面解決新市民們的住房問題，由于廉租房一般都是公司化運作，上述情況方才得以緩解。與此同時，主要是非政府機構(gòu)運作的長租房機構(gòu)逐漸發(fā)展起來?？梢哉f，長租房市場的發(fā)展，是中國經(jīng)濟發(fā)展到一定程度上的必然產(chǎn)物。

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Q:2021年底的中央經(jīng)濟工作會，重申了“房住不炒”定位，同時提出“加快發(fā)展長租房市場”，對此你有何看法？

前面我已指出，在我國城鎮(zhèn)住房制度改革的最初設(shè)計中，居民自購住房和租賃住房本就是同等重要的，只是由于各種原因，早期租賃市場，特別是長租房市場，長期沒有得到應(yīng)有的鼓勵和支持。2017年，隨著形勢變化，中央再次重申要建立“租購并舉的住房制度”，而且首次將“租”置于“購”之前。在我看來，這意味著今后我們將更多地以租房來解決居民的住房需求。2020年全國兩會首次提出“長租房”，指出要“完善長租房政策”，意味著長租房作為住房租賃市場的重要組成部分，已受到政府和各界的關(guān)注和重視。剛剛結(jié)束不久的2021年中央經(jīng)濟工作會，不僅重申了“房住不炒”的基本原則，而且進一步提出要“加快發(fā)展長租房市場”。這一系列政策的逐步升級，向我們傳達了一個明確的信號，這就是今后包括長租房在內(nèi)的住房租賃市場將有一個大發(fā)展，它將成為我們解決大城市新市民、青年人居住問題的重要抓手。

但發(fā)展過程中，我國長租房市場存在著嚴重的供求不匹配問題，據(jù)《2021中國城市租住生活藍皮書》揭示，當前年輕人租房時間越來越長，接受租房5年以上的占比達到51%、接受租房10年以上占比達到18%。這是需求側(cè)的情況。但是在供給側(cè)，提供到市場上的租賃住房仍然以存量房為主，這些個人房東手中的住房不僅普遍老舊，而且其平均租期普遍很短。據(jù)住建部調(diào)查，在大城市中，平均租期僅有1年左右。顯然，供求結(jié)構(gòu)不平衡，是我國城市住房租賃市場的一大缺陷。因此，在住房市場上推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點加快發(fā)展長租房市場，是下一階段各級政府推動城市住房市場發(fā)展的重要任務(wù)。

Q:對于長租房市場的發(fā)展，你有何建議？

在這里，我特別強調(diào)發(fā)展專業(yè)化長租機構(gòu)的意義。因為只有通過專業(yè)化機構(gòu)運營，我們才能有效地解決目前長租房市場上的散、亂、短、舊問題，才能有效建立起穩(wěn)定的租賃各方關(guān)系，進而持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定租金，穩(wěn)定房價和穩(wěn)定市場的作用。

我們應(yīng)通過長租機構(gòu)，以多種方式，將分散的租賃市場組織起來，把分散投入市場的租賃房源加以統(tǒng)一改造，確立某種統(tǒng)一標準向市場推出。這種模式在相當程度上，便利了進入一個陌生環(huán)境的新市民、青年人們能更快地融入城市生活。

在中國目前高房價的背景下，特別是在以賣房為主的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了趨勢性轉(zhuǎn)折的情況下，發(fā)展長租房的意義更為重大，它已成為新市民、青年人、尤其是剛進入職場的畢業(yè)生尋找租住的優(yōu)先選擇之一。另外，由于長租房地域分布更靈活，大多環(huán)繞地鐵、公交、商圈周邊，能更好地減少通勤問題。同時對于人口不斷向城市群和中心城市流動的現(xiàn)狀，長租房有望促進“職住平衡”。

發(fā)展長租市場，不僅有利于補齊我國租賃市場中供給側(cè)的短板，而且有利于促進存量房流通，加快推進老舊小區(qū)改造?？傊?strong>在租賃市場中嵌入專業(yè)的長租機構(gòu)，勢可產(chǎn)生規(guī)范我國住房租賃市場秩序，促進我國住房市場有序迭代，進而有利于形成新的經(jīng)濟增長點，培育發(fā)展新動能。

Q:如何更好地規(guī)范和加快發(fā)展長租房市場？

發(fā)展長租房市場，有大量工作要做，有四個方面比較重要：

其一，在發(fā)展模式上，要鼓勵和支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，提高機構(gòu)化長租房占比，形成（政策性）保障房與（市場化）機構(gòu)化長租房“兩條腿”共同發(fā)展的格局。在此過程中，建立住房租賃行業(yè)信用評級機制，培育樣板機構(gòu)，對評級高的住房租賃企業(yè)向社會公眾進行推薦，也都是必要的市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為了發(fā)展長租機構(gòu)，應(yīng)當在凈流入人口多、租房人口規(guī)模大的一線地區(qū)，鼓勵有多套房的個人房東將閑置房屋委托給專業(yè)住房租賃企業(yè)進行出租，并可給予一定比例的房產(chǎn)稅減免。這樣做，一方面能有效擴大租賃住房供給量，另一方面由機構(gòu)統(tǒng)一管理和面向分散的租戶出租，可以保證全量備案，能進一步規(guī)范市場發(fā)展，同時防止逃稅、漏稅的現(xiàn)象。

其二，在住房領(lǐng)域，應(yīng)鼓勵多種形態(tài)擴大租賃住房供給。在超大、特大城市，在明確建筑標準、施工標準、消防標準等前提下，合理規(guī)范發(fā)展“N+1”模式。對于尚未明確“N+1”的城市，應(yīng)當以租賃需求為導(dǎo)向，可在人口凈流入大的區(qū)域探索并進行模式試點，能有效增加單套租賃住房使用效率，增加單間、小戶型房源供給量。

其三，構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度。地方住建、公安系統(tǒng)與住房租賃企業(yè)應(yīng)建立功能互補、良性互動的大數(shù)據(jù)共享機制，形成聯(lián)動效應(yīng)，并鼓勵企業(yè)根據(jù)市場特性參與城市租賃系統(tǒng)建設(shè)。同時，全量的網(wǎng)簽備案有利于加強對個人房東、中介機構(gòu)、租賃企業(yè)的分類分級管理，以防范“二房東跑路”等風險事件。

其四，創(chuàng)新對長租房市場的金融服務(wù)方式。應(yīng)當看到，在世界多數(shù)國家，只要涉及到居民住房，尤其是租賃房，多多少少都會享有政府補貼，因為租賃房基本上是給中低收入者的、是給初入勞動市場者的，對于這些人群，應(yīng)當給與政策性資金支持。在金融上，對于長租機構(gòu)的資金支持，不僅應(yīng)當有資本金支持機制，還應(yīng)當有債務(wù)性資金支持機制。在這方面，廣泛引入REITs機制十分必要，對現(xiàn)有的商業(yè)性貸款以及住房公積金貸款進行整合，也是題中應(yīng)有之義。

（作者系國家金融與發(fā)展實驗室理事長）