“2021年是越秀服務(wù)的上市元年，也是我們‘十四五’戰(zhàn)略規(guī)劃的開(kāi)局之年，因此2021年對(duì)我們來(lái)說(shuō)意義非凡，站在這個(gè)新的起點(diǎn)上，公司也取得了不錯(cuò)的成績(jī)。”3月3日，越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席林峰在業(yè)績(jī)會(huì)上，如此評(píng)價(jià)越秀服務(wù)在2021年的表現(xiàn)。

作為上市物企中最先“交卷”的企業(yè)，越秀服務(wù)在上市第一年確也獲得了頗為不錯(cuò)的成績(jī)：營(yíng)業(yè)收入19.18億元，同比增長(zhǎng)64.2%；毛利率為35%，同比增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)；公司擁有人應(yīng)占盈利約為3.6億元，同比增長(zhǎng)80.6%。

各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，越秀服務(wù)的規(guī)模在同步擴(kuò)大，其在2021年的總在管面積擴(kuò)大至3887萬(wàn)平方米，合約面積5838萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)覆蓋27個(gè)城市，特色業(yè)務(wù)TOD物管也成功走出廣州，中標(biāo)福州地鐵2號(hào)線；賽道亦在持續(xù)充實(shí)，拓展了包括學(xué)校、高速公路服務(wù)區(qū)等在內(nèi)的新業(yè)態(tài)。

走過(guò)穩(wěn)健又高速發(fā)展的2021年，越秀服務(wù)在規(guī)模上也有更多希求。“上市之時(shí)，我們提過(guò)三年之內(nèi)向1億平方米在管面積努力，”林峰表示，2022年，將向著這個(gè)目標(biāo)兩條腿走路，通過(guò)收并購(gòu)及外拓來(lái)實(shí)現(xiàn)，“外拓面積要在600萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上翻倍增長(zhǎng)”。

2022年，也是越秀服務(wù)的而立之年，“我們要保持不低于行業(yè)平均的增速，”在談及年度目標(biāo)時(shí)，林峰稱(chēng)，“當(dāng)然我們還想爭(zhēng)取更高的目標(biāo)，回報(bào)投資者和股東。”

基礎(chǔ)業(yè)務(wù)穩(wěn)健“壓艙”

作為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基本盤(pán)，越秀服務(wù)的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)保持著穩(wěn)健而高質(zhì)的增長(zhǎng)。

2021年，越秀服務(wù)向包括住宅物業(yè)、TOD物業(yè)、公建物業(yè)及產(chǎn)業(yè)園等非商業(yè)物業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，該業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目共209個(gè)，在管面積同比增長(zhǎng)19.1%至3560萬(wàn)平方米。其中，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入6.42億元，同比增長(zhǎng)86.9%；非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)3.41億元；社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)4.42億元，同比大幅上升2.3倍。

不只是收入的增加，在被認(rèn)為是物管行業(yè)“壓艙石”的客戶滿意度方面，越秀服務(wù)業(yè)保持了88.2分的高水平，并通過(guò)不斷升級(jí)社區(qū)增值服務(wù)、根據(jù)客戶的生活訴求拓展新業(yè)務(wù)，滿足客戶的更多需求。

據(jù)越秀服務(wù)管理層介紹，2021年，其新增了美居業(yè)務(wù)，通過(guò)整合在線線下產(chǎn)業(yè)鏈資源，為客戶提供“硬裝+軟裝+一步到家+煥新改造”一站式定制化解決方案；同時(shí)，越秀服務(wù)還迭代了“悅匯時(shí)光”社商品牌，升級(jí)業(yè)態(tài)組合，探索多樣化、全方位的協(xié)作模式，打造差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力。

切中了客戶需求痛點(diǎn)，越秀服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收獲認(rèn)可的同時(shí)，盈利能力也得到了明顯增強(qiáng)，2019年-2021年間，該業(yè)務(wù)板塊的毛利率分別實(shí)現(xiàn)33%、37.8%、46.1%，逐年走高。其中，美居業(yè)務(wù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約1.39億元，對(duì)社區(qū)增值服務(wù)的大幅增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用。

值得一提的是，城市服務(wù)及公建領(lǐng)域作為越秀服務(wù)開(kāi)拓的新賽道，其也取得了新的突破，在湖北丹陽(yáng)獲取了河道治理和環(huán)境維護(hù)的案例，總合同金額超1億元；今年2月，越秀服務(wù)還中標(biāo)了廣州新文化館項(xiàng)目。

“城市環(huán)衛(wèi)一體化、公建項(xiàng)目等業(yè)態(tài)是我們未來(lái)重點(diǎn)布局的方向，隨著城市服務(wù)向著專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展，這一塊的空間會(huì)越來(lái)越大。”越秀服務(wù)管理層表示。

在商業(yè)物業(yè)板塊，截至2021年末，越秀服務(wù)共有42個(gè)在管項(xiàng)目，在管面積合計(jì)約327萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約16.9%；合約面積約為526萬(wàn)平方米；該板塊實(shí)現(xiàn)收入4.93億元，同比增長(zhǎng)38.2%。

其中，越秀服務(wù)管理的寫(xiě)字樓項(xiàng)目逾30個(gè)，在管面積共約261萬(wàn)平方米，分布于廣州、上海、武漢、杭州等核心城市。

除了廣州國(guó)際金融中心、廣州越秀金融大廈等超高層地標(biāo)項(xiàng)目外，報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)還外拓了廣州粵傳媒大廈、廣州創(chuàng)維科學(xué)城總部大樓及廣州云享經(jīng)濟(jì)生態(tài)園等寫(xiě)字樓項(xiàng)目，進(jìn)一步夯實(shí)了其高端寫(xiě)字樓物業(yè)管理引領(lǐng)者的地位。

TOD物管拓展現(xiàn)成效

除了在寫(xiě)字樓領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，越秀服務(wù)另一個(gè)獨(dú)具特色的標(biāo)簽，就是TOD物業(yè)。

“廣州地鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)間比較早，到現(xiàn)在已超過(guò)20年，作為一直以來(lái)為廣州地鐵集團(tuán)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，越秀服務(wù)在過(guò)去的20年里沉淀了較好的專(zhuān)業(yè)能力，也形成了良好的標(biāo)準(zhǔn)。”越秀服務(wù)管理層介紹。

截至2021年末，越秀服務(wù)的TOD物管業(yè)務(wù)在管面積達(dá)到565萬(wàn)平方米，合約面積共612萬(wàn)平方米，其中，包括有98個(gè)地鐵站，24個(gè)車(chē)輛段/停車(chē)場(chǎng)。目前，越秀服務(wù)在管的地鐵規(guī)模大概是廣州市的三分之一，還余有三分之二的拓展空間。

該業(yè)務(wù)板塊也保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，全年TOD物業(yè)管理所得收入為2.38億元，占總收入的12.4%；毛利率實(shí)現(xiàn)23.4%。

在越秀服務(wù)看來(lái)，TOD物管是個(gè)充滿想象空間的賽道，其視線范圍并不局限于廣州，而是瞄準(zhǔn)了全國(guó)各大城市。

“全國(guó)目前有40余座城市地鐵運(yùn)營(yíng)，還有更多的城市開(kāi)通了城軌高鐵等，還有機(jī)場(chǎng)等，”越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁毛良敏介紹，廣州地鐵目前在運(yùn)營(yíng)的歷程大約是600公里，2023年預(yù)計(jì)將有800公里，長(zhǎng)沙目前在運(yùn)營(yíng)的規(guī)模也有120公里，“各個(gè)城市會(huì)有不同的發(fā)展節(jié)奏和安排，總體空間可期”。

實(shí)際上，根據(jù)《“十四五”現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃》，城市軌道交通運(yùn)營(yíng)里程在2020年為6600公里，預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到10000公里。

2021年，越秀服務(wù)在廣州之外的城市進(jìn)行了進(jìn)一步開(kāi)拓。“除了廣州，去年我們與青島、長(zhǎng)沙、福州、重慶、成都等城市建立了業(yè)務(wù)聯(lián)系。”

其中，越秀服務(wù)在2022年初，首次走出廣州，中標(biāo)了廣州以外的地鐵線路TOD物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目──福州地鐵2號(hào)線。“未來(lái)我們?cè)诖嘶A(chǔ)上將進(jìn)一步拓展福州TOD的市場(chǎng)。”林峰表示。

對(duì)于這一特色業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展目標(biāo)，越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁毛良敏表示，“目前TOD物管業(yè)務(wù)的收入占比是在15%左右，在其他幾個(gè)板塊增速較大的背景下，我們希望TOD業(yè)務(wù)收入占比可以維持在10%左右。”

瞄準(zhǔn)1億平米規(guī)模

除了TOD業(yè)務(wù)板塊這一標(biāo)簽需要著力發(fā)展之外，在物管行業(yè)這一集中度尚不夠高的賽道上，越秀服務(wù)的另一個(gè)重要著力點(diǎn)，還是在于擴(kuò)大規(guī)模，提高市場(chǎng)份額，這也是當(dāng)前行業(yè)繞不開(kāi)的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。

“未來(lái)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)在管面積1億平方米”，這是越秀服務(wù)在上市之初定下的規(guī)模目標(biāo)。林峰在這次的業(yè)績(jī)會(huì)再度提及。

2021年，越秀服務(wù)在規(guī)模拓展上也獲得了不俗的成績(jī)。據(jù)披露，報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)新委聘的合約面積約為1021.8萬(wàn)平方米。

“其中，有400萬(wàn)方是母公司提供的，還有600萬(wàn)方，是我們自己外拓的第三方業(yè)務(wù)，占比達(dá)到了60%，”林峰提及，“2022年，我們外拓面積要在600萬(wàn)方的基礎(chǔ)上翻倍增長(zhǎng)，向著1億平方米的目標(biāo)努力。”

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)規(guī)模的另一個(gè)重要又快捷的方式，便是收并購(gòu)。在談及收并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，越秀服務(wù)管理層表示，不會(huì)為了規(guī)模盲目擴(kuò)張，“我們還是非常注重有質(zhì)量的并購(gòu)，特別是標(biāo)的所處的區(qū)域位置，當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦南M(fèi)潛力，以及樓盤(pán)的質(zhì)量，如安全生產(chǎn)方面的質(zhì)量，以及后續(xù)是否會(huì)需要有更多的投入等等。”

事實(shí)上，在當(dāng)前的行業(yè)形勢(shì)下，“出現(xiàn)了一些優(yōu)質(zhì)的收并購(gòu)標(biāo)的，”越秀服務(wù)管理層稱(chēng)，現(xiàn)階段，不少標(biāo)的的價(jià)格比去年上半年出現(xiàn)了一定幅度的回落，所以管理層也在積極地對(duì)接有意向的標(biāo)的，以爭(zhēng)取到好的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，拿到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

值得一提的是，部分遭遇流動(dòng)性危機(jī)的房企，已將旗下物業(yè)板塊擺上了貨架，“我們也確實(shí)有接觸3-4家出險(xiǎn)房企的物企公司，但是目前還沒(méi)有確定的并購(gòu)消息，一旦有確定的消息，我們會(huì)第一時(shí)間對(duì)外公布。”越秀服務(wù)管理層介紹。