“我們也非常清晰，要向著有一定規(guī)模的目標(biāo)去進(jìn)發(fā)。”8月11日，越秀服務(wù)（06626.HK）打響了物管公司半年報的頭炮，公司非執(zhí)行董事兼董事會主席林峰在業(yè)績會上表示，“上市三年內(nèi)，即到2023年，我們的目標(biāo)是要達(dá)到在管面積1億平方米。”

以此為方向，2022年上半年，越秀服務(wù)的規(guī)模拓展卓有成效。在關(guān)聯(lián)方穩(wěn)定提供在管項目的同時，越秀服務(wù)加大自我造血能力，報告期內(nèi)，第三方外拓合約面積同比增幅達(dá)151%；截至2022年6月末，越秀服務(wù)在管面積為4355萬平方米，合約面積約為6262萬平方米，同比實現(xiàn)20%左右的漲幅。

值得一提的是，憑借在TOD綜合物業(yè)管理方面的經(jīng)驗優(yōu)勢，越秀服務(wù)今年以來先后中標(biāo)了福州地鐵2號線、長沙地鐵6號線及青島地鐵4號線項目，實現(xiàn)TOD綜合物管的成功“出圈”。

積極推動在管面積、在管規(guī)模的增加，越秀服務(wù)業(yè)績的持續(xù)增長也有了充分的動力。報告期內(nèi)，越秀服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入10.9億元，同比增長13.8%；公司擁有人應(yīng)占盈利約為2.11億元，同比增長18.6%；同時，毛利率保持在31.7%的較高水平。

“2022年是越秀服務(wù)的而立之年，我們將繼續(xù)秉承成為中國領(lǐng)先的城市綜合服務(wù)運營商的愿景，堅持長期主義，持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)，深入推動精細(xì)化管理，大力推進(jìn)精準(zhǔn)投拓，不斷優(yōu)化社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)格局，更好滿足客戶對美好生活的需求，持續(xù)為股東創(chuàng)造更大價值。”林峰表示。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

2022年上半年，越秀服務(wù)的核心業(yè)務(wù)收入都保持了向上的增長態(tài)勢，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)的收入共8.11億元，同比增長19.5%，在總收入中占比達(dá)74%。

具體來看，作為物業(yè)公司基本盤的基礎(chǔ)物管服務(wù)收入實現(xiàn)3.95億元，同比增長32.9%，占總收入比例提升至36.2%；同時，社區(qū)增值服務(wù)收入實現(xiàn)2.44億元，同比增長32.2%，占總收入比例亦提升至22.4%。

這其中，“對于物管公司來說，社區(qū)增值業(yè)務(wù)是一片藍(lán)海，也是我們重點發(fā)展的業(yè)務(wù)。”越秀服務(wù)管理層表示，公司結(jié)合市場經(jīng)驗和自身情況及客戶的需求，積極布局了社區(qū)增值業(yè)務(wù)。

“這塊業(yè)務(wù)包括了生活服務(wù)、空間運營、家裝服務(wù)等，收入占比也得到不斷提升，目前社區(qū)增值業(yè)務(wù)的收入已經(jīng)超過了非業(yè)主增值業(yè)務(wù)。”林峰介紹。越秀服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)得以持續(xù)優(yōu)化。

在社區(qū)增值服務(wù)中，新零售業(yè)務(wù)實現(xiàn)了6000萬元的收入，增加了兩倍，具體業(yè)務(wù)內(nèi)容主要涉及給業(yè)主提供拎包入住服務(wù)，提供包括食品、奶類、米、油、酒等產(chǎn)品的銷售服務(wù)，同時還創(chuàng)新了產(chǎn)品矩陣，瞄準(zhǔn)節(jié)慶打造明星產(chǎn)品，開展線上直播、社區(qū)團(tuán)購等，增加C端的消費業(yè)務(wù)。

今年下半年，越秀服務(wù)表示，還將進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)品打造，包括酒類、季節(jié)性的月餅，設(shè)置社區(qū)前置倉等，進(jìn)一步提升新零售業(yè)務(wù)占比和對營收和利潤的貢獻(xiàn)。

面對社區(qū)增值服務(wù)這片藍(lán)海，越秀服務(wù)將持續(xù)加大投入。“本集團(tuán)將持續(xù)優(yōu)化社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)格局，不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，探索更具特色和吸引力的社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)品，”越秀服務(wù)在半年報中表示，“將繼續(xù)強(qiáng)化推進(jìn)新零售、到家服務(wù)、社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)，深耕美居業(yè)務(wù)，布局智能化服務(wù)，探索文化教育、社區(qū)生活服務(wù)等創(chuàng)新特色服務(wù)。”

在商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)板塊，報告期內(nèi)，越秀服務(wù)實現(xiàn)收入2.79億元，同比基本持平；整體商業(yè)在管規(guī)模約為378萬平方米，同比漲幅為26.7%。

其中，越秀服務(wù)在管寫字樓項目逾30個，在管面積達(dá)到300萬平方米，分布于廣州、上海、武漢、杭州等核心城市，包括廣州國際金融中心、廣州越秀金融大廈、廣州環(huán)貿(mào)中心等超甲級寫字樓。整體而言，寫字樓平均出租率保持在90.9%的高水平，平均物管費約在21.9元/平方米/月，保持穩(wěn)定。

“2022年下半年，越秀服務(wù)將繼續(xù)夯實優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)，在服務(wù)品質(zhì)、規(guī)模拓展和社區(qū)增值三個方面重點發(fā)力。”林峰表示。其中，規(guī)模拓展在2022年上半年已取得了重要進(jìn)展。

外拓規(guī)模增長迅速

“母公司越秀地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)健，我們能獲得穩(wěn)定的交付面積，同時其財務(wù)與經(jīng)營的穩(wěn)健也為行業(yè)樹立了信心，助力我們更好地拓展第三方市場。”林峰在業(yè)績會上提及。

房地產(chǎn)行業(yè)下行，背靠穩(wěn)健的母公司越秀地產(chǎn)，越秀服務(wù)在報告期內(nèi)獲得了穩(wěn)定的規(guī)模支持；更重要的是，依托自身對市場的快速拓展，該公司的規(guī)模發(fā)展取得了亮眼成績。

報告期內(nèi)，越秀服務(wù)新增在管面積約為545萬平方米，同比增幅約44.8%；新增合約面積約501萬平方米，同比增幅約19.4%。

其中，來自第三方的外拓合約面積達(dá)到了387萬平方米，同比顯著增長151%。此前，越秀服務(wù)曾定下“上半年外拓面積翻倍”的目標(biāo)，也即新增來自第三方的面積達(dá)700萬平方米，如今，這一目標(biāo)完成度過半。

截至2022年6月末，越秀服務(wù)的總在管項目達(dá)286個，在管面積為4355萬平方米，同比增長24.3%；合約項目344個，合約面積約為6262萬平方米，同比增長18.8%。

據(jù)越秀服務(wù)管理層介紹，外拓項目不僅數(shù)量超額完成，質(zhì)量也頗高。上半年中標(biāo)的項目包括中移動的廣州商業(yè)寫字樓、廣州文化館、煙臺西海岸的醫(yī)院等，整體中標(biāo)的金額為6.7億元，分解到年度的合同金額為2.4億元。

外拓項目的業(yè)態(tài)中，住宅占比50%，公建項目占33%，TOD項目占12%，商業(yè)項目占5%，循著“住宅+商業(yè)+TOD+城市服務(wù)”的四個賽道推進(jìn)。

在區(qū)域布局方面，截至2022年6月30日，越秀服務(wù)合約項目已覆蓋包括香港在內(nèi)的34個城市。其中，從城市分布來看，越秀服務(wù)約94%的項目位于一線、新一線城市及二線城市，大灣區(qū)占總合約面積比例接近七成。

在快車道奔馳的越秀服務(wù)，還有更高的目標(biāo)。在此次業(yè)績會上，林峰再度提及上市三年達(dá)成“一億平方米”管理規(guī)模的目標(biāo)，除了承接來自關(guān)聯(lián)方的項目及加大外拓力度之外，越秀服務(wù)還將通過收并購的方式加速實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

事實上，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，市場上釋放出了一些物業(yè)標(biāo)的，越秀服務(wù)也開始進(jìn)行積極接洽。不過，“不能為了并購而并購。”林峰表示，要做高質(zhì)量的并購。

對越秀服務(wù)來說，理想的標(biāo)的需要與其戰(zhàn)略布局契合，也即以大灣區(qū)為核心的“1+4”區(qū)域布局，并符合其發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、增加城市密度的要求；同時，需要有可持續(xù)發(fā)展能力，可產(chǎn)生較高的協(xié)同效應(yīng)。

“有些標(biāo)的在接觸，但還沒有很合適的，包括PE倍數(shù)的考量。”林峰介紹，不過當(dāng)前仍是收并購相較好的時機(jī)，“我們也會積極地推進(jìn)，希望在下半年能夠盡快有標(biāo)的落地。”

TOD業(yè)務(wù)借船出海

在外拓的業(yè)態(tài)中，TOD業(yè)務(wù)表現(xiàn)頗為突出，成功走出廣州市場。

2022年以來，越秀服務(wù)先后中標(biāo)了福州地鐵2號線、長沙地鐵6號線及青島地鐵4號線項目，實現(xiàn)TOD綜合物管走向全國、承接大灣區(qū)以外地鐵項目的重大突破。

“實際上，除了這幾個已拓展成功的項目之外，我們現(xiàn)在跟重慶地鐵、昆明地鐵、南寧地鐵公司也建立了比較好的聯(lián)系，積極地開展戰(zhàn)略合作的工作。”林峰介紹。

背靠第二大股東廣州地鐵，越秀服務(wù)可汲取其豐富的運營經(jīng)驗和開發(fā)經(jīng)驗。“廣州地鐵也服務(wù)于三亞地鐵、南昌地鐵、東莞地鐵，所以我們也借助廣州地鐵的優(yōu)勢，借船出海，積極地去開展TOD拓展業(yè)務(wù)，希望下半年能有更好的斬獲。”

除了股東帶來的先天有利條件外，越秀服務(wù)在長期對TOD業(yè)務(wù)的發(fā)展中也覓得TOD業(yè)務(wù)拓展的方式和方法，“因為這項業(yè)務(wù)確實是有一定的技術(shù)壁壘”。

據(jù)越秀服務(wù)管理層介紹，地鐵車廂的清潔是屬于特種設(shè)備的清潔保養(yǎng)維護(hù)，需要有這方面的經(jīng)驗和資格證。“因為現(xiàn)在疫情有所反復(fù)，在地鐵站點的安保和應(yīng)急響應(yīng)，以及疫情間的管理等方面，都有專業(yè)性的要求。”越秀服務(wù)方面表示，“我們有這方面的經(jīng)驗，在拓展的過程中也得到了業(yè)主的認(rèn)可。”

高效的拓展促使TOD業(yè)務(wù)板塊的規(guī)模持續(xù)增長。

截止2022年6月末，越秀服務(wù)的TOD在管面積為657萬平方米，在管車輛段、停車場共有27個，在管地鐵站123個；合約面積為658萬平方米，其中報告期內(nèi)新增合約面積46萬平方米。同期，TOD物業(yè)管理業(yè)務(wù)所得收入為1.39億元，同比增長18.9%，占總收入比例提升至12.7%。

越秀服務(wù)保持了對TOD業(yè)務(wù)的一貫看好。放眼全國范圍，《“十四五”現(xiàn)代綜合交通運輸體系發(fā)展規(guī)劃》顯示，城市軌道交通運營里程在2020年為6600公里，2025年預(yù)期達(dá)到10000公里。在越秀服務(wù)新進(jìn)入的市場中，例如長沙市場，到2026年，將建成15條線路，運營公里達(dá)到300+公里。

“從全國TOD市場來看，市場容量比較大，而且我們已經(jīng)實現(xiàn)了TOD外拓的突破，對于未來TOD全國化發(fā)展提供了強(qiáng)大的支撐。”越秀服務(wù)管理層在談及TOD戰(zhàn)略時如是表示。

事實上，這一獨特的TOD基因，在當(dāng)前市場面臨如此下沉壓力之時，使得越秀服務(wù)相較于其他物管公司更有優(yōu)勢。“目前房地產(chǎn)會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一些壓力，但因為我們在TOD業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢和對公建項目的發(fā)展，相信未來在拓展方面還是會持續(xù)表現(xiàn)比較優(yōu)異的成績。”