2022年，樓市經(jīng)歷了先跌再穩(wěn)后降，并出現(xiàn)二次探底，全國百城商品住宅成交規(guī)模高位回落，行業(yè)規(guī)?；氐搅?015年。

四季度以來，紓困政策不斷，但成交頹勢難以逆轉(zhuǎn)，市場透支下行業(yè)信心嚴(yán)重受損，成交增長動能明顯轉(zhuǎn)弱，僅一線顯現(xiàn)出了抗跌韌性，多數(shù)二三線城市進入深度調(diào)整期。

新的一年，樓市大概率還會呈現(xiàn)出“前低后高”的行情，市場調(diào)整將延續(xù)整個上半年，6月將是市場企穩(wěn)的重要時間窗口，三季度部分城市才能“筑底”企穩(wěn)。

2022年，全國樓市整體呈現(xiàn)出供應(yīng)縮量、成交普降的特征。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國125個重點城市商品住宅新增供應(yīng)面積同比下降44%，接近腰斬。受來自成交端的銷售壓力和新開工萎靡，全年新房供應(yīng)規(guī)?？s減至近五年低點。

再來看成交情況。全國125個典型城市全年商品住宅成交面積約3.5億平方米，成交同比下降接近四成。月均成交面積2492萬平方米，較2021年月均成交面積也下挫了40%。

2022年樓市下挫四成是什么概念？

從近三年百城樓市成交走勢來看，2019年至2021年，百城成交規(guī)模高位維持5億平方米以上。2021年下半年是一個分水嶺，樓市急轉(zhuǎn)直下，整體低迷態(tài)勢貫穿了整個2022年。

好在市場也出現(xiàn)一些積極信號，12月整體市場迎小幅“翹尾”行情，CRIC重點監(jiān)測30個城市成交面積環(huán)比增長18%。

深度分化已成為當(dāng)前城市競爭格局最為重要的特征。

百城成交規(guī)模普降，整體呈現(xiàn)出“跌多漲少”的行情。其中，上海、成都等經(jīng)歷了前期的“高熱行情”，伴隨供應(yīng)放量，市場回歸理性；北京、深圳、西安等市場局部回穩(wěn)；重慶、武漢、寧波行情低迷；杭州、長沙需求明顯透支，成交出現(xiàn)腰斬。

從新房成交面積TOP20城市來看，僅5個城市成交面積破千萬，其中成都成交1435萬平方米，規(guī)模在全國排在首位。從漲跌情況來看，僅上海全年成交面積降幅收窄至-3%，其余城市成交面積均下降10%以上。

再來看新房成交金額TOP20城市來看，僅上海以6520億元成交金額排在全國首位，且是全國唯一一個成交金額同比正增的城市，同比漲幅達到12%。

2022年二手房市場規(guī)模顯著縮量，全國典型城市月均成交規(guī)模不足千萬平方米，全年成交規(guī)模同比下降超兩成。

二手房成交明顯好于新房，但和新房市場一樣，二手房月度走勢也呈現(xiàn)出“先升后降”的趨勢，12月典型城市二手房成交進一步探底。

實際上，上半年新房市場房企暴雷、項目爛尾等現(xiàn)象頻出，迫使購房者轉(zhuǎn)向二手現(xiàn)房市場，尤其是次新房成交一步火爆，6月-8月，重點26城月均成交規(guī)模達1300萬平方米。

下半年隨著新房市場進一步深度調(diào)整，悲觀情緒向二手房市場蔓延，加之疫情下居民購買力的不確定性，三四季度全國二手房成交規(guī)模連續(xù)三個月環(huán)比下降，下半年月均成交規(guī)模收窄至千萬萬平方米以下，較年內(nèi)高點下降近三成。

從具體城市來看，四大一線城市累計成交3611萬平方米，同比下降34%，其中北上廣三城二手房成交規(guī)模基本回到了三年前，深圳二手房成交降幅最為明顯，全年成交規(guī)模僅215萬平方米，降幅達到了43%，成交規(guī)模創(chuàng)近16年新低。

而重點二線城市成交也不容樂觀，其中四季度較三季度成交再降15%。

從二手房交易周期來看，重點50城2022年交易周期達到了65天，較2021年增加5天，二手房交易放緩。

鑒于2022年房企投資偏向謹(jǐn)慎，2023年全國商品住宅供應(yīng)總量仍將回落，且上半年月均入市新房少于下半年。

一線及核心二線城市整體供應(yīng)持穩(wěn)或者微降，北京、上海、杭州、成都、合肥等短期市場熱度較高城市受改善需求支撐，2023年供應(yīng)持續(xù)放量可能性較大；而三四線城市供應(yīng)繼續(xù)縮量，已跌入歷史規(guī)模底部城市或?qū)⒅沟?/p>

從成交情況來看，2023年主要有兩個判斷：

首先，全國商品住宅成交總量整體仍將微跌。

其次，年內(nèi)行情走勢發(fā)展大概率“前低后高”，上半年延續(xù)調(diào)整，供給改善和信心回穩(wěn)后成交小幅回升，三季度部分城市才能成功“筑底”企穩(wěn)。

具體城市而言，一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。

二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強弱城市間輪動復(fù)蘇。2022年成交規(guī)模小幅下行的成都、西安需求規(guī)模相對固定，2023年樓市預(yù)期延續(xù)平穩(wěn)運行；去年調(diào)整到位的南京、蘇州、武漢、重慶、天津等大概率低位回升，如果有利好政策加持，或?qū)⑼苿訌?fù)蘇進程；而對于市場仍低迷的南寧、福州、昆明等弱二線城市，或面臨1-3年盤整期。

三四線城市則不太樂觀，成交規(guī)模繼續(xù)下滑已成為大概率事件，僅購買力尚存的昆山、洛陽、蕪湖等城市成交規(guī)模有望在2023年回升。

經(jīng)過了去年二次探底，全國熱點城市已經(jīng)明顯減少，大部分城市仍處于調(diào)整期。

雖然政策端持續(xù)釋放利好，疫情管控解禁，但前期高增長嚴(yán)重透支需求，樓市已進入新發(fā)展階段，隨著整體行業(yè)規(guī)模見頂，各城市整體成交規(guī)模也將持續(xù)回落，2023年全年預(yù)計還將繼續(xù)回落10%左右。

不同城市分化延續(xù)，一線和個別熱點二線市場成交有望“保溫”，前期需求透支嚴(yán)重、缺乏支撐基本面支撐弱二線和內(nèi)陸三四線城市，上半年面臨較大的回調(diào)壓力，整體到三季度才有可能局部企穩(wěn)筑底，全年呈“先低后高”走勢。

（丁祖昱為易居集團CEO）