01、近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)部分好轉(zhuǎn)

一方面，2月份全國(guó)樓市交易行情出現(xiàn)積極信號(hào)。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)：今年2月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47%，同比增長(zhǎng)37%。

從全國(guó)各地售樓處、營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)和購(gòu)房群體等反饋的情況看，購(gòu)房方面的正面信號(hào)不斷增強(qiáng)。

二手房成交來看，作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的一線城市表現(xiàn)較為亮眼。

其中，深圳2月二手房成交套數(shù)達(dá)2942套，是2021年7月以來的最好水平，同比大幅增加184.53%。

此外，據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2022年2月，熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)購(gòu)房需求熱度環(huán)比上漲44%，同比上漲15%，二手房需求熱度環(huán)比上漲89%，同比上漲54%，市場(chǎng)回暖行情明顯。

另一方面，今年以來的土拍市場(chǎng)熱度明顯回暖。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2月22日，84個(gè)城市出讓住宅用地，成交宅地272宗，合計(jì)成交規(guī)劃建筑面積約2320萬平方米，土地出讓金268.7億元人民幣，平均溢價(jià)率達(dá)5.28%。相比于2022年，中國(guó)300城土地成交平均溢價(jià)率僅3%左右，土地拍賣市場(chǎng)明顯回暖。

02、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，離不開前期政策支持

從去年底開始，政策端進(jìn)一步發(fā)力托底地產(chǎn)。

首先，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)需求端政策支持基調(diào)偏暖，明確“支持剛性和改善性住房需求”。

其次，去年12月，南京放松房產(chǎn)限購(gòu)政策，這表明二線城市放松房產(chǎn)限購(gòu)步伐進(jìn)一步加快。

最后，2023年1月5日，央行官網(wǎng)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，表示可以“階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”。

從往年經(jīng)驗(yàn)來看，今年或可預(yù)見：在房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)前，政策端托底地產(chǎn)不會(huì)改變。

03、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖持續(xù)性仍待觀察

房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在一線、部分新一線和部分強(qiáng)二線城市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

不過，認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯著回暖還為時(shí)過早，目前市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)并不牢固，持續(xù)性還需要觀察。

主要原因有：

第一，居民部門購(gòu)房信心依然偏弱。

一方面，防疫放開后全社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心大增，但使得到居民部門對(duì)就業(yè)、收入燃起信心，再使得居民部門提升購(gòu)房意愿，仍需要時(shí)間。

另一方面，在去年?duì)€尾樓、房企及其理財(cái)產(chǎn)品“暴雷”的沖擊下，居民部門購(gòu)房仍偏謹(jǐn)慎，短期內(nèi)轉(zhuǎn)向難度較大。

第二，地產(chǎn)政策以托底為主，大規(guī)模刺激政策并未出臺(tái)。

2021年以來，一二三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化，一線城市房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，政策端延續(xù)“一城一策”總體思路繼續(xù)推進(jìn)樓市松綁。

第三，居民部門實(shí)際房貸成本依然居高不下，提前還貸動(dòng)力充足，而加杠桿意愿薄弱。

去年以來，居民部門中長(zhǎng)期貸款多個(gè)月呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，今年初的“提前還貸潮”也推動(dòng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求各銀行加快處理擠壓的提前還貸需求。

當(dāng)下，居民部門加杠桿購(gòu)房意愿依然薄弱。

04、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來展望

中長(zhǎng)期來看，年內(nèi)房地產(chǎn)企穩(wěn)向好是大概率事件，特別是2023年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將帶動(dòng)房地產(chǎn)回暖。

從近期公布的數(shù)據(jù)來看，隨著疫情達(dá)峰退坡，2月PMI大幅改善。生產(chǎn)、就業(yè)、消費(fèi)、都有一定幅度的改善。

值得關(guān)注的是小型企業(yè)PMI回升至榮枯線之上，預(yù)示著市場(chǎng)微觀主體活力明顯修復(fù)。

但考慮到居民部門購(gòu)房信心與意愿修復(fù)，以及后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松陸續(xù)出臺(tái)，我們更傾向于：年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出漸進(jìn)式復(fù)蘇，不同城市、不同地區(qū)復(fù)蘇的節(jié)奏有所分化。

（李湛為招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事）