在江蘇“十三太保”中，最北邊的徐州、宿遷與連云港，常常因地理和文化因素被認(rèn)為并不像典型的江蘇城市。

不過，這三座蘇北城市實(shí)際上各有所長：徐州擁有世界級工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過2100億元；宿遷有中國白酒之都稱號，洋河、雙溝兩大名酒出產(chǎn)于此；而連云港則是新亞歐大陸橋東方起點(diǎn)，陸上絲綢之路和海上絲綢之路交匯點(diǎn)，擁有30萬噸級深水航道、30萬噸級原油碼頭。

這里的縣域經(jīng)濟(jì)也頗有看點(diǎn)，徐州下轄邳州的碳基新材料、家居板材，新沂的服裝、仿皮草產(chǎn)業(yè)，睢寧的淘寶電商村，豐縣的電動車制造業(yè)，連云港灌云縣的內(nèi)衣產(chǎn)業(yè)等，都做到了全國前列的規(guī)模。

扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從2010年到2021年，知名房企紛紛進(jìn)駐蘇北城市及縣域，展開激烈競逐，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也一度帶動房價上揚(yáng)。但隨著全國房地產(chǎn)行業(yè)深度盤整，整個2022年，蘇北樓市都陷入低谷，直到今年第一季度，從春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮開始，蘇北三市樓市出現(xiàn)回暖，未來有望進(jìn)入新的平穩(wěn)期。

綜合疫后復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等因素，業(yè)內(nèi)人士研判，未來蘇北樓市仍有較大的發(fā)展動力，改善型需求將逐步釋放。目前，深耕該區(qū)域多年的碧桂園等房企正通過不斷提升產(chǎn)品力、交付力來鞏固市場地位。

顛覆刻板印象：“蘇北三市”也很強(qiáng)

近日，2022年GDP百強(qiáng)城市名單出爐，江蘇13個城市全部突破4000億大關(guān)，進(jìn)入百強(qiáng)榜，江蘇最北部城市徐州的GDP更是首次突破8000億元，入圍全國30強(qiáng)。

和傳統(tǒng)認(rèn)知中對江蘇省吳儂軟語、溫柔水鄉(xiāng)的印象完全不同，徐州是一座貨真價實(shí)的北方城市。因?yàn)榧葘儆?ldquo;江浙滬”，又處于秦嶺-淮河分界線以北，徐州是全國唯一一個既通暖氣又包郵的城市。

在交通上，徐州自古以來就是溝通中國南北的要塞，因此徐州民風(fēng)兼具南北特征。從地理上看，徐州與山東、河南頗為親近，向北200多公里便是冀魯官話片區(qū)，向西200多公里是中原官話片區(qū)。在飲食上，不同于江南菜和淮揚(yáng)菜，徐州菜偏咸、偏辣，口感更接近北方。

徐州擁有4000多年悠久歷史、是“華夏九州”之一，自古便是兵家必爭之地，從秦末漢初的劉邦、項(xiàng)羽到近代的陳毅、粟裕等軍事家，都曾在徐州縱橫捭闔。1948年淮海戰(zhàn)役后，徐州被暫時被劃入山東，僅過了三年又重新回到江蘇懷抱。新中國成立以后，徐州仍是交通要塞，有京滬鐵路與隴海鐵路十字相交，在江蘇省內(nèi)人口、經(jīng)濟(jì)都位居前列。

從2017年到2021年上半年，徐州的房地產(chǎn)市場曾持續(xù)上行，新房、二手房漲幅均領(lǐng)跑全國。徐州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不僅得益于其深厚的經(jīng)濟(jì)底子，也與淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃息息相關(guān)。

2017年，全國人大江蘇代表團(tuán)聯(lián)名提出議案，呼吁在國家層面盡快啟動實(shí)施淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃編制工作，使該區(qū)域發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。同年，國務(wù)院批復(fù)徐州市為“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”。2018年，國家發(fā)改委公布《淮河生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》，指出了淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的確切范圍，包括江蘇的徐州、連云港、宿遷等市，安徽的宿州、淮北，河南的商丘，山東的棗莊、濟(jì)寧、臨沂、菏澤等市，其中提出要提升徐州區(qū)域中心城市輻射帶動能力。

在此之后，成為“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)”中心城市的徐州，其房地產(chǎn)市場也搭乘上了區(qū)域中心概念。

在江蘇省內(nèi)，連云港和宿遷也一同被劃入淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，這兩座地級市2022年GDP都突破了4000億元。

盡管在江蘇省內(nèi)經(jīng)濟(jì)排名靠后，但實(shí)際上宿遷是江蘇最年輕的地級市，它1996年才撤縣建市，20多年來從一個中心城區(qū)13平方公里、14萬人口的小縣城，變成建成區(qū)超100平方公里、人口近百萬的現(xiàn)代化中等城市，是江蘇乃至長三角地區(qū)發(fā)展速度最快、綜合實(shí)力提升最明顯的地級市之一。2022年江蘇十三市中，宿遷名義GDP增速最高，達(dá)到10.6%。

宿遷擁有江蘇本土最知名的白酒品牌洋河和雙溝，是世界十大烈酒產(chǎn)區(qū)，以白酒為代表的綠色食品產(chǎn)業(yè)對當(dāng)?shù)囟愂肇暙I(xiàn)最高，2022年綠色食品業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值723.2億元。除此以外，宿遷的機(jī)電裝備、高端紡織、光伏新能源和新材料等產(chǎn)業(yè)都具備一定規(guī)模。

連云港東瀕黃海，西與徐州、宿遷相連，常住人口超過460萬，它處于新亞歐大陸橋產(chǎn)業(yè)帶、亞太經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長三角經(jīng)濟(jì)圈的“十”字結(jié)點(diǎn)位置，為陸上絲綢之路和海上絲綢之路交匯點(diǎn)。目前，連云港市形成了新醫(yī)藥、綠色食品、高性能纖維、水晶工藝品4大特色消費(fèi)品產(chǎn)業(yè)，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)入選國家先進(jìn)制造業(yè)集群。

業(yè)內(nèi)研判：淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展后勁十足

過去蘇北三四線城市的房地產(chǎn)市場，一直是本土小房企的天下。而徐州、宿遷、連云港這三座江蘇最北邊的城市，憑借扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，近年來GDP不斷增長，已經(jīng)吸引了許多大品牌房企拿地入駐，比如美的置業(yè)、新城控股、萬科、碧桂園、綠地、華潤置地、保利、招商、金茂、中梁、中駿、綠城等。

以龍頭房企碧桂園為例，碧桂園2013年入駐宿遷、2014年入駐徐州、2015年進(jìn)入連云港市場，2016年成立蘇北片區(qū)，2020年蘇北片區(qū)正式升級為蘇北區(qū)域公司。

“碧桂園蘇北區(qū)域的發(fā)展和淮海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展建設(shè)息息相關(guān)。”碧桂園集團(tuán)蘇北區(qū)域黨委書記、總裁黃文鋒對第一財經(jīng)表示，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)在江蘇包含徐州、宿遷、連云港等城市，這也是碧桂園蘇北區(qū)域主要耕耘的城市。

成立淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之后，在政策上，從“公積金信息互查互認(rèn)”到“公積金業(yè)務(wù)異地辦理”，淮海十城打破了城市間的政策壁壘，對購房者來說是一個切實(shí)的利好，中心城市徐州與周邊城市在交通建設(shè)、信息交流上也更加密切。

2017年國務(wù)院批復(fù)徐州市為“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”后，碧桂園蘇北區(qū)域業(yè)績開始爆發(fā)。2017年，該區(qū)域全年業(yè)績?yōu)?4億，2018年突破百億實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績131.74億，為2017年的3.9倍；2019年，全年業(yè)績達(dá)至163.19億，同比2018年增長23%；2020年和2021年，碧桂園蘇北區(qū)域銷售簽約額實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年突破200億，成為碧桂園集團(tuán)規(guī)模、質(zhì)量并重發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

“可以說碧桂園蘇北區(qū)域的快速發(fā)展，既依托了淮海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，也體現(xiàn)了集團(tuán)前瞻性的發(fā)展布局。”黃文鋒表示。

目前碧桂園在徐州、宿遷、連云港的三市十一縣已實(shí)現(xiàn)三市十縣布局，各縣區(qū)細(xì)分市場均實(shí)現(xiàn)盈利、資金正貢獻(xiàn)。區(qū)域已連續(xù)五年在轄區(qū)達(dá)到市占率第一。2022年，碧桂園蘇北區(qū)域在徐州、宿遷、連云港三個城市的業(yè)績占比分別為34%、41%、25%。

黃文鋒對第一財經(jīng)表示，蘇北三市均處于中等城鎮(zhèn)化水平階段，在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)上各有特點(diǎn)。其中，徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，常駐人口達(dá)到903萬，居江蘇前三，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)66%。徐州的地鐵、高鐵、高架、機(jī)場、港口等基礎(chǔ)設(shè)施完備，是全國重要的綜合交通樞紐和雙向開放高地，對周邊地區(qū)有較強(qiáng)的帶動力和輻射力。可以說徐州是一座非常有活力的城市，樓市購買力是非常強(qiáng)盛的。

而擁有約500萬人口的宿遷，則是江淮生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，在高鐵建成通車后，城市輻射范圍越來越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿σ草^大。

連云港是我國首批沿海開放城市、全國性綜合交通樞紐，具有海運(yùn)、陸運(yùn)相結(jié)合的優(yōu)勢，風(fēng)景宜人，也是一座旅游城市，連云港人口約為460萬，目前碧桂園在連云港的布局以贛榆區(qū)為主，同時也覆蓋各區(qū)縣。

黃文鋒認(rèn)為，以徐州為首的蘇北三市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍充滿后勁。“在今年的江蘇省政府工作報告中，‘支持徐州高質(zhì)量建設(shè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市’被列入2023年重點(diǎn)工作，《淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)高質(zhì)量協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》也在穩(wěn)步有序地推進(jìn)之中。徐州有著得天獨(dú)厚的交通地理優(yōu)勢及工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)興則城市興，產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將成為徐州城市發(fā)展的強(qiáng)勁推動力。”

樓市復(fù)蘇：改善型客戶更注重產(chǎn)品品質(zhì)

2021年下半年起，房地產(chǎn)行業(yè)走入深度盤整期，全國樓市進(jìn)入冷靜期，蘇北三市也不例外。經(jīng)歷了低迷的2022年后，目前蘇北樓市已經(jīng)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇和點(diǎn)狀回暖態(tài)勢。

“2022年蘇北市場受大環(huán)境等多重因素疊加影響，全年市場也深度調(diào)整，全年成交780億，同比下滑68%。”黃文鋒告訴記者。“作為龍頭民營房企，也不能獨(dú)善其身。但區(qū)域通過強(qiáng)力執(zhí)行集團(tuán)戰(zhàn)略部署，聚焦可動用資金作為管理行為的指向，大力弘揚(yáng)鐵原精神，實(shí)行項(xiàng)目分類施策，同時全力做好項(xiàng)目完美交樓提振品牌信心，有效抵御住了劇烈市場下行的沖擊，最終全年市占率實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升達(dá)到10.03%，保持行業(yè)第一地位，區(qū)域全年貢獻(xiàn)集團(tuán)可動用資金總額位列集團(tuán)前茅。”

今年一季度，由于疫情、競品非理性降價等干擾因素均逐步消退，蘇北三市購房者的觀望情緒已逐漸化解，黃文鋒預(yù)判蘇北樓市將進(jìn)入價值修復(fù)期。

1月和2月，由于前期疫情積壓需求釋放、返鄉(xiāng)潮需求入市、市場復(fù)蘇及政策提振等多重因素作用，市場總量穩(wěn)步回升。3月以來，雖然成交環(huán)比有所回落，但整體趨穩(wěn)向好。黃文鋒認(rèn)為，2023年一季度成交量環(huán)比2022年四季度月均成交的增幅大約為20%~30%。

GDP總量已超8000億元的徐州樓市韌性更高，市區(qū)樓市回溫明顯，像徐州大郭莊中央活力區(qū)、新城區(qū)等熱門板塊成交環(huán)比增幅已超過100%；而宿遷在春節(jié)前后經(jīng)歷一波返鄉(xiāng)潮需求釋放后，樓市進(jìn)入穩(wěn)定期，各區(qū)縣有所分化，沭陽、泗陽市場逐步回暖。連云港市場則處于弱復(fù)蘇階段，市區(qū)熱門板塊領(lǐng)先進(jìn)入成交上行通道，回暖信號呈點(diǎn)狀存在，贛榆通過政策加持持房票客戶進(jìn)入市場，市場回暖并預(yù)計或給市場帶來新的購買力。

黃文鋒對第一財經(jīng)表示，在江蘇省內(nèi)，蘇北樓市的市場能級和韌性弱于省會南京和蘇南城市，不過蘇北三市GDP總計16579億、常住人口共1863萬，2018-2021年連續(xù)四年商品房成交金額超2000億規(guī)模，全國范圍看屬于強(qiáng)三線市場。隨著蘇北城市高鐵互通、產(chǎn)業(yè)南北掛鉤、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的穩(wěn)步發(fā)展，蘇北樓市仍有較大的發(fā)展源動力。

相較蘇南城市，蘇北城市人地關(guān)系矛盾沒那么突出，土地供應(yīng)相對充足，其中部分區(qū)縣庫存去化周期較高，從客戶構(gòu)成看，蘇北樓市客戶短炒投機(jī)客占比少，基本為剛需、改善類自住需求，隨樓市的成熟及媒介傳播，客戶對住房的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)有了更高的要求，希望可以享受到和一、二線核心城市一樣的產(chǎn)品，品質(zhì)化將代表了蘇北樓市未來發(fā)展的方向。

目前碧桂園在蘇北三市均衡布局，產(chǎn)品以改善型為主。集團(tuán)府、星、云、天等高端產(chǎn)品系均在區(qū)域內(nèi)落地，高端改善類項(xiàng)目獲得市場高度認(rèn)可。

以徐州碧桂園云樾外灘為例，該項(xiàng)目坐落于徐州大郭莊中央活力區(qū)板塊，戶型面積為122-207平方米，能滿足全齡需求。其中207平方米云境戶型，可以稱得上是“終極改善”了——層高達(dá)到3.15米，南向面寬達(dá)到17.7米，園林也很有講究，取意漢風(fēng)府邸，采取五進(jìn)園林規(guī)制，登府門、入廊庭、穿水院，處處小橋流水，擁有約10000平方米的中軸景觀園林。據(jù)項(xiàng)目內(nèi)部人士透露，該樓盤的主要客群是徐州的高凈值人群。

在宿遷，高裝標(biāo)也已經(jīng)成為樓盤熱銷的重要加分項(xiàng)。碧桂園在當(dāng)?shù)卮蛟斓慕劫x項(xiàng)目以裝標(biāo)高為特色，標(biāo)配地暖、中央空調(diào)、智能門鎖、洗碗機(jī)、凈水器、電動晾衣架等，社區(qū)環(huán)境舒適，2022年該樓盤網(wǎng)簽備案金額居宿遷城區(qū)銷售榜首。

連云港贛榆的碧桂園九璋賦則推出了300平方米大平層產(chǎn)品，堪稱改善型需求的“天花板”，該樓盤于2021年6月份首開，在高于周邊競品約3000元/平方米的情況下，2021年實(shí)現(xiàn)銷售額18.08億，2022年雖受房地產(chǎn)整體市場影響，銷量依然位居贛榆市場第一名。

黃文鋒表示，伴隨著疫情放開及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，蘇北樓市銷售流速逐步提升，市場中改善需求逐步釋放, 客戶將更加關(guān)注產(chǎn)品力及綜合品質(zhì)。“蘇北市場是集團(tuán)定位為堅(jiān)持長期主義、持續(xù)聚焦深耕的重點(diǎn)市場。區(qū)域的經(jīng)營策略是堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心，做好存量，發(fā)展增量。堅(jiān)持均衡布局，做有競爭力的改善型的好房子，做確定性市場的確定性項(xiàng)目。同時，結(jié)合目前碧桂園集團(tuán)科技建造發(fā)展戰(zhàn)略，未來也將加大在區(qū)域科技建造業(yè)務(wù)的拓展力度。”談到未來前景，黃文鋒話語堅(jiān)定，充滿期待與希望。