黃文濤 孫蘇雨

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，會議繼續(xù)體現(xiàn)對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策支持，并且提到“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”，是在7月14日上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上貨幣政策司司長鄒瀾“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”的表述之后，對存量房貸利率的再次表態(tài)，體現(xiàn)對人民銀行對此的高度關(guān)注。

一、存量房貸利率調(diào)整的政策目標(biāo)

調(diào)降存量房貸能夠幫助銀行減少提前還貸現(xiàn)象。貨幣政策司司長鄒瀾提到“提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響”。借款人選擇提前還清貸款，銀行將無法獲得原計劃的全部利息收入。這在短期內(nèi)可能會對銀行的利潤產(chǎn)生負(fù)面影響。而在收回貸款后，由于銀行凈息差持續(xù)回落，傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)的盈利空間持續(xù)被壓縮，銀行自營的壓力上升，若原本的用于貸款資金流入金融市場，可能會帶來資金空轉(zhuǎn)、脫實向虛的風(fēng)險。但需要看到的是，調(diào)節(jié)存量貸款利率也會降低銀行利潤，需要后續(xù)貨幣政策對銀行進行支持。

調(diào)降存量房貸能夠減少居民房貸支出、修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表。鄒瀾司長在上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上提到，“因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加”。用中國外匯交易中心的RMBS條件早償率指數(shù)來衡量居民提前還款的情況，2023年以來的早償率指數(shù)達到了2020年以來的高位。高早償率的背后反應(yīng)的是三年疫情導(dǎo)致的居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，而疫后經(jīng)濟屬于弱修復(fù)的狀態(tài)，疊加較高的失業(yè)率以及較弱的信心，居民體現(xiàn)“去杠桿”的行為。負(fù)債端房貸是大多數(shù)家庭最大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，而利率則直接影響借款人每月的還款額，縱然平均房貸利率隨LPR持續(xù)下行，但生息資產(chǎn)的收益率下行更快，長期以往，居民的資產(chǎn)負(fù)債表有可能走向衰退。存量房貸利率下調(diào)可以直接減輕借款人的財務(wù)負(fù)擔(dān)。下調(diào)利率意味著借款人每月需要償還的房貸金額將會減少，修復(fù)居民的負(fù)債端。

存量房貸利率調(diào)整助力促進消費，擴大內(nèi)需。7月24日的政治局會議中研判總需求不足仍是經(jīng)濟運行中的主要矛盾，并強調(diào)要擴大消費。 7月31日，恢復(fù)和擴大消費20條措施發(fā)布，旨在充分發(fā)揮消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，不斷增強高質(zhì)量發(fā)展的持久動力。而存量房貸利率的調(diào)整為促進消費起到開源節(jié)流的作用，截止6月，金融機構(gòu)個人住房貸款余額為386,000億元，存量房貸利率若降低10BP，則對應(yīng)減少約400億利息支出。與20條形成政策組合拳，將對消費起到的支持作用。

調(diào)整存量房貸利率進一步降低居民資產(chǎn)負(fù)債表對于房地產(chǎn)市場的依賴。7月24日的政治局會議提到“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。進入2023年以來，第一季度的房地產(chǎn)市場有所起色，但在第二季度進入下行區(qū)間，各線城市的成交面積走低、新房和二手房的房價下降，疊加房企債務(wù)違約壓力大，中央研判我國房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生“重大變化”。下半年工作會中提到要支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，“將因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。”在多年房住不炒的堅持下，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了變化，調(diào)整存量房貸利率配合限購等政策的調(diào)整有助于釋放居民的改善性住房需求，改善居民生活質(zhì)量并維護房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，并推動家居等耐用品的消費

二、存量房貸利率調(diào)整的節(jié)奏和幅度

從歷史上看，2008-2009年存量房貸利率下調(diào)已有先例，彼時最高優(yōu)惠可達7折。2008年時值國際金融危機，房地產(chǎn)市場低迷，經(jīng)濟增長壓力較大，人民銀行擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，而對于存量房貸的利率，央行表態(tài)，金融機構(gòu)應(yīng)按原 貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。但在具體落實中，央行沒有做出明確規(guī)定。在后續(xù)跟進中，許多大行制定存量房貸利率優(yōu)惠政策，存量房貸利率優(yōu)惠可達到7折，但有相關(guān)辦理條件和限制。與當(dāng)時情況相比，由于當(dāng)前銀行息差處于歷史低位，且存量房貸余額已是當(dāng)年的十倍以上，且按揭貸款占總貸款比例提升，達到之前的存量房貸利率調(diào)整力度的可能性較小，需要觀察后續(xù)政策的進一步指導(dǎo)。

本輪存量房貸利率調(diào)整背景大為不同，影響幾何？在上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會中央行的表述為“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。從方式上來說，由于不同地區(qū)不同個人的合同情況差異可能較大，統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率的可能性較低，執(zhí)行難度也較大，后續(xù)采取“因城施策”的概率較大，同時，比如新老貸款，不同條款貸款的具體調(diào)整，也需要更詳細的應(yīng)對處理。央行強調(diào)“按照市場化、法治化原則”意味著存量房貸利率的調(diào)整是在借款人和商業(yè)銀行合理協(xié)商后的結(jié)果。對于銀行來說，提前還款會帶來對銀行經(jīng)營的壓力，而降低房貸利率也直接影響其利潤，按揭貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且按揭客戶會對銀行的其他業(yè)務(wù)有衍生需求，客戶流失不符合銀行的利益，銀行會綜合權(quán)衡與客戶協(xié)調(diào)。但從客戶的角度來說，不具有提前還款能力的客戶可能議價能力有限，在與銀行的協(xié)商中能獲得的讓利較小。而且從法制化的原則來說，若全面統(tǒng)一降低存量房貸利率，房價下跌時降低合同利率，房價上漲時維持合同利率，實際上有轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)風(fēng)險的感覺，對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展并無裨益。后續(xù)法制化、市場化的政策落實還有待觀察。

風(fēng)險分析

宏觀經(jīng)濟和金融體系仍然面臨海內(nèi)外環(huán)境的多重擾動，國內(nèi)受到疫情余波、地產(chǎn)、地方政府債務(wù)的影響，國外受到貿(mào)易沖突、海外緊縮和極化思潮的影響，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展和改革都可能存在一定不確定性。第二，既有政策落地效果及后續(xù)增量政策出臺進展不及預(yù)期，地方政府對于中央政策的理解不透徹、落實不到位。第三，經(jīng)濟增速放緩，宏觀經(jīng)濟基本面下行，經(jīng)濟運行不確定性加劇。第四，近期房地產(chǎn)市場較為低迷，國際資本市場風(fēng)險傳染也有可能誘發(fā)國內(nèi)資本市場動蕩。

（黃文濤為中信建投證券首席經(jīng)濟學(xué)家，孫蘇雨為中信建投證券宏觀分析師）