當?shù)貢r間2月18日，澳大利亞央行宣布將基準利率下調25個基點至4.10%，這是自2020年11月以來首次降息。同時，隨著澳大利亞大選即將拉開帷幕，澳大利亞工黨政府也祭出“禁購令”，未來兩年內禁止外國人購買現(xiàn)房。

這兩項政策的相繼出臺，能緩解澳大利亞住房成本危機嗎？

房地產經紀機構Plus Agency聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行合伙人Fiona Yang接受第一財經記者采訪時稱，相比較本地買家，海外人士購買澳洲房產的成本是非常高的，比如需要繳納高額的額外印花稅、海外投資申請委員會的申請費等，但絕大多數(shù)澳洲本地人并不了解這一情況。在此基礎上，澳大利亞政府的購房禁令更像是大選將近時拉攏選票的政治姿態(tài)，實際上對房地產市場的影響并不大。但澳央行的降息將降低購房成本負擔，使得買家更容易做出購房決定。

當前，澳大利亞房地產市場依然火熱。Fiona Yang介紹：“通常，我們會用拍賣清盤率來衡量澳大利亞房地產市場景氣程度，也就是每周六進行的所有拍賣中，成功售出的房產比例。以悉尼市場為例，今年年初這一數(shù)字是54%，上周已經到了73%。我們預計這一數(shù)字很快就會達到80%，這意味著市場需求較為強勁，買家也非?；钴S。”

大選影響？

當?shù)貢r間澳大利亞住房部長奧尼爾（Clare O’Neil）在近日一份聲明中表示，從2025年4月1日至2027年3月31日，外國投資者（包括留學生等臨時居民和外資企業(yè)）將被限制在澳購房。她稱，該政策將“為澳大利亞人騰出數(shù)千套房產”。

全球房地產科技公司居外IQI集團（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團董事總經理丹尼爾·何（Daniel Ho）對第一財經記者介紹，在澳大利亞每年約52萬套房屋銷售中，只有不到5000套賣給外國買家，占比不到1%。其中約三分之一是現(xiàn)房，換言之，每年僅有約1600宗房地產交易會受到影響。

Fiona Yang認為：“這項政策明顯受到大選影響。澳大利亞實行多黨制，隨著大選臨近，各黨派需要爭取本地公民的選票。大多數(shù)持有永久居住權（PR）的外國移民沒有投票權，工黨此舉旨在向有投票權的本地公民表明立場，以贏得更多支持。”

近年來，澳大利亞的住房成本危機越發(fā)嚴重。根據(jù)民調機構蓋洛普今年1月發(fā)布的調查結果，2024年，澳大利亞對住房狀況不滿意的人口比例達到創(chuàng)紀錄的76%，而代表高收入經濟體的經合組織（OECD）國家的居民不滿意程度中位數(shù)只有50%。

據(jù)報道，澳大利亞平均全職工資為10萬澳元。悉尼的房價中位數(shù)接近150萬澳元，單元房的價格通常接近86萬澳元。只有收入超過20萬澳元的雙職工夫婦或收入最高的2.3%的人，才有能力用20%的按揭存款購買悉尼的普通住宅。

“從供求關系的角度來看，推動房價上漲的核心動力主要來自本地需求，而非外國投資者。”Fiona Yang解釋，一方面，開發(fā)商通常優(yōu)先選擇交通樞紐中心點外約400米范圍內的“步行可達區(qū)域”進行開發(fā)，這類地段因其便利性和稀缺性，土地價格自然居高不下。同時，建筑成本和人工成本長期處于高位，且始終未見明顯下降趨勢。

例如，根據(jù)新南威爾士州生產力與平等委員會的報告，自2018年以來，地產開發(fā)商的融資成本翻了一番，土地價格上漲了50%，建筑成本上升了近30%。

“基于新南威爾士州生產力委員會于2024年9月發(fā)布的分析報告，悉尼4至9層中層公寓的單套建筑成本自2018年以來上漲了36%，即增加約24萬澳元。這意味著對于開發(fā)商來說，如今開發(fā)一個房地產項目，每套房屋的售價需要比之前多賣36%才有可能持平，其中還不包括額外的稅費、不斷增長的人工成本和高利息產生的資金成本，這是當前房價上漲的直接原因。”Fiona Yang總結道。

不過，降息帶來的市場松動可能很快會帶來新一輪房價上漲。房地產數(shù)據(jù)集團CoreLogic、澳大利亞聯(lián)邦銀行和西太平洋銀行等機構預測，如果澳大利亞央行在2025年再降息三次，澳大利亞主要城市的房價將以兩位數(shù)百分比的速度飆升。CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，2021年，當澳大利亞央行利率處于0.1%的歷史低位時，悉尼的房價中位數(shù)飆升了29.6%，布里斯班的房價也飆升了30.4%，墨爾本則攀升了17.9%。

“解藥”是什么

為應對日益嚴重的住房危機，澳大利亞聯(lián)邦與州政府于2022年聯(lián)合推出《國家住房協(xié)議》，計劃從2024年年中起的五年內，每年交付100萬套地理位置優(yōu)越的新住宅。到了2023年，澳政府對這一目標進行了修訂，決定在未來五年內“快速推進”120萬套住房的建設。為了實現(xiàn)這一新目標，澳大利亞從2024年中期起，計劃每月批準2萬套住房。然而，根據(jù)2024年2月初公布的數(shù)據(jù)，2024年12月的住房批準數(shù)量為15174套，仍然比所需的批準速度少5000套，進度顯著滯后。

Fiona Yang告訴第一財經記者，澳大利亞政府正在采取一系列措施來緩解住房短缺問題。

“澳大利亞政府正試圖加大郊區(qū)的人流量，來分散城市中心的住房壓力。澳大利亞郊區(qū)缺乏公共交通、購物中心及其他基礎設施，導致人們不愿遷往郊區(qū)。因此，這一策略的核心是通過增加火車站、購物中心以及學校等公共設施的基礎設施建設，改善交通狀況，推動人們向郊區(qū)遷移。”她表示。

此外，為了幫助年輕家庭和低收入群體進入房地產市場，澳大利亞政府還對首次置業(yè)者提供了更多優(yōu)惠措施，通過補貼政策降低首次購房的門檻。例如，首次置業(yè)者可以享受到首次購房補助、減免印花稅等優(yōu)惠政策，從而減輕他們的經濟負擔。

更重要的是，F(xiàn)iona Yang介紹，澳大利亞政府同意提高新開發(fā)項目的容積率，增加市場供應。“過去，在悉尼的很多區(qū)域，通常只能在一塊土地上建設低密度住宅，而現(xiàn)在如果這塊土地位于交通樞紐400米范圍內，政府允許開發(fā)商在同一塊土地上建設更高密度的住宅。以往的單棟住宅改為多套住宅的建設模式，極大地增加了市場上的住房供應。”

Fiona Yang稱，新南威爾士州政府還推出了交通導向發(fā)展計劃（Tod），鼓勵在交通樞紐周圍建設高密度的住宅和商業(yè)綜合體，以便更好地利用交通資源，提升土地利用效率。

不過，澳大利亞住房行業(yè)協(xié)會（HIA）成員漢金森（Greg Hankinson）表示，澳大利亞的文化偏好是低密度、郊區(qū)住宅和汽車出行，這種“Tod”倡導的生活方式可能對年輕一代更有吸引力，但轉變更多群體的觀念可能比預期的過程更漫長。