當(dāng)?shù)貢r(shí)間2月18日，澳大利亞央行宣布將基準(zhǔn)利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至4.10%，這是自2020年11月以來首次降息。同時(shí)，隨著澳大利亞大選即將拉開帷幕，澳大利亞工黨政府也祭出“禁購令”，未來兩年內(nèi)禁止外國人購買現(xiàn)房。

這兩項(xiàng)政策的相繼出臺(tái)，能緩解澳大利亞住房成本危機(jī)嗎？

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)Plus Agency聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行合伙人Fiona Yang接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)稱，相比較本地買家，海外人士購買澳洲房產(chǎn)的成本是非常高的，比如需要繳納高額的額外印花稅、海外投資申請(qǐng)委員會(huì)的申請(qǐng)費(fèi)等，但絕大多數(shù)澳洲本地人并不了解這一情況。在此基礎(chǔ)上，澳大利亞政府的購房禁令更像是大選將近時(shí)拉攏選票的政治姿態(tài)，實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大。但澳央行的降息將降低購房成本負(fù)擔(dān)，使得買家更容易做出購房決定。

當(dāng)前，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火熱。Fiona Yang介紹：“通常，我們會(huì)用拍賣清盤率來衡量澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度，也就是每周六進(jìn)行的所有拍賣中，成功售出的房產(chǎn)比例。以悉尼市場(chǎng)為例，今年年初這一數(shù)字是54%，上周已經(jīng)到了73%。我們預(yù)計(jì)這一數(shù)字很快就會(huì)達(dá)到80%，這意味著市場(chǎng)需求較為強(qiáng)勁，買家也非?；钴S。”

大選影響？

當(dāng)?shù)貢r(shí)間澳大利亞住房部長奧尼爾（Clare O’Neil）在近日一份聲明中表示，從2025年4月1日至2027年3月31日，外國投資者（包括留學(xué)生等臨時(shí)居民和外資企業(yè)）將被限制在澳購房。她稱，該政策將“為澳大利亞人騰出數(shù)千套房產(chǎn)”。

全球房地產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)董事總經(jīng)理丹尼爾·何（Daniel Ho）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者介紹，在澳大利亞每年約52萬套房屋銷售中，只有不到5000套賣給外國買家，占比不到1%。其中約三分之一是現(xiàn)房，換言之，每年僅有約1600宗房地產(chǎn)交易會(huì)受到影響。

Fiona Yang認(rèn)為：“這項(xiàng)政策明顯受到大選影響。澳大利亞實(shí)行多黨制，隨著大選臨近，各黨派需要爭取本地公民的選票。大多數(shù)持有永久居住權(quán)（PR）的外國移民沒有投票權(quán)，工黨此舉旨在向有投票權(quán)的本地公民表明立場(chǎng)，以贏得更多支持。”

近年來，澳大利亞的住房成本危機(jī)越發(fā)嚴(yán)重。根據(jù)民調(diào)機(jī)構(gòu)蓋洛普今年1月發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，2024年，澳大利亞對(duì)住房狀況不滿意的人口比例達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的76%，而代表高收入經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)合組織（OECD）國家的居民不滿意程度中位數(shù)只有50%。

據(jù)報(bào)道，澳大利亞平均全職工資為10萬澳元。悉尼的房價(jià)中位數(shù)接近150萬澳元，單元房的價(jià)格通常接近86萬澳元。只有收入超過20萬澳元的雙職工夫婦或收入最高的2.3%的人，才有能力用20%的按揭存款購買悉尼的普通住宅。

“從供求關(guān)系的角度來看，推動(dòng)房價(jià)上漲的核心動(dòng)力主要來自本地需求，而非外國投資者。”Fiona Yang解釋，一方面，開發(fā)商通常優(yōu)先選擇交通樞紐中心點(diǎn)外約400米范圍內(nèi)的“步行可達(dá)區(qū)域”進(jìn)行開發(fā)，這類地段因其便利性和稀缺性，土地價(jià)格自然居高不下。同時(shí)，建筑成本和人工成本長期處于高位，且始終未見明顯下降趨勢(shì)。

例如，根據(jù)新南威爾士州生產(chǎn)力與平等委員會(huì)的報(bào)告，自2018年以來，地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本翻了一番，土地價(jià)格上漲了50%，建筑成本上升了近30%。

“基于新南威爾士州生產(chǎn)力委員會(huì)于2024年9月發(fā)布的分析報(bào)告，悉尼4至9層中層公寓的單套建筑成本自2018年以來上漲了36%，即增加約24萬澳元。這意味著對(duì)于開發(fā)商來說，如今開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，每套房屋的售價(jià)需要比之前多賣36%才有可能持平，其中還不包括額外的稅費(fèi)、不斷增長的人工成本和高利息產(chǎn)生的資金成本，這是當(dāng)前房價(jià)上漲的直接原因。”Fiona Yang總結(jié)道。

不過，降息帶來的市場(chǎng)松動(dòng)可能很快會(huì)帶來新一輪房價(jià)上漲。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)集團(tuán)CoreLogic、澳大利亞聯(lián)邦銀行和西太平洋銀行等機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，如果澳大利亞央行在2025年再降息三次，澳大利亞主要城市的房價(jià)將以兩位數(shù)百分比的速度飆升。CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，2021年，當(dāng)澳大利亞央行利率處于0.1%的歷史低位時(shí)，悉尼的房價(jià)中位數(shù)飆升了29.6%，布里斯班的房價(jià)也飆升了30.4%，墨爾本則攀升了17.9%。

“解藥”是什么

為應(yīng)對(duì)日益嚴(yán)重的住房危機(jī)，澳大利亞聯(lián)邦與州政府于2022年聯(lián)合推出《國家住房協(xié)議》，計(jì)劃從2024年年中起的五年內(nèi)，每年交付100萬套地理位置優(yōu)越的新住宅。到了2023年，澳政府對(duì)這一目標(biāo)進(jìn)行了修訂，決定在未來五年內(nèi)“快速推進(jìn)”120萬套住房的建設(shè)。為了實(shí)現(xiàn)這一新目標(biāo)，澳大利亞從2024年中期起，計(jì)劃每月批準(zhǔn)2萬套住房。然而，根據(jù)2024年2月初公布的數(shù)據(jù)，2024年12月的住房批準(zhǔn)數(shù)量為15174套，仍然比所需的批準(zhǔn)速度少5000套，進(jìn)度顯著滯后。

Fiona Yang告訴第一財(cái)經(jīng)記者，澳大利亞政府正在采取一系列措施來緩解住房短缺問題。

“澳大利亞政府正試圖加大郊區(qū)的人流量，來分散城市中心的住房壓力。澳大利亞郊區(qū)缺乏公共交通、購物中心及其他基礎(chǔ)設(shè)施，導(dǎo)致人們不愿遷往郊區(qū)。因此，這一策略的核心是通過增加火車站、購物中心以及學(xué)校等公共設(shè)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善交通狀況，推動(dòng)人們向郊區(qū)遷移。”她表示。

此外，為了幫助年輕家庭和低收入群體進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，澳大利亞政府還對(duì)首次置業(yè)者提供了更多優(yōu)惠措施，通過補(bǔ)貼政策降低首次購房的門檻。例如，首次置業(yè)者可以享受到首次購房補(bǔ)助、減免印花稅等優(yōu)惠政策，從而減輕他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

更重要的是，F(xiàn)iona Yang介紹，澳大利亞政府同意提高新開發(fā)項(xiàng)目的容積率，增加市場(chǎng)供應(yīng)。“過去，在悉尼的很多區(qū)域，通常只能在一塊土地上建設(shè)低密度住宅，而現(xiàn)在如果這塊土地位于交通樞紐400米范圍內(nèi)，政府允許開發(fā)商在同一塊土地上建設(shè)更高密度的住宅。以往的單棟住宅改為多套住宅的建設(shè)模式，極大地增加了市場(chǎng)上的住房供應(yīng)。”

Fiona Yang稱，新南威爾士州政府還推出了交通導(dǎo)向發(fā)展計(jì)劃（Tod），鼓勵(lì)在交通樞紐周圍建設(shè)高密度的住宅和商業(yè)綜合體，以便更好地利用交通資源，提升土地利用效率。

不過，澳大利亞住房行業(yè)協(xié)會(huì)（HIA）成員漢金森（Greg Hankinson）表示，澳大利亞的文化偏好是低密度、郊區(qū)住宅和汽車出行，這種“Tod”倡導(dǎo)的生活方式可能對(duì)年輕一代更有吸引力，但轉(zhuǎn)變更多群體的觀念可能比預(yù)期的過程更漫長。