鄭州打頭陣

在7月份中央提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的大方向引導(dǎo)下，“一城一策”的落地政策終于來了。

8月3日和4日，鄭州和南京前后腳發(fā)布新政，標(biāo)志著本輪政策的調(diào)整優(yōu)化正式落地實(shí)施。

鄭州打響了第一槍。8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知共15條，涉及青年人才安居、多子女家庭購房、契稅政策、改善性住房、金融信貸、公積金、住房交易稅費(fèi)、商品房現(xiàn)房銷售、租購并舉、土地款分期繳納等政策，標(biāo)志著購房政策放松和支持動(dòng)作全面鋪開。

此次新房規(guī)定15條中，鄭州首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是住建部提出個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”后首個(gè)明確表態(tài)的城市；首提“穩(wěn)消費(fèi)預(yù)期”；首提降存量房貸利率，是央行8月1日發(fā)聲后首個(gè)明確表態(tài)調(diào)整存量房貸利率的城市。

總體來看，鄭州的這次新政很好地貫徹了7月的中央政策，用實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)了市場和購房者比較關(guān)心的問題。

在改善性住房需求方面，鄭州將暫停執(zhí)行此前出臺的限售三年政策。在商品房建設(shè)方面，鄭州將推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售。通知稱，穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。此前我們就預(yù)言，8月份將推出現(xiàn)房銷售，此次鄭州又是沖在前面。

另外，契稅補(bǔ)貼力度明顯增大，針對特殊人才購房鄭州可以減免100%的契稅。根據(jù)通知，畢業(yè)3年以內(nèi)來鄭新就業(yè)青年人才，在鄭首次購買新房并完成契稅繳納的（以購房合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），在享受原有青年人才購房補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，由開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）再按照100%的比例給予購房契稅補(bǔ)貼。

此次新政還對“以房促生”做了規(guī)定。符合國家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，凡即日起至2023年12月31日期間在鄭州購買新建商品住房并完成契稅繳納的（以購房合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），由財(cái)政一次性給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補(bǔ)貼。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新規(guī)的出臺基于兩個(gè)背景：

一是從7月21日開始，中央、省內(nèi)出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見，合肥、揚(yáng)州等地均已推出相關(guān)政策措施，一線城市北京、廣州也相繼表態(tài)將進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)市場需要；

二是1～7月鄭州市商品房銷售面積增速高于全國平均水平和一線重點(diǎn)城市，可進(jìn)一步促動(dòng)市場回暖。

鄭州在全國率先出臺刺激政策，與目前樓市萎靡密切相關(guān)。2022年12月鄭州發(fā)布過12條舉措，但效果不大。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月鄭州主城區(qū)新房市場成交與供應(yīng)量都呈現(xiàn)明顯下滑，住宅成交約40萬平方米，環(huán)比下滑約21%，這已是連續(xù)6個(gè)月下降；住宅新貨供應(yīng)約23萬平方米，環(huán)比下滑約48%；整體的住宅成交均價(jià)14798元/平方米，環(huán)比下降約5%。

繼鄭州之后，8月4日，南京也發(fā)布了優(yōu)化調(diào)控新政，具體內(nèi)容包括對購買新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼，對集體土地房屋征收推行房票安置，建立全市統(tǒng)一的“安置房源超市”，進(jìn)一步優(yōu)化車位車庫銷售審批手續(xù)，進(jìn)一步提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率，進(jìn)一步優(yōu)化差異化供地，促進(jìn)商辦市場良性發(fā)展，營造良好市場輿論氛圍等。

鄭州與南京的新一輪政策，重點(diǎn)在放寬限制措施，加大補(bǔ)貼力度，起到了這一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化的牽頭引導(dǎo)作用。

四大一線是風(fēng)向標(biāo)

目前來看，除鄭州與南京之外，尚無一線城市出臺落地政策，但四大一線城市均紛紛表態(tài)支持落實(shí)中央關(guān)于支持房地產(chǎn)的政策。

自7月24日的政治局會議之后，7月28日的住建部座談會和超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會議均釋放出加大地產(chǎn)行業(yè)政策支持力度的強(qiáng)烈信號。

特別是關(guān)于城中村改造的會議，重點(diǎn)關(guān)注的是超大、特大城市。目前中國（內(nèi)地）有8個(gè)超大城市，14個(gè)特大城市，一共22個(gè)城市符合國家“積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”的條件。我們知道，上一房地產(chǎn)周期主要就是棚改的貨幣化帶動(dòng)的，此次將重點(diǎn)放到城中村改造，一方面是我們此前提過的城市更新需要，另一方面也是希望通過一線城市的改造提振房地產(chǎn)行業(yè)。

7月29日-31日，北京、深圳、廣州、上海等一線城市紛紛響應(yīng)，但細(xì)看四大一線城市的表態(tài)，均未有更細(xì)節(jié)的政策。

具體來看，北京稱將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；深圳稱將結(jié)合深圳房地產(chǎn)實(shí)際情況抓好貫徹落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；廣州稱將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施；上海則稱“因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

四大一線是樓市的風(fēng)向標(biāo)，而且某種程度上說，更需要持續(xù)優(yōu)化調(diào)整政策。此前我們也說，是喇叭還是真工具，需要拿出來試一試。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，還真不是光靠吹喇叭就能重塑信心的，必須有真金白銀的利好出來。

如果四大一線城市不行動(dòng)，光靠鄭州、南京是不夠的。房地產(chǎn)要重塑信心，一個(gè)重要指標(biāo)是一線城市交易的提升。

政策利好不等于地產(chǎn)還有第二春

從趨勢上看，鄭州已經(jīng)打響了第一槍，一線城市大概率將會出臺更細(xì)的落地政策，而且會回應(yīng)市場的呼吁，包括但不限于出臺認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例、現(xiàn)房銷售、取消公攤、降低存量房貸利率、取消限購限售、調(diào)整“三道紅線”、城改貨幣化等。當(dāng)然，不同城市力度肯定不一樣，既然是“一城一策”，肯定會考慮各自實(shí)際情況，這在四大一線城市此前的表態(tài)中已經(jīng)可以看到。

其他的低線城市也會很快跟上，全國大規(guī)模救市已經(jīng)是確定性的方向，各地盼中央政策已久，沒有理由不抓住這個(gè)機(jī)會。

但仍需要說明的是，政策調(diào)整不等于房地產(chǎn)行業(yè)就必然迎來第二春，房價(jià)也不大可能如2015年開始的那一波大漲。原因在于，中央政治局會議對我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場做出最新定位——

我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，這種定位基于我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了供不應(yīng)求的階段，未來更多的需求在存量改善，因此價(jià)格不太可能再來爆發(fā)性上漲。

因此，刺激性政策，更多在于恢復(fù)之前被過度抑制的房地產(chǎn)行業(yè)，更多的是短期刺激的作用和提振信心的作用。在樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，即使放松限購也改變不了樓市的長期趨勢，在房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)到正常水平后，我們也將迎來存量時(shí)代。

（梁云風(fēng)為秦朔朋友圈撰稿人，資深媒體人，自媒體“財(cái)經(jīng)風(fēng)象”主理人）