陳興 謝鈺

事件：中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。

地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”出臺。繼廣州、深圳等城市放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，地產(chǎn)政策再度放松。本次地產(chǎn)政策主要有三方面調(diào)整：首先，全國統(tǒng)一首付比例下限，首套為20%、二套為30%，在首付比例層面不再區(qū)分限購與否，此前限購城市的首付比下限為首套30%、二套40%；其次，二套貸款利率下限降為LPR+20bp（當(dāng)前水平為4.4%），首套住房利率政策下限仍為LPR-20bp；最后，存量房貸利率可以通過貸款置換的方式降低。

首付比例下限打開。在首付比例的調(diào)整上，明顯超過了此前的預(yù)期，打開了限購城市的首付比例下限。參考20%的首套首付比下限來看，當(dāng)前仍有超過20個一二線城市未下調(diào)首付比例。目前，部分一線如北京和上海仍執(zhí)行首套35%的標(biāo)準(zhǔn)，后續(xù)可持續(xù)關(guān)注各個城市政策動態(tài)。

存量利率調(diào)整落地影響有限。在存量房貸利率調(diào)整上，央行明確“新發(fā)貸款在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套貸款利率政策下限”，這對于貸款時首套房貸利率已享受到所在城市下限優(yōu)惠的群體而言，下調(diào)空間較小。參考我們此前在深度報告《地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)松，政策空間多大？——“周期的力量”系列研究之一》中的測算來看，存量利率調(diào)整對于地產(chǎn)銷售和消費的提振效果或不明顯。

地產(chǎn)銷售有望重回正增。我們按照現(xiàn)有放松政策的估算結(jié)果表明，如果各城市（不論一二線）都調(diào)整到地產(chǎn)政策區(qū)間的下限，則帶動的地產(chǎn)銷售增長約在10-11個百分點左右（以去年全年規(guī)模為基數(shù)），有望帶動商品房銷售重回正增長（今年前七個月商品房銷售面積增速-6.5%）。如果考慮只影響住宅，今年前七個月住宅銷售面積增速-4.3%，增速水平有望回到6%附近。

風(fēng)險提示：政策變動，經(jīng)濟恢復(fù)不及預(yù)期，地產(chǎn)政策調(diào)整假設(shè)具有不成立的風(fēng)險。

（陳興為財通證券宏觀首席分析師，謝鈺為研究助理）