陳興 謝鈺

事件：中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

地產調控“組合拳”出臺。繼廣州、深圳等城市放開“認房不認貸”后，地產政策再度放松。本次地產政策主要有三方面調整：首先，全國統(tǒng)一首付比例下限，首套為20%、二套為30%，在首付比例層面不再區(qū)分限購與否，此前限購城市的首付比下限為首套30%、二套40%；其次，二套貸款利率下限降為LPR+20bp（當前水平為4.4%），首套住房利率政策下限仍為LPR-20bp；最后，存量房貸利率可以通過貸款置換的方式降低。

首付比例下限打開。在首付比例的調整上，明顯超過了此前的預期，打開了限購城市的首付比例下限。參考20%的首套首付比下限來看，當前仍有超過20個一二線城市未下調首付比例。目前，部分一線如北京和上海仍執(zhí)行首套35%的標準，后續(xù)可持續(xù)關注各個城市政策動態(tài)。

存量利率調整落地影響有限。在存量房貸利率調整上，央行明確“新發(fā)貸款在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套貸款利率政策下限”，這對于貸款時首套房貸利率已享受到所在城市下限優(yōu)惠的群體而言，下調空間較小。參考我們此前在深度報告《地產調控轉松，政策空間多大？——“周期的力量”系列研究之一》中的測算來看，存量利率調整對于地產銷售和消費的提振效果或不明顯。

地產銷售有望重回正增。我們按照現有放松政策的估算結果表明，如果各城市（不論一二線）都調整到地產政策區(qū)間的下限，則帶動的地產銷售增長約在10-11個百分點左右（以去年全年規(guī)模為基數），有望帶動商品房銷售重回正增長（今年前七個月商品房銷售面積增速-6.5%）。如果考慮只影響住宅，今年前七個月住宅銷售面積增速-4.3%，增速水平有望回到6%附近。

風險提示：政策變動，經濟恢復不及預期，地產政策調整假設具有不成立的風險。

（陳興為財通證券宏觀首席分析師，謝鈺為研究助理）