管清友、許博男

事件：8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

01

為什么要下調(diào)存量房貸利率？

緩解居民部門負債壓力，避免房貸繼續(xù)早償

一是房地產(chǎn)市場“供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)變化”，可以開始救地產(chǎn)了。在此前的“724”會議中對于房地產(chǎn)市場的定調(diào)正式改為“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。而另一方面，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不是當前經(jīng)濟的最主要驅(qū)動力，但“房地產(chǎn)開發(fā)投資”仍然是GDP增速的重要拖累項：今年1-7月國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比-8.5%（去年同期已經(jīng)-6.4%），穩(wěn)地產(chǎn)以對沖經(jīng)濟下行壓力正當時。

二是居民部門的負債壓力已經(jīng)很重，置換存量房貸可以避免早償所引發(fā)的金融風險。由于近兩年的房貸利率持續(xù)下行，新貸的房貸利率和存量房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的倒掛。新購房利率層面，由于在此前政治局會議對于地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)正式轉(zhuǎn)向后，很多中小行已經(jīng)隨之降低了新發(fā)住房貸款利率，當前的全國首套平均房貸利率已經(jīng)位于5年期LPR報價之下，甚至僅通過降低5年期LPR報價無法將新舊房貸息差調(diào)整至合理位置，因此通過一大波置換降低存量房貸利率是合理的，也是應當?shù)?，將會有效避免由于居民部門收入下行、早償，進而引發(fā)較大規(guī)模金融風險。

02

下調(diào)存量房貸利率后對流動性有何影響？

銀行凈息差壓力加大，需要降準對沖

DR007和房貸利率之差則是銀行成本端與收入端的息差。在中國的利率調(diào)控框架之下，央行可以通過政策利率影響到銀行間市場、信貸市場，也就是通過OMO的每日報價指導銀行間市場利率、通過每月報價MLF影響LPR，二者結(jié)合來調(diào)控我國的利率曲線。而我們的房貸利率也僅僅是在LPR上加點所形成的一個新的市場利率。因此，DR007和房貸利率之差則是銀行成本端與收入端的息差。

也就是說大規(guī)模置換調(diào)降存量房貸利率，在短期極大規(guī)模壓縮了銀行利潤息差。在此之上我們猜測，降準的可能性仍在增加，降準是對沖銀行壓力的重要方式，降準后銀行會有更加富裕的資金空間，銀行間拆借資金的需求也將會降低，進而帶動銀行間實際借貸成本的下行，有助于緩解銀行息差壓力。

03

對房市會有哪些影響？

會釋放一些換房需求

除了降低存量房貸利率外，這次出臺的政策中還配合了降首付。即首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。如果我們回顧一下2015、2016年的房去庫存牛市，2015年的“330”、“930”新政直接把首套首付比例降到了25%、二套的首付比例調(diào)整為不低于40%，這一輪的政策力度甚至要大于2015年。

這輪政策組合拳會在一定程度上釋放“剛需”、“剛改”需求。一是“剛需”，比如真的在城市中有購房需求且首付預算較低的購房者，可以通過僅2成的首付購入房產(chǎn)；二是“剛改”，這次在把首套房的利率負擔降低后，也降低了二套的購買初始成本，會釋放一些購買第二套房產(chǎn)的需求。舉個例子，比如三世同堂之家需要在同一座城市購入第二套房產(chǎn)以滿足三代人、兩個家庭的居住需求，那么降低存量房貸利率加上降低二套首付，則可以激活這一部分的需求。

但是從刺激房價角度來看，不能太樂觀。這一輪放松政策雖然力度很大，但是宏觀背景已經(jīng)不是當年。2015年之前雖然經(jīng)歷了短暫的房價增長停滯，但房價的正向預期還在，而且存量房屋供給不如今天這般過剩，刺激之后房價上漲也屬正常。而本輪不同，當前房價上漲預期已經(jīng)徹底打碎，且絕大部分城市大量存量房閑置，如果僅僅是釋放“剛需”、“剛改”很難出現(xiàn)房價大幅上漲的情況。

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對其他資產(chǎn)將會產(chǎn)生哪些影響？

利率中樞有望受益于政策脈沖進一步下探

此前受到政策利率連續(xù)下調(diào)沖擊，10年期國債收益率一路下行沖進“2.5%”時代。但隨著降息預期逐步落地市場對于無風險利率的樂觀預期出現(xiàn)回調(diào)，10債利率出現(xiàn)回溯上行。而此輪降準預期帶來的流動性寬松預期疊加利率中樞下移，短期對股債資產(chǎn)都有利好；而在匯率層面，考慮到今天（9月1日）央行官宣調(diào)降外匯存款準備金率2個百分點，我們認為匯率可能仍將在7.2-7.3水平雙向波動。

（管清友為如是金融研究院院長）