樓市又出新政策。

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5月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了一條《關(guān)于廢止和宣布失效部分行政規(guī)范性文件的公告》。公告顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)211件行政規(guī)范性文件予以廢止、對(duì)103件行政規(guī)范性文件宣布失效，自公布之日起施行。

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于別墅項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)事項(xiàng)的通知》也包含在這些失效文件中。這份2019年發(fā)布的文件，其主要內(nèi)容是：各省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理。

所以，當(dāng)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于別墅項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)事項(xiàng)的通知》宣布失效后，網(wǎng)上有觀點(diǎn)認(rèn)為，“限墅令取消了”。

但實(shí)際上，在機(jī)構(gòu)改革后，不同職能部門為理清管理邊界，就會(huì)對(duì)此前文件進(jìn)行必要的梳理。國(guó)土空間用途管制由自然資源部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，涉及項(xiàng)目建設(shè)審批相關(guān)內(nèi)容，由地方自然資源系統(tǒng)負(fù)責(zé)，所以，以前的文件就廢止了，宣布文件失效，與取消“限墅令”并無(wú)關(guān)系。

但是，該來(lái)的還是會(huì)來(lái)，據(jù)報(bào)道，9月底，自然資源部給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這意味著限墅令正式取消。

實(shí)際上，國(guó)家法律法規(guī)和規(guī)范對(duì)“別墅、聯(lián)排、雙拼、疊拼”等沒(méi)有明確的定義和說(shuō)明，其性質(zhì)均為住宅。《國(guó)土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕151號(hào)）中規(guī)定：“嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。”

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對(duì)于別墅的種種開(kāi)發(fā)限制，最早可以追溯到上世紀(jì)90年代。20多年來(lái)，對(duì)別墅的限制層層升級(jí)。

早在1994年，為提高土地利用率，國(guó)家就出臺(tái)規(guī)定，限制別墅用地。

1995年5月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的通知》，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準(zhǔn)立項(xiàng)，以后建設(shè)也要嚴(yán)格審批。

2003年2月，中央有關(guān)部委就發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，規(guī)定了（今后5年內(nèi)）停止別墅類用地供應(yīng)，首次將別墅類用地歸于限制發(fā)展類產(chǎn)業(yè)，并限批別墅用地。

2004年10月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)停止高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場(chǎng)等用地的審批”。

2005年，國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)束克欣表示：“不能讓少數(shù)人占用這么多土地資源”，進(jìn)一步透露“禁止別墅供地”。

2006年，《國(guó)土資源部關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》對(duì)高檔別墅類房地產(chǎn)一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全面清理。

2007年3月5日，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決控制建設(shè)占地規(guī)模，加強(qiáng)耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)……特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。

2008年初，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)”。

2011年4月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》進(jìn)行了修訂，在禁止外商投資的項(xiàng)目中，新增了“別墅的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”一項(xiàng)。

2012年2月，國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，指出加大監(jiān)管和調(diào)控力度，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅用地。

在這一系列禁止之下，政策越來(lái)越嚴(yán)，市場(chǎng)的獨(dú)棟幾乎成為絕版。但在強(qiáng)大的需求下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搞出了很多擦邊球，比如聯(lián)排和疊墅。這些聯(lián)排、疊墅都是以住宅的形式出現(xiàn)的，因?yàn)椴皇仟?dú)棟，所以，不算違反政策。

聯(lián)排比較好理解，所謂疊墅，就是地下室、1、2樓算一家，3、4樓算一家。有些是中間還有一個(gè)大平層，相當(dāng)于把樓下、樓上兩戶的同層合并起來(lái)。

但禁令也開(kāi)始升級(jí)。

2012年6月，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)通知，《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》即日頒布實(shí)施，首次列出住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0的標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)土資源部近兩年為規(guī)范房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，對(duì)用地容積率控制標(biāo)準(zhǔn)作出的限定保持一致。這也是我國(guó)首次將別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目列入最新版的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄中；“不得以任何形式安排別墅類用地”。

2016年9月，國(guó)土資源部召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，表示將進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理，重申全國(guó)各地停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。同時(shí)，還嚴(yán)格要求限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進(jìn)一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。與此前的管控相比，國(guó)土部此次的表態(tài)已經(jīng)涉及“聯(lián)排別墅、疊拼別墅、墅級(jí)洋房”等低密住宅。

2019年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布特急通知：各省相關(guān)部門立即暫停辦理別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理。

3

有人說(shuō)，解除了限價(jià)、禁墅令，樓王又要出現(xiàn)了。在當(dāng)下的形勢(shì)下，期盼重新出現(xiàn)樓王、地王，是不現(xiàn)實(shí)的。一個(gè)東西賣不起價(jià)，沒(méi)人買，從來(lái)不是因?yàn)椴粶?zhǔn)漲價(jià)。不過(guò)，禁墅令的取消，倒可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些影響，能為城市遠(yuǎn)郊板塊開(kāi)辟回暖通道，如果有后續(xù)相關(guān)政策支持，遠(yuǎn)郊別墅將會(huì)成為城市房地產(chǎn)的一股新勢(shì)力。

這可能會(huì)為中國(guó)帶來(lái)一些新變化。

其實(shí)別墅的建筑安裝成本并不見(jiàn)得多貴，就像農(nóng)村修的大房子很漂亮也不貴。別墅之所以貴，是因?yàn)橥恋刭F，而土地貴，是因?yàn)檎呦拗屏斯?yīng)。

土地是生產(chǎn)財(cái)富的要素，其實(shí)也是消費(fèi)的要素。一個(gè)家庭的居住面積小了，想消費(fèi)也沒(méi)地方。想要個(gè)健身器、體感游戲機(jī)、VR頭盔、跑步機(jī)；想要很多雙鞋；想給孩子買個(gè)電動(dòng)小車；想要一個(gè)烤爐、一個(gè)蒸箱，想要很多廚房小電器。這些消費(fèi)，別說(shuō)展開(kāi)來(lái)用，很多時(shí)候家里放都放不下。用不了、放不下，自然消費(fèi)就下去了。

一般老百姓從電視、電影中看到的普通美國(guó)中產(chǎn)家庭，各種物品非常豐富，消費(fèi)意愿強(qiáng)，其最基礎(chǔ)的條件，就是有一個(gè)大房子。房子未必很好，很多就是土木的，但面積大了，需求和消費(fèi)量自然就大。

更大的居住面積，對(duì)于生育非常友好。多育家庭，會(huì)更多地待在家里，比如，給大孩子輔導(dǎo)作業(yè)的時(shí)候，順便帶帶小的。這就需要家里有更大的活動(dòng)面積，需要帶花園和露臺(tái)的低密度戶型，甚至是別墅。多育還會(huì)增加老人房、保姆房的需求。所以，多育對(duì)面積的需求是遞增的。

對(duì)生育養(yǎng)育而言，居住面積可以換來(lái)孩子的安全，減少家長(zhǎng)照料的強(qiáng)度。比如一間四面墻都軟包起來(lái)的房間，如果條件更好，可以是軟包的露臺(tái)，孩子放在里面，放幾個(gè)安全的毛絨玩具，家長(zhǎng)就可以放心地讓孩子在里面玩，照料的強(qiáng)度就可以大為減少。

如果沒(méi)有這個(gè)條件，家長(zhǎng)就要投入更多的精力，隨時(shí)照看孩子，帶他出去玩，或者請(qǐng)一個(gè)保姆?，F(xiàn)在家庭常用的塑料圍欄，其實(shí)也是起到這個(gè)作用，但是，對(duì)于中國(guó)城市家庭，特別是大城市家庭而言，能給圍欄的地方實(shí)在太小了。

正因?yàn)槿司幼∶娣e高，居住形式多為別墅，所以美國(guó)的生育率在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中處于高位。

土地，是生育的最基礎(chǔ)制度，最底層觀念。從根本上說(shuō)，這些土地制度，這些土地觀念，本身就形成于“人是消耗資源的”這一世界觀。既然把人視為對(duì)自然的傷害，那么，所有派生出來(lái)的政策，都會(huì)潛移默化地朝著減少消耗的方向努力，那么，自然就會(huì)抑制生育。

歸根到底，土地，從來(lái)是服務(wù)于人的，沒(méi)有人的土地，毫無(wú)意義。所以，如果后續(xù)政策支持，更寬松的土地政策，更大的房子，將會(huì)促進(jìn)消費(fèi)，從長(zhǎng)期看會(huì)增加家庭的生育欲望。而不管是消費(fèi)也好，生育也好，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)循環(huán)都是非常急需的。

（作者系上海金融與法律研究院研究員，專欄作家）

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