（本文作者解運亮為信達證券首席宏觀分析師）

8月開始針對房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪刺激政策陸續(xù)出臺，但地產(chǎn)的多項數(shù)據(jù)仍未好轉(zhuǎn)。從銷售來看，政策放松后全國地產(chǎn)銷售低位企穩(wěn)。一二線城市效果相對明顯，三四線城市商品房銷售波瀾不驚保持平淡。從投資來看，房地產(chǎn)投資仍較為低迷，截至9月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比降幅已經(jīng)連續(xù)7個月擴大，土地投資尤為疲弱。

參照2014-2015年經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)可能仍需更多政策支持。2014年9月30日，為應對當時房價下行壓力，實施“認房不認貸”，首套房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；2015年7月國務院提出棚改貨幣化安置，9月落地細則提出貨幣化安置比例不低于50%，年底中央經(jīng)濟工作會議提出供給側(cè)改革。本輪地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)基本覆蓋了2014-2015年出臺的核心政策，包括“認房不認貸”、放松住房信貸、降低稅收等。但政策放松力度不及2014-2015年。針對地產(chǎn)需求側(cè)，一是建議地方政策進一步放寬熱點城市的限購限售與貸款條件，提振購房者的買房熱情。二是房貸利率仍存在下降空間，考慮到近期我國通貨膨脹水平較低，市場主體面臨的實際利率可能并不低，央行可以適當降低政策利率，并引導LPR利率下調(diào)。

投資端來看，近期我們觀察到一個積極的信號，地產(chǎn)新開工面積的同比增速出現(xiàn)了觸底回升的跡象。我們認為其邏輯在于伴隨房企庫存的持續(xù)去化，地產(chǎn)行業(yè)的出清即將完成。但近期房企整體經(jīng)營情況尚未明顯好轉(zhuǎn)，行業(yè)風險仍存。新開工的修復可能并非一帆風順，需要政策給予支持，幫助開發(fā)商順利完成修復。

一是政策需要幫助解決房企流動性不足的問題。1-9月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款的同比增速在-11.1%，深陷負增長，建議中央自上而下統(tǒng)籌規(guī)劃，鼓勵金融機構(gòu)加強對房企的資金支持。在保持房地產(chǎn)信貸融資渠道穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，在債券股票發(fā)行等方面提供支持，“一視同仁”滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

二是保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”有望對明年房地產(chǎn)投資起到重要的支撐作用，針對其資金來源，可以使用PSL或是創(chuàng)設(shè)新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具提供中長期低成本資金支持。

三是建議設(shè)立專門處置房地產(chǎn)債務化解的金融機構(gòu)，幫助加快推動房企債務重組，加速行業(yè)風險出清進程，以便更好實現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

今年以來民間固定資產(chǎn)投資同比增速持續(xù)低迷，1-9月同比為-0.6%。民營資本對政策環(huán)境的變化較為敏感，政策環(huán)境能夠直接影響企業(yè)的預期和信心，并作用于企業(yè)投資決策。民間投資偏弱不僅是地產(chǎn)行業(yè)偏弱造成的，還有部分行業(yè)的投資行為變得更為審慎。對于復蘇脆弱和信心不足的行業(yè)，政策需要給予扶持，充分激發(fā)市場活力。一是政策在制定時應充分評估其負面影響，與市場主體建立常態(tài)化溝通反饋機制，防范政策調(diào)整過快過急，營造穩(wěn)定、可預期的政策環(huán)境。二是引導民營企業(yè)積極參與重大項目建設(shè)，繼續(xù)放開民間資本準入的不合理限制，為民間資本創(chuàng)造更多投資機會。