（本文作者解運(yùn)亮為信達(dá)證券首席宏觀分析師）

8月開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪刺激政策陸續(xù)出臺(tái)，但地產(chǎn)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)仍未好轉(zhuǎn)。從銷售來(lái)看，政策放松后全國(guó)地產(chǎn)銷售低位企穩(wěn)。一二線城市效果相對(duì)明顯；三四線城市商品房銷售波瀾不驚，保持平淡。從投資來(lái)看，房地產(chǎn)投資仍較為低迷，截至9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比降幅已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月擴(kuò)大，土地投資尤為疲弱。

參照2014—2015年經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)可能仍需更多政策支持。2014年9月30日，為應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)下行壓力，實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首套房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；2015年7月國(guó)務(wù)院提出棚改貨幣化安置，9月落地細(xì)則提出貨幣化安置比例不低于50%，年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出供給側(cè)改革。本輪地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)基本覆蓋了2014—2015年出臺(tái)的核心政策，包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、放松住房信貸、降低稅收等。但政策放松力度不及2014—2015年。針對(duì)地產(chǎn)需求側(cè)，一是建議地方政策進(jìn)一步放寬熱點(diǎn)城市的限購(gòu)限售與貸款條件，提振購(gòu)房者的買房熱情；二是房貸利率仍存在下降空間，考慮到近期我國(guó)通貨膨脹水平較低，市場(chǎng)主體面臨的實(shí)際利率可能并不低，央行可以適當(dāng)降低政策利率，并引導(dǎo)LPR利率下調(diào)。

投資端來(lái)看，近期我們觀察到一個(gè)積極的信號(hào)，地產(chǎn)新開(kāi)工面積的同比增速出現(xiàn)了觸底回升的跡象。我們認(rèn)為其邏輯在于伴隨房企庫(kù)存的持續(xù)去化，地產(chǎn)行業(yè)的出清即將完成。但近期房企整體經(jīng)營(yíng)情況尚未明顯好轉(zhuǎn)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍存。新開(kāi)工的修復(fù)可能并非一帆風(fēng)順，需要政策給予支持，幫助開(kāi)發(fā)商順利完成修復(fù)。

一是政策需要幫助解決房企流動(dòng)性不足的問(wèn)題。1—9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款的同比增速為-11.1%，深陷負(fù)增長(zhǎng)，建議中央自上而下統(tǒng)籌規(guī)劃，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房企的資金支持。在保持房地產(chǎn)信貸融資渠道穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，在債券、股票發(fā)行等方面提供支持，“一視同仁”滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

二是保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”有望對(duì)明年房地產(chǎn)投資起到重要的支撐作用，針對(duì)其資金來(lái)源，可以使用PSL或是創(chuàng)設(shè)新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。

三是建議設(shè)立專門處置房地產(chǎn)債務(wù)化解的金融機(jī)構(gòu)，幫助加快推動(dòng)房企債務(wù)重組，加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程，以便更好實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

今年以來(lái)民間固定資產(chǎn)投資同比增速持續(xù)低迷，1—9月同比增速為-0.6%。民營(yíng)資本對(duì)政策環(huán)境的變化較為敏感，政策環(huán)境能夠直接影響企業(yè)的預(yù)期和信心，并作用于企業(yè)投資決策。民間投資偏弱不僅是地產(chǎn)行業(yè)偏弱造成的，還有部分行業(yè)的投資行為變得更為審慎。對(duì)于復(fù)蘇脆弱和信心不足的行業(yè)，政策需要給予扶持，充分激發(fā)市場(chǎng)活力。一是政策在制定時(shí)應(yīng)充分評(píng)估其負(fù)面影響，與市場(chǎng)主體建立常態(tài)化溝通反饋機(jī)制，防范政策調(diào)整過(guò)快過(guò)急，營(yíng)造穩(wěn)定、可預(yù)期的政策環(huán)境。二是引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)積極參與重大項(xiàng)目建設(shè)，繼續(xù)放開(kāi)民間資本準(zhǔn)入的不合理限制，為民間資本創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)。

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