目前我國經(jīng)濟保持穩(wěn)定的需求依然較大，近期在多個方面都感受到了經(jīng)濟下行的壓力，主要緣于幾個方面的因素：

第一，2024年消費增長速度或?qū)⒚黠@減緩。除了2023年較高基數(shù)的影響外，疫情結束一年之后報復性消費需求也在逐漸減小。

第二，2024年國際經(jīng)濟形勢不容樂觀，外需將面臨一定的壓力。

第三，2024年“新三樣”領域投資熱度將明顯下降。我們在2023年大量投資了新能源汽車、動力電池、光伏等領域，隨著這些領域投資高潮的結束，相應產(chǎn)品價格暴跌，預計2024的投資熱度將明顯下降。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)尚未真正觸底。房地產(chǎn)行業(yè)在2023年這輪大幅下跌之前，為我國GDP貢獻了20%以上，財政占比將近40%。房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定將對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生相當大的拖累，對上下游的聯(lián)動影響非常大。

當前經(jīng)濟“不穩(wěn)”的根源

在當前形勢下，我們需要以進促穩(wěn)，但首先要明確“不穩(wěn)”的根源。雖然一些人認為目前我國經(jīng)濟只是在進行結構上的轉(zhuǎn)變，應培育好其他的新興產(chǎn)業(yè)，包括芯片、“新三樣”（新能源汽車、動力電池、光伏）等，從而彌補房地產(chǎn)下行所帶來的各種問題。然而，我們也必須要對發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)板塊持有謹慎態(tài)度，主要有兩方面原因：

第一，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變和新興產(chǎn)業(yè)的培育是一個比較漫長的過程，不可能一蹴而就。行業(yè)產(chǎn)業(yè)本身也將面臨很多風險，比如地緣政治風險會對新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是芯片方面。將來新能源汽車、動力電池方面的發(fā)展也可能會面臨海外發(fā)達國家的阻撓，尤其是在產(chǎn)品出口上。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)不應被過度“污名化”。我國的城市化進程尚未真正完成，房地產(chǎn)行業(yè)依然可以成為國家經(jīng)濟穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的有益因素。在過去若干年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)確實有明顯的結構性問題，尤其是在中小城市發(fā)展過快，由此產(chǎn)生了大量“保交樓”等問題。同時，大量的人口流入大城市，從而推高了房價。房地產(chǎn)行業(yè)的政策限制太多，既影響整個國家的資源配置，也影響國家的經(jīng)濟運行效率，甚至對國家的基礎設施投資也產(chǎn)生很大影響。比如一些地方的基礎設施投資過多，明顯超出了當?shù)氐膶嶋H需求，而在另外一些中心城市，基礎設施建設則存在著相當大的缺口。當前房地產(chǎn)行業(yè)處于超調(diào)階段，正經(jīng)歷著大幅度下行，必須采取措施讓房地產(chǎn)行業(yè)恢復到正常位置，從而帶動國家的城市化建設和基礎設施的優(yōu)化。

財政和貨幣政策的配套框架

貨幣政策包括傳統(tǒng)貨幣政策和相對非傳統(tǒng)的貨幣政策。在傳統(tǒng)貨幣政策上，一方面，降息有一定的空間；另一方面，存量按揭貸款利率調(diào)整頻率可以提高，現(xiàn)在是一年一調(diào)，如果今年1月份再降息，中長期貸款包括按揭貸款利率在一年后才會往下調(diào)，效果是比較有限的。在2024年全球利率水平下行，加上人民幣貶值壓力減少的情況下，適度降息并加大中長期貸款的利率調(diào)整頻率，將有助于市場出清，但是也必須認識到傳統(tǒng)貨幣政策的空間確實非常有限。

針對傳統(tǒng)貨幣政策的局限性，現(xiàn)在真正需要的是房地產(chǎn)市場的出清。一方面，預期不穩(wěn)使得大家擔心房價會繼續(xù)下跌；另一方面，現(xiàn)在的預期很明朗，一線和省會城市“保交樓”問題不大，但是二線及以下城市里，由于大家預期期房的交房概率低，導致購買量大幅降低，“保交樓”存在相當大的問題，市場很難出清。

基于此，我國房地產(chǎn)市場形成了兩個下降螺旋：一是開發(fā)商在廣大中小城市未能及時交房，導致市場不愿意積極買房，進一步造成了開發(fā)商的資金短缺；二是開發(fā)商由于資金短缺無法購地，導致了地方政府財政的惡化，尤其在很多中小城市，公務員和事業(yè)單位工作人員是當?shù)叵M和投資的主力，又進一步影響到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。

為解決這一問題，應考慮使用特殊財政貨幣政策，尤其是通過央行PSL（抵押補充貸款）政策介入房地產(chǎn)市場。目前PSL的重心放在“三大工程上（保障性住房規(guī)劃建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設）。但是，城中村改造進展緩慢，對宏觀經(jīng)濟形勢的短期影響不明顯；同時，如果保障房未妥善處理，將增加供應，尤其是增加中小城市新房供應，對房地產(chǎn)市場帶來更大壓力。此外，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的核心問題并不是開發(fā)商蓋了很多房子賣不掉，而是買了很多地，但是沒有能力、沒有市場再進行開發(fā)。雖然目前政策已經(jīng)開始涉及通過央行PSL擴大資產(chǎn)負債表，在某種程度上用直接注資的方式介入房地產(chǎn)市場，但這個切入點仍非最佳選擇。

2024年經(jīng)濟穩(wěn)定需要房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)至關重要。“保交樓”問題的解決是其中關鍵一環(huán)，在這一問題上也具備可操作性；但是在行動主體上，商業(yè)銀行缺乏動力，央行過去的2000億元再貸款未能通過商業(yè)銀行放貸的方式有效解決問題，地方政府則受債務拖累，開發(fā)商也難以應對，建立“白名單”制度也不現(xiàn)實。因此，只有中央政府才有能力解決，但是中央財政擔心大量的注資會導致利率上升，此時最佳方法就是采取類似于PSL的非傳統(tǒng)央行貨幣政策。

對此，建議在中央層面成立專門的跨部門的“保交樓”領導小組，結合貨幣政策和財政政策，做好“保交樓”政策，使用好這筆資金。“保交樓”小組要通過調(diào)研和摸底，區(qū)分內(nèi)情，了解各家開發(fā)商每個項目的實際情況，明確央行需要注資的具體數(shù)額，通過調(diào)研將項目區(qū)分為不同類型，制定有針對性的差異化處理方式，在實踐中也可以做一些試點。

2024年房地產(chǎn)市場要適當出清，應使央行和財政同時介入，通過非傳統(tǒng)的貨幣政策解決問題，從而重建市場秩序，重建信心。需要強調(diào)的是，“保交樓”問題不僅僅是開發(fā)商的問題，因為預售制度建立的基礎是政府的監(jiān)管和商業(yè)銀行對預售款的監(jiān)管，如果“保交樓”問題不解決，將損害潛在購房者對市場秩序的信心以及對政府和商業(yè)銀行的信心，這些問題的妥善處理將有助于信心的回歸。

（作者系野村證券中國首席經(jīng)濟學家、中國首席經(jīng)濟學家論壇理事）

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