（本文作者夏春，香港方德金控首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

去年3月10日硅谷銀行倒閉，兩天后，簽名銀行也清盤了。

一周后，紐約社區(qū)銀行，簡稱NYCB，以27億美元收購了簽名銀行384億美元的資產(chǎn)。

消息公布后，股價從$6.54跳漲了32%。今年1月30日，NYCB的股價還在$10.38，但隨后暴跌了67%，最新價格$3.46。

過去一年NYCB原本是美國地區(qū)性銀行的優(yōu)等生，怎么一下子變成差等生了？原來，NYCB最新財報來自商業(yè)地產(chǎn)的虧損超過市場預(yù)期，兩家評級公司跟進(jìn)降低評級，3月初NYCB更換領(lǐng)導(dǎo)層并承認(rèn)風(fēng)控缺陷，股價自然下跌。

很多人擔(dān)心NYCB會成為下一個硅谷銀行，我倒不這么認(rèn)為。NYCB暴雷有兩個孤立的原因，一是收購簽名銀行后，需要滿足更高的資本充足率要求。

二是貸款中的22%流向了受到嚴(yán)格租金管制的紐約市公寓，房東難以增加租金收入以應(yīng)對更高的利率。其他地區(qū)性銀行都沒有這么高的比例。

現(xiàn)在美國前財長牽頭的私募股權(quán)基金向NYCB注資10億美元，NYCB應(yīng)該可以渡過難關(guān)。

去年我多次提醒客戶不要投資美國商業(yè)辦公樓，疫情后許多企業(yè)保留了居家辦公習(xí)慣。

疊加不斷加息導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價格下跌，商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)從高點(diǎn)下跌了21%。

商業(yè)辦公樓的空置率已經(jīng)19.6%，創(chuàng)下歷史記錄。那么商業(yè)地產(chǎn)給銀行帶來的危機(jī)到底有多嚴(yán)重？

先跟大家說一個讓人恐怖的研究成果。由于加息導(dǎo)致銀行持有的債券價值大跌，如果按市值計價，美國4800多家銀行里已經(jīng)有2400多家資不抵債。

但真實(shí)的世界里，去年只有5家銀行倒閉，銀行無須按照市值來為資產(chǎn)定價，銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款今年有4400億到期，辦公樓只占四分之一。

考慮到美國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，工廠、酒店、商場和住宅的生意都不錯、銀行在商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險應(yīng)該是可控的。

雖然商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)下跌，但仍然高于5-10年前貸款發(fā)行時的價值。而且隨著美國商業(yè)辦公樓供應(yīng)的減少和美聯(lián)儲未來持續(xù)幾年的降息，我反而認(rèn)為NYCB的暴雷提供了折價買入地區(qū)銀行ETF的好機(jī)會。

當(dāng)然，意外永遠(yuǎn)無法排除，但我反對夸大美國商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。

（本文作者夏春，香港方德金控首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

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