（本文作者梁云風(fēng)，秦朔朋友圈撰稿人）

01

“兩會(huì)”已結(jié)束，但今年“兩會(huì)”關(guān)于房地產(chǎn)的討論才剛剛開始。從“兩會(huì)”各方的表態(tài)，我們可以窺見政策層面對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的走向。

今年的政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的表述是有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)、支持剛性和改善性住房需求等。

其中表達(dá)的意思一目了然，那就是既要支持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，滿足居民對(duì)美好生活的追求，又要防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域的重大風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

而如何“既要又要”，則需要執(zhí)行層面來確定精準(zhǔn)政策，在政策實(shí)施層面，表現(xiàn)為去年以來幾次重要會(huì)議都重點(diǎn)提到的“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，有了更為具體的實(shí)施路徑。

住建部部長(zhǎng)倪虹在3月9日接受媒體采訪時(shí)，從理念、機(jī)制和實(shí)施三個(gè)方面對(duì)“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”有比較深入的闡述。

在理念上，始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，政府保障基本住房需求、市場(chǎng)滿足多層次多樣化住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。

這一點(diǎn)自本輪調(diào)控以來一直強(qiáng)調(diào)，“房住不炒”，雖然我們呼吁不要過分妖魔化房地產(chǎn)的投資屬性，但總體上來說，調(diào)控的方向是強(qiáng)化房子的居住屬性，弱化金融屬性，所以普通城市已經(jīng)很難再有上一輪房地產(chǎn)暴漲時(shí)投機(jī)買房的窗口了。

02

在機(jī)制上有兩點(diǎn)：

一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，指導(dǎo)各地編制好住房發(fā)展規(guī)劃，以人定房、以房定地、以房定錢。說白了就是以后人口凈流出的城市，房地產(chǎn)的發(fā)展是會(huì)逐步弱化的，這既能夠穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格，也能提高投資的效率，減少樓房爛尾。

事實(shí)上，2月27日住建部就發(fā)布了《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，通知提出住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的重要抓手，要求各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，準(zhǔn)確研判住房需求，完善住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃，提前謀劃2026～2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

二是完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制。在供給方面，要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等專項(xiàng)制度。

這是住建部給監(jiān)管提出的要求。在房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的年代，監(jiān)管也是粗線條的，顆粒度不夠精細(xì)，舉個(gè)例子，關(guān)于預(yù)售資金的監(jiān)管，在房企暴雷之前是比較松的，導(dǎo)致很多項(xiàng)目資金違規(guī)流出，最后項(xiàng)目爛尾；而在房企陸續(xù)暴雷之后，一些地方又矯枉過正，超比例監(jiān)管預(yù)售資金，導(dǎo)致房企資金被“抽血”，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大增。

現(xiàn)在住建部重點(diǎn)提出關(guān)于房地產(chǎn)的全生命周期管理機(jī)制，實(shí)際上也意味著未來整個(gè)行業(yè)都將從粗放型轉(zhuǎn)向精細(xì)化，對(duì)監(jiān)管是這樣，對(duì)開發(fā)企業(yè)同樣是這樣，比如現(xiàn)房銷售、取消公攤等，都將是未來推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要節(jié)點(diǎn)。

03

在實(shí)施上同樣有兩個(gè)重點(diǎn)：

一是規(guī)劃建設(shè)保障性住房，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。

保障性住房建設(shè)是托底的，是對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)化住房的補(bǔ)充，重點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子。“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)則不僅是著眼于民生，更有戰(zhàn)略作用。

市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)是城中村改造。

城中村改造是前些年熱門的城市更新的一部分，被開發(fā)商視為未來中國(guó)房地產(chǎn)最大的市場(chǎng)之一。城市更新既包括拆舊重建，也包括城中村改造，相對(duì)來說，后者成本更低，也更容易推廣。

根據(jù)倪虹的介紹，去年全國(guó)實(shí)施各類城市更新項(xiàng)目有6.6萬個(gè)，完成投資2.6萬億元，這當(dāng)中新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，惠及2200多萬居民；加裝電梯3.6萬部，增設(shè)停車位85萬個(gè)，養(yǎng)老托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施2.1萬個(gè)；改造燃?xì)獾雀黝惞艿兰s10萬公里；建設(shè)口袋公園4100多個(gè)、綠道5300多公里，拓展了草坪開放空間1.1萬公頃。“小切口”改善“大民生”。

今年的目標(biāo)是再改造5萬個(gè)老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整的社區(qū)，為老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強(qiáng)無障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造一批民生工程。

更為關(guān)鍵的是，伴隨我國(guó)城市化的深入，由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量開發(fā)的城市更新之路，已成為全國(guó)趨勢(shì)，這也是完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略所賦予的時(shí)代課題。

一些城市也早已經(jīng)立法推進(jìn)城市更新，如深圳，早在2009年便發(fā)布了《深圳市城市更新辦法》，成都在2021年7月也對(duì)外發(fā)布了《成都公園城市有機(jī)更新導(dǎo)則》。

城市更新巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也吸引了各方注意，中信證券在其研報(bào)中指出，“19個(gè)超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億，占這些城市2022年銷售額的37%。預(yù)計(jì)城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。”

“10萬億市場(chǎng)”蛋糕對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是不小的增量。

在實(shí)施上的第二個(gè)重點(diǎn)是下力氣建設(shè)好房子。此前我們?cè)_玩笑，中國(guó)開發(fā)商建不了一棟不漏水的房子。在粗放型的時(shí)代，房子是賣方市場(chǎng)，開發(fā)商具有強(qiáng)勢(shì)話語權(quán)。而今天的房地產(chǎn)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，如何讓人民群眾住上好房子是未來監(jiān)管部門重點(diǎn)關(guān)注的方向。

倪虹表示，“我們將引導(dǎo)建筑師精心設(shè)計(jì)好戶型，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，我們也希望能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。”

本質(zhì)上，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，對(duì)監(jiān)管和開發(fā)商都提出了新要求。尤其是開發(fā)商，新模式下，房企拼的是高質(zhì)量、新科技和服務(wù)。

萬科董事長(zhǎng)郁亮去年10月份在媒體交流會(huì)上也說，今天的市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求提高了，80分才是及格線，要求企業(yè)從單項(xiàng)冠軍向全能高手轉(zhuǎn)變。

倪虹更是認(rèn)為，“誰能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場(chǎng)，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來。”

04

最后，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”潛在的要求是防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域的重大風(fēng)險(xiǎn)。

從今年的政府工作報(bào)告來看，整體延續(xù)了2023年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范的基調(diào)，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述是“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，此次報(bào)告是“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”，這實(shí)際回應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)出險(xiǎn)房企的態(tài)度，那就是“處置”。

果然，倪虹在記者會(huì)上也表示，“對(duì)嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。對(duì)有損害群眾利益行為的，堅(jiān)決依法查處，讓他們付出應(yīng)有的代價(jià)。”

這也為恒大等資不抵債的出險(xiǎn)企業(yè)的未來寫好了結(jié)局，政府不會(huì)再對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行兜底，而是按照法治化、市場(chǎng)化的原則進(jìn)行處置。

總體來說，經(jīng)歷了三年震蕩下行行情，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是壓倒一切的。房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)就穩(wěn)，金融穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)。穩(wěn)市場(chǎng)，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的第一目標(biāo)。在這個(gè)指揮棒下，各城市將擁有更多的精準(zhǔn)施策自主權(quán)，乃至全國(guó)范圍內(nèi)的大松綁。在這個(gè)基礎(chǔ)上，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的推行，爛尾項(xiàng)目的加速處置，也將帶來更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

（本文作者梁云風(fēng)，秦朔朋友圈撰稿人）

本文僅代表作者觀點(diǎn)。