（本文作者梁云風，秦朔朋友圈撰稿人）

 

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“兩會”已結(jié)束，但今年“兩會”關(guān)于房地產(chǎn)的討論才剛剛開始。從“兩會”各方的表態(tài)，我們可以窺見政策層面對今年房地產(chǎn)行業(yè)的走向。

今年的政府工作報告對房地產(chǎn)的表述是有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險、支持剛性和改善性住房需求等。

其中表達的意思一目了然，那就是既要支持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，滿足居民對美好生活的追求，又要防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域的重大風險，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。

而如何“既要又要”，則需要執(zhí)行層面來確定精準政策，在政策實施層面，表現(xiàn)為去年以來幾次重要會議都重點提到的“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，有了更為具體的實施路徑。

住建部部長倪虹在3月9日接受媒體采訪時，從理念、機制和實施三個方面對“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”有比較深入的闡述。

在理念上，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。

這一點自本輪調(diào)控以來一直強調(diào)，“房住不炒”，雖然我們呼吁不要過分妖魔化房地產(chǎn)的投資屬性，但總體上來說，調(diào)控的方向是強化房子的居住屬性，弱化金融屬性，所以普通城市已經(jīng)很難再有上一輪房地產(chǎn)暴漲時投機買房的窗口了。

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在機制上有兩點：

一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，指導各地編制好住房發(fā)展規(guī)劃，以人定房、以房定地、以房定錢。說白了就是以后人口凈流出的城市，房地產(chǎn)的發(fā)展是會逐步弱化的，這既能夠穩(wěn)定當前房地產(chǎn)的價格，也能提高投資的效率，減少樓房爛尾。

事實上，2月27日住建部就發(fā)布了《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》，通知提出住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制的重要抓手，要求各城市要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，準確研判住房需求，完善住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃，提前謀劃2026～2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

二是完善房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制。在供給方面，要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現(xiàn)房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等專項制度。

這是住建部給監(jiān)管提出的要求。在房地產(chǎn)狂飆突進的年代，監(jiān)管也是粗線條的，顆粒度不夠精細，舉個例子，關(guān)于預售資金的監(jiān)管，在房企暴雷之前是比較松的，導致很多項目資金違規(guī)流出，最后項目爛尾；而在房企陸續(xù)暴雷之后，一些地方又矯枉過正，超比例監(jiān)管預售資金，導致房企資金被“抽血”，債務風險大增。

現(xiàn)在住建部重點提出關(guān)于房地產(chǎn)的全生命周期管理機制，實際上也意味著未來整個行業(yè)都將從粗放型轉(zhuǎn)向精細化，對監(jiān)管是這樣，對開發(fā)企業(yè)同樣是這樣，比如現(xiàn)房銷售、取消公攤等，都將是未來推動行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要節(jié)點。

03

在實施上同樣有兩個重點：

一是規(guī)劃建設保障性住房，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。

保障性住房建設是托底的，是對現(xiàn)有市場化住房的補充，重點是拓展配售型保障性住房的新路子。“平急兩用”公共基礎設施建設則不僅是著眼于民生，更有戰(zhàn)略作用。

市場的關(guān)鍵點是城中村改造。

城中村改造是前些年熱門的城市更新的一部分，被開發(fā)商視為未來中國房地產(chǎn)最大的市場之一。城市更新既包括拆舊重建，也包括城中村改造，相對來說，后者成本更低，也更容易推廣。

根據(jù)倪虹的介紹，去年全國實施各類城市更新項目有6.6萬個，完成投資2.6萬億元，這當中新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，惠及2200多萬居民；加裝電梯3.6萬部，增設停車位85萬個，養(yǎng)老托育等社區(qū)服務設施2.1萬個；改造燃氣等各類管道約10萬公里；建設口袋公園4100多個、綠道5300多公里，拓展了草坪開放空間1.1萬公頃。“小切口”改善“大民生”。

今年的目標是再改造5萬個老舊小區(qū)，建設一批完整的社區(qū)，為老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設施建設，打造一批民生工程。

更為關(guān)鍵的是，伴隨我國城市化的深入，由增量擴張轉(zhuǎn)向存量開發(fā)的城市更新之路，已成為全國趨勢，這也是完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略所賦予的時代課題。

一些城市也早已經(jīng)立法推進城市更新，如深圳，早在2009年便發(fā)布了《深圳市城市更新辦法》，成都在2021年7月也對外發(fā)布了《成都公園城市有機更新導則》。

城市更新巨大的經(jīng)濟價值也吸引了各方注意，中信證券在其研報中指出，“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億，占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。”

“10萬億市場”蛋糕對目前房地產(chǎn)市場來說是不小的增量。

在實施上的第二個重點是下力氣建設好房子。此前我們曾開玩笑，中國開發(fā)商建不了一棟不漏水的房子。在粗放型的時代，房子是賣方市場，開發(fā)商具有強勢話語權(quán)。而今天的房地產(chǎn)進入了買方市場，如何讓人民群眾住上好房子是未來監(jiān)管部門重點關(guān)注的方向。

倪虹表示，“我們將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設備，我們也希望能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。”

本質(zhì)上，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是市場競爭的結(jié)果，對監(jiān)管和開發(fā)商都提出了新要求。尤其是開發(fā)商，新模式下，房企拼的是高質(zhì)量、新科技和服務。

萬科董事長郁亮去年10月份在媒體交流會上也說，今天的市場對房地產(chǎn)企業(yè)的要求提高了，80分才是及格線，要求企業(yè)從單項冠軍向全能高手轉(zhuǎn)變。

倪虹更是認為，“誰能抓住機遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來。”

04

最后，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”潛在的要求是防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域的重大風險。

從今年的政府工作報告來看，整體延續(xù)了2023年底中央經(jīng)濟工作會議有關(guān)風險防范的基調(diào)，去年底中央經(jīng)濟工作會議的表述是“持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風險”，此次報告是“穩(wěn)妥有序處置風險隱患”，這實際回應了市場對出險房企的態(tài)度，那就是“處置”。

果然，倪虹在記者會上也表示，“對嚴重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。對有損害群眾利益行為的，堅決依法查處，讓他們付出應有的代價。”

這也為恒大等資不抵債的出險企業(yè)的未來寫好了結(jié)局，政府不會再對出險企業(yè)進行兜底，而是按照法治化、市場化的原則進行處置。

總體來說，經(jīng)歷了三年震蕩下行行情，今年的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是壓倒一切的。房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟就穩(wěn)，金融穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)。穩(wěn)市場，是今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的第一目標。在這個指揮棒下，各城市將擁有更多的精準施策自主權(quán)，乃至全國范圍內(nèi)的大松綁。在這個基礎上，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的推行，爛尾項目的加速處置，也將帶來更多的市場機會。

 

（本文作者梁云風，秦朔朋友圈撰稿人）

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