行業(yè)深度調(diào)整，企業(yè)業(yè)績震蕩。在一片業(yè)績預減的哀聲中，國資背景的物業(yè)公司越秀服務(wù)成為少數(shù)增長的一員。

2023年全年，越秀服務(wù)實現(xiàn)總收入32.24億元，同比增長29.7%；公司擁有人應(yīng)占盈利為4.87億元，同比增長17%；在手現(xiàn)金和定存約47.04億元，同比增加7.9%。

良好的業(yè)績推動下，越秀服務(wù)持續(xù)回饋股東，末期派息0.079元/股；連同2023年首次派發(fā)的中期股息，越秀服務(wù)全年派息0.160元/股，全年派息率為50%，較2022年的35%大幅提升。

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席林峰表示，回首過去一年，高質(zhì)量發(fā)展回歸服務(wù)屬性，成為物管行業(yè)的主基調(diào)。物業(yè)管理作為服務(wù)型經(jīng)營型的業(yè)務(wù)，具有輕資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定的屬性，長遠來看發(fā)展?jié)摿薮蟆?ldquo;2024年我們將以‘用心服務(wù)提質(zhì)量、精益管理創(chuàng)效益’為年度主題，打造更好的口碑，增強市場競爭力，去爭取更大的發(fā)展空間”。

市場拓展目標為1200萬平方米

報告期內(nèi)，越秀服務(wù)的兩大業(yè)務(wù)板塊同步實現(xiàn)增長。其中，來自非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)所得收入為26.3億元，同比增長35.5%；商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)所得收入為5.94億元，同比增長8.9%。

持續(xù)增長的業(yè)績得益于越秀服務(wù)規(guī)模的不斷擴大。截至2023年末，在管項目共有408個，在管面積達6521.1萬平方米，同比增長26.2%；擁有合約項目476個，合約面積為8344.8萬平方米，同比增長18.2%。

其中，在管非商業(yè)項目數(shù)目從269個增至331個，在管面積5927.1萬平方米；在管商業(yè)項目77個，在管面積594.0萬平方米。從區(qū)位上看，越秀服務(wù)67.9%的在管面積分布于大灣區(qū)及華東地區(qū)，整體近九成的在管面積位于一二線城市。

2023年，越秀服務(wù)新簽約項目達113個，新增合約面積約1542萬平方米，其中有27%來自北方區(qū)域，24%來自大灣區(qū)。由關(guān)聯(lián)方越秀地產(chǎn)、廣州地鐵直接交付的面積約為473萬平方米；另有1064萬平方米來自市場拓展，同比增長26.2%。

規(guī)模持續(xù)擴大的同時，項目品質(zhì)也在同步提升。報告期內(nèi)，越秀服務(wù)市場拓展的項目包括巴斯夫（廣東）一站式基地項目、佛山廣東農(nóng)信數(shù)據(jù)中心、廣州孫中山大元帥府紀念館、鄂州國際會展中心項目等。在TOD業(yè)務(wù)方面，越秀服務(wù)也在持續(xù)鞏固，年內(nèi)增加了福州地鐵4號線、鄭州地鐵12號線兩個項目。

在市場拓展的過程中，越秀服務(wù)有一套自己的標準。“我們會關(guān)注項目的素質(zhì)，不會做過多的盲投。”公司管理層透露，“我們參加市場的公開投標，中標率大約能達到33%。這些項目我們測算過，要有一定的盈利，還要跟主要業(yè)務(wù)賽道有關(guān)，同時在城市選擇上也有一定標準，否則可能會導致公司管理成本更高。這樣一來，我們保障了新投項目的盈利能力，還有管理協(xié)同的能力，并通過增強管理濃度提高競爭力。”

對于2024年的拓展目標，越秀服務(wù)管理層在業(yè)績會上透露，希望在市場拓展方面達到1200萬平方米，增長20%。越秀服務(wù)管理層坦言，房地產(chǎn)市場的下行確實給公司發(fā)展帶來了一些挑戰(zhàn)，但對規(guī)模增長仍有充分的信心。

這一方面來自于母公司越秀地產(chǎn)逆勢增長的銷售規(guī)模，“越秀地產(chǎn)的合同銷售額增速在TOP20房企中也位于前列，所以每年能夠穩(wěn)定向我們交付約400~500萬平方米的面積，”管理層表示，“同時由于企業(yè)都在向核心一二線城市集中，整體的交付面積品質(zhì)也較高，我們住宅的物管費平均大約是28元/平方米，這在物企中也處于較高的水平。”

另一方面則源于越秀服務(wù)自身的國企背景，以及穩(wěn)健的財務(wù)狀況。“我們賬面現(xiàn)金充足，沒有負債，讓我們能在市場競爭這么激烈、經(jīng)濟環(huán)境不好的情況下，抓住一些機會，例如當前政府的一些公共服務(wù)項目在慢慢進行市場化，我們的企業(yè)背景在競爭中也能夠發(fā)揮一些優(yōu)勢。整體而言，有信心保持整體營收規(guī)模的穩(wěn)健達成。”

社區(qū)增值服務(wù)成發(fā)展新動力

龐大的私域流量是物管公司的一大優(yōu)勢，圍繞物和人開展增值服務(wù)，物業(yè)公司有著得天獨厚的優(yōu)勢。2023年，越秀服務(wù)聚焦社區(qū)經(jīng)營，不斷錘煉產(chǎn)品力，全年實現(xiàn)收入約9.32億元，同比大幅增長43.3%，在總收入中的占比進一步提升到了29%，成為越秀服務(wù)營收和利潤的重要來源之一。

據(jù)越秀服務(wù)管理層介紹，公司的社區(qū)增值服務(wù)包括新零售、經(jīng)紀服務(wù)、美居、社區(qū)商業(yè)、智能化服務(wù)五大方面，每個業(yè)務(wù)分別有不同的側(cè)重點。

在新零售業(yè)務(wù)方面，以在管28萬戶的規(guī)模為依托，增加相應(yīng)的生活服務(wù)，目前已經(jīng)完成了和業(yè)主自建的APP建設(shè)，并在過去的一年里打造了兩個500萬級的產(chǎn)品和四個100萬級的產(chǎn)品。未來，越秀服務(wù)會進一步的加強社群的團購和直播帶貨，打造渠道能力。

在搭建經(jīng)紀業(yè)務(wù)方面，越秀服務(wù)認為，后續(xù)房地產(chǎn)市場的需求會發(fā)生在資產(chǎn)置換和更新方面，因而目前選擇聚焦在存量租售業(yè)務(wù)上，市占率和運營效率持續(xù)提升；同時也協(xié)同開發(fā)商的車位銷售和新房代理業(yè)務(wù)，并同步孵化公寓托管業(yè)務(wù)，幫助業(yè)主代為出租和整體打理。目前越秀服務(wù)推出的“無憂系”產(chǎn)品，拓展公寓托管業(yè)務(wù)項目3個、運營房間300+間，出租率超80%。

在美居業(yè)務(wù)方面，一方面是前置推廣，在8個新開售項目，根據(jù)越秀地產(chǎn)的標準戶型，進行升級研發(fā)，打造12套實景樣板房；另一方面則持續(xù)擴大拎包自營的業(yè)務(wù)，在新交付項目的業(yè)務(wù)覆蓋率已超過76%。

在社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)方面，越秀服務(wù)致力于提升存量物業(yè)的經(jīng)營管理水平，落地了“悅匯時光”這一社商品牌，不斷提高整體招商能力和策劃能力；在智能化業(yè)務(wù)方面，越秀服務(wù)則著力提升交付和服務(wù)品質(zhì)，并實現(xiàn)多業(yè)態(tài)突破，成功打造智慧校園、智慧醫(yī)院、智慧商業(yè)綜合體等。

值得一提的是，越秀服務(wù)的增值服務(wù)還成功實現(xiàn)外拓。2023年，其社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)成功拓展廣州同德廣場、蘇州蘇胥坊等項目，商業(yè)策劃能力得到驗證，“悅匯時光”品牌邁向全國；智慧化業(yè)務(wù)的外拓合同金額則已超1億元。

越秀服務(wù)管理層認為上述五大增值服務(wù)業(yè)務(wù)都有較大發(fā)展空間，并對此抱以頗高的期待。林峰介紹，按照整體規(guī)劃部署，2024年社區(qū)增值服務(wù)收入的增速預計在35%-40%。

“社區(qū)增值服務(wù)毛利率比較高，大概能達到32%左右的水平。”林峰認為，基礎(chǔ)物管的毛利率水平較低，基本在15%左右，“如果對基礎(chǔ)物管毛利率要求過高，很有可能就意味著服務(wù)品質(zhì)下降”，為了提高整體毛利率水平，“我們需要發(fā)力的就在增值業(yè)務(wù)上，希望逐漸提高其在營收中占比，逐漸與物業(yè)管理收入占比接近。”

2024年初，為了進一步推動增值服務(wù)的發(fā)展，越秀服務(wù)將募集資金用途進行了更改，在縮減投資收并購金額的同時，為發(fā)展增值服務(wù)增加了9713萬元的儲備金。

手握現(xiàn)金，穩(wěn)健擴張

隨著房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展方向也在相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

越秀服務(wù)管理層表示，前幾年物管行業(yè)崇尚規(guī)模為王，在大家都比較追求規(guī)模的大背景下，各個物企在市場上打得也比較厲害。但隨著市場環(huán)境的變化，各家企業(yè)在規(guī)模擴張方面開始更加追求質(zhì)量。

“在和同行的交流過程當中，我們感覺到大家對項目密度的要求有提升，以前可能有機會就推進收購，‘規(guī)模先做起來’的想法比較突出，現(xiàn)在物業(yè)公司會更加理性，會更考慮管理上的集約效應(yīng)，在密度上會有更高的追求。”管理層稱，當下大家把節(jié)奏放慢一點，整個行業(yè)變得相對更加理性，行業(yè)的競爭態(tài)勢也會更加良性。

越秀服務(wù)實際上也遵循了和行業(yè)一樣的發(fā)展軌跡。“剛開始我們也是基于把面積快速做起來的追求，邊走邊檢視，在這一過程中，我們在投資的標準、評審的程序上等也在不斷完善。如今短期內(nèi)行業(yè)發(fā)展速度稍有些波動，其實也為以后的競爭奠定了更好的基礎(chǔ)。

事實上，也正是由于此前的穩(wěn)健，目前手握超47億元現(xiàn)金的越秀服務(wù)，在面臨市場上的收并購機會時，可以更加游刃。“在經(jīng)濟下行過程中，如果有合適的標的，或者結(jié)合我們部署的業(yè)務(wù)方向、希望大力發(fā)展的ESG業(yè)務(wù)、節(jié)能降耗的項目等等，當手上有現(xiàn)金時，就總會有機會把握。”

不過，越秀服務(wù)管理層再次明確，考慮收并購項目時不會過于激進，會更加穩(wěn)健。在行業(yè)情況還不太明朗的大環(huán)境下，現(xiàn)金充裕對于抓住投資機會有一定幫助；同時，越秀服務(wù)對市場上的標的也在進行密切跟蹤，部分標的的PE正在向合理的估值區(qū)間回歸，但越秀服務(wù)對標的質(zhì)量、相關(guān)合約質(zhì)量、業(yè)務(wù)的可持續(xù)性、與越秀服務(wù)之間的戰(zhàn)略協(xié)同性等，也都是需要考量評判的關(guān)鍵指標。

值得一提的是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)形勢的變化，越秀服務(wù)也在加大力度進行多元化的業(yè)態(tài)拓展，全面提升投拓能力建設(shè)，明確了“住宅+商業(yè)+大交通+城市服務(wù)”四大核心賽道，將非住宅業(yè)態(tài)作為重要發(fā)展方向之一。

“我們現(xiàn)在非住宅業(yè)態(tài)方面的拓展包括產(chǎn)業(yè)園、公建、城市服務(wù)等多個業(yè)態(tài)，”越秀服務(wù)管理層提及，非住宅業(yè)務(wù)具備較大發(fā)展?jié)摿?，未來也將積極地向著規(guī)模目標努力。