2023年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍在收縮，長期主義者越秀地產(chǎn)則穩(wěn)健前行，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)能保持銷售業(yè)績正增長的企業(yè)，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1420億元，同比增幅達(dá)14%，是TOP20房企中增速第一位。

以穩(wěn)健增長的銷售為支撐，越秀地產(chǎn)的業(yè)績也同步實(shí)現(xiàn)增長，2023年全年，營業(yè)收入802.2億元，同比上升10.8%，核心凈利潤達(dá)34.9億元。在此基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)董事會宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率為核心凈利潤的40%。

越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)預(yù)計(jì)，行業(yè)目前還在筑底的過程中，市場繼續(xù)分化，目前北京、上海、深圳等城市的限購政策仍趨緊，未來限購政策應(yīng)該會持續(xù)放松，整體持續(xù)寬松的趨勢不會改變，市場仍存在結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。

在這樣的新形勢之下，越秀地產(chǎn)定下了全年1470億元的銷售目標(biāo)，積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，“越秀地產(chǎn)也將更加精準(zhǔn)把握市場，有信心完成全年銷售目標(biāo)。”

銷售規(guī)模穩(wěn)健增長，行業(yè)排名再提升

各項(xiàng)業(yè)務(wù)的齊頭并進(jìn)，持續(xù)推動著越秀地產(chǎn)收入規(guī)模的擴(kuò)大。

報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)直接持有的商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)租賃收入約4.87億元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入約20.87億元，同比上升11.4%；越秀服務(wù)全年實(shí)現(xiàn)營收約32.24億元，同比上升29.7%。

同時(shí)，越秀地產(chǎn)深耕多年的康養(yǎng)業(yè)務(wù)也取得了矚目的成績，在大灣區(qū)、長三角區(qū)域布局22個(gè)項(xiàng)目，可經(jīng)營床位數(shù)近8000個(gè)，目前在運(yùn)營床位7273個(gè)，入住率實(shí)現(xiàn)了較大的提升，康養(yǎng)業(yè)務(wù)位于行業(yè)的前列。

對越秀地產(chǎn)業(yè)績構(gòu)成核心支撐的仍舊是房地產(chǎn)銷售。報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入實(shí)現(xiàn)752億，同比增長9.4%。截至2023年末，包含合營及聯(lián)營公司項(xiàng)目的已售未入賬銷售額1993億元，較年初增長11.3%，合同負(fù)債較年初增加17.7%至876.5億元，已售未結(jié)資源充裕、鎖定后期營收和利潤穩(wěn)健增長。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，城市分化與區(qū)域分化加劇，越秀地產(chǎn)憑借熱點(diǎn)城市布局以及優(yōu)秀的產(chǎn)品力，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗周期性，為業(yè)績規(guī)模增長提供了穩(wěn)定的推動力。

2023年全年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1420.3億元，不僅超額完成全年1320億元的銷售目標(biāo)，排名提升4個(gè)身位至行業(yè)第12名。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)同比約14%的銷售增速在TOP20房企中排名第一。

大本營廣州持續(xù)為越秀地產(chǎn)提供強(qiáng)勁的驅(qū)動力。2023年，廣州市場為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了613.2 億元銷售額，同比增長15.3%，約占整體銷售額的43.2%；越秀地產(chǎn)也連續(xù)三年蟬聯(lián)廣州銷售第一，市占率高達(dá)17.2%。

以廣州為核心，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)市場也保持著市場份額第一的位置，區(qū)域內(nèi)全年實(shí)現(xiàn)約716億元銷售額，同比增長20%，占整體銷售額的50.4%。同時(shí)，在戰(zhàn)略深耕的上海、北京市場，越秀地產(chǎn)也取得了顯著成效，年內(nèi)分別實(shí)現(xiàn)銷售金額135億元、79億元，同比增長23%、57倍。

對于2024年，越秀地產(chǎn)認(rèn)為宏觀調(diào)控政策仍將因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，持續(xù)寬松，行業(yè)預(yù)計(jì)將在今年企穩(wěn)，但市場分化會越加明顯，集中度持續(xù)上升?；诖耍叫愕禺a(chǎn)表示，將繼續(xù)深化客研體系的建設(shè)和應(yīng)用，讀懂城市和客戶，實(shí)施“一盤一策”的精準(zhǔn)營銷策略，加快銷售和現(xiàn)金回流，并提升運(yùn)營能力，以客戶為中心做高價(jià)值產(chǎn)品，全面落實(shí)越秀地產(chǎn)好產(chǎn)品公約。

“過去這一兩年，我們對客研的研究能力、產(chǎn)品力、營銷能力等成了應(yīng)對市場的武器，盡管現(xiàn)在市場不好，但我們中介渠道的占比在持續(xù)下滑。”林昭遠(yuǎn)表示，雖然當(dāng)前行業(yè)下行壓力很大，但管理層還是堅(jiān)定信心，給2024年定下了1470億元的銷售目標(biāo)，同比上漲約3.5%。

多元化拓儲，投資質(zhì)量持續(xù)提高

自2021年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道以來，市場分化持續(xù)加劇，一線城市和主要二線城市由于有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口等基本面的支撐，銷售表現(xiàn)相對較優(yōu)，也成為各大主要房企戰(zhàn)略布局的焦點(diǎn)所在。這一期間，越秀地產(chǎn)持續(xù)市場把握時(shí)機(jī)，保持拿地強(qiáng)度，積極換倉，推進(jìn)高能級城市資源的置換。

2023年內(nèi)，越秀地產(chǎn)共新增28幅土地，總建筑面積約491萬平方米，新增可售貨值約1300億元。據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期內(nèi)越秀地產(chǎn)拿地金額約453億元，拿地強(qiáng)度約32%，較前兩年有所下降，更加注重質(zhì)量，新增項(xiàng)目均位于一二線城市，包括北京、上海、廣州、杭州、成都、西安等核心城市。

隨著越來越多房企戰(zhàn)略布局聚焦于高能級城市，核心城市的土拍市場出現(xiàn)競爭加劇的趨勢。在此背景下，越秀地產(chǎn)通過包括TOD、國企合作、產(chǎn)業(yè)勾地等在內(nèi)的多元化方式拓儲，新獲取土地建面占比約為53%?？硕鹬赋?，多元拓儲模式可使越秀有效控制拿地成本，以相對合理的溢價(jià)獲取核心資源。

這其中，越秀地產(chǎn)在杭州新獲取的星橋TOD項(xiàng)目，建筑面積約48萬平方米，占總拓展面積的9.78%，是其在廣州以外的城市獲取的第二個(gè)TOD項(xiàng)目，也意味著TOD模式從廣州復(fù)制向全國之路再邁出一步。截至2023年末，越秀地產(chǎn)手中的TOD項(xiàng)目共計(jì)9個(gè)，總土地儲備達(dá)到331萬平方米，約占總土地儲備的12.9%。

除上述傳統(tǒng)優(yōu)勢拿地方式外，越秀地產(chǎn)的城市更新領(lǐng)域也取得了突破性進(jìn)展。報(bào)告期內(nèi)，廣州里仁洞舊村改造項(xiàng)目獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，整體簽約率已達(dá)82%，該項(xiàng)目總可售貨值約690億元，其中2024年計(jì)劃供貨34萬平方米，新增可售貨值約180億元；同期，廣州南洋電器廠城更項(xiàng)目整體簽約率已達(dá)90%，項(xiàng)目總可售貨值約45億元。

值得一提的是，在上海，越秀地產(chǎn)于虹口區(qū)獲取了首個(gè)城市更新項(xiàng)目，項(xiàng)目總可售貨值約30億元，進(jìn)一步夯實(shí)了深耕上海的戰(zhàn)略。

歷經(jīng)持續(xù)的土儲結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域布局優(yōu)化，越秀地產(chǎn)的投資重心向核心一二線城市聚焦。截至2023年末，越秀地產(chǎn)的總土地儲備合計(jì)2567萬平方米，分布于全國29個(gè)城市，一線及核心二線城市占比為95%。

其中，一線城市占比44%，核心二線城市占比51%；從各地區(qū)分布來看，大灣區(qū)占比約41.9%，華東地區(qū)占比19.1%，中西部地區(qū)占比28.9%，北方地區(qū)占比10.1%。據(jù)披露，2024年，越秀地產(chǎn)計(jì)劃總拿地權(quán)益金額為400億元。

豐富的土地儲備為越秀地產(chǎn)未來的銷售提供了持續(xù)保障。據(jù)越秀地產(chǎn)管理層透露，2024年，越秀地產(chǎn)擁有可售資源約2700億元，其中大灣區(qū)占51%，華東區(qū)域占21%，中西部17%；目標(biāo)去化率約54%。

融資渠道豐富，財(cái)務(wù)安全不斷提高

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整階段，房企穿越周期、抵抗風(fēng)險(xiǎn)的根基是財(cái)務(wù)的穩(wěn)健安全。始終財(cái)務(wù)健康放在首位的越秀地產(chǎn)，在2023年進(jìn)一步提升自身的安全性。

截至2023年末，越秀地產(chǎn)的全年經(jīng)營性現(xiàn)金流從上年同期的36.6億元大幅升至83.5億元，在手現(xiàn)金較年初增加31%至461億元；若扣除預(yù)售資金監(jiān)管余額，可動用現(xiàn)金達(dá)292.7億元，較年初增加34%。

同期，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為461億元。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比率分別為67.4%、57.0%和2.01倍，“三道紅線”指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)，財(cái)務(wù)指標(biāo)健康安全。

充裕的現(xiàn)金流一方面來自穩(wěn)步增長的銷售規(guī)模，越秀地產(chǎn)全力促銷售回款，2023 年銷售回款率達(dá) 83%，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入；另一方面則來自于多元化拓展融資渠道。

背靠廣州國資委與廣州地鐵集團(tuán)兩大國資，越秀地產(chǎn)憑借堅(jiān)實(shí)的股東信用背書和自身穩(wěn)健經(jīng)營，保持了融資渠道的暢通，并推動債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金成本持續(xù)優(yōu)化。

2023年4月，越秀地產(chǎn)抓住窗口期，獲得來自母公司越秀集團(tuán)和廣州地鐵的供股支持，成功完成83.6億港元供股再融資、獲1.15倍超額認(rèn)購，增強(qiáng)了自身資金實(shí)力。這也成為越秀地產(chǎn)持續(xù)進(jìn)行精準(zhǔn)投資的重要資金支持，募資所得款項(xiàng)凈額用于大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市和其他重點(diǎn)省會城市的進(jìn)一步投資，并用作營運(yùn)資金。

此外，越秀地產(chǎn)在公開市場上也保持了融資的順暢，全年發(fā)行境內(nèi)公司債69億元、境外人民幣自貿(mào)區(qū)債34億元、境外發(fā)行首單人民幣點(diǎn)心債12.1億元。至2023年末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債約1043.7億元，同比增長14.2%，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為22%，維持在低位。

隨著債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化、多元化融資渠道不斷拓展，越秀地產(chǎn)的平均融資成本同比也進(jìn)一步下降。全年加權(quán)平均借貸成本同比下降34個(gè)基點(diǎn)至3.82%。期末平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.63%，融資成本在行業(yè)中處于優(yōu)勢地位。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，行業(yè)的融資環(huán)境繼續(xù)保持寬松，金融支持房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的金融政策優(yōu)化力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，但房企獲取融資的能力和優(yōu)勢繼續(xù)分化。

越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，作為一家優(yōu)秀企業(yè)，越秀地產(chǎn)在融資方面得到的支持，無論是規(guī)模上還是成本上，預(yù)計(jì)都將能保持目前當(dāng)前這樣的狀態(tài)，“新的一年我們有信心推動利率成本進(jìn)一步的下降”。