（汪毅為長城證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

本輪商品房收儲(chǔ)至少能夠拉動(dòng)6250億元投放于存量房地產(chǎn)市場。本輪商品房收儲(chǔ)將由央行提供3000億元、利率為1.75%的再貸款給國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行，再由這些全國性銀行向國有企業(yè)提供貸款，用于收購已建成未出售的商品房作為保障性住房。按照3000億元對(duì)應(yīng)的60%的貸款本金測算，本輪收儲(chǔ)能夠拉動(dòng)銀行貸款5000億元。國有企業(yè)自有資金方面，按照《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，本輪收儲(chǔ)則至少能拉動(dòng)1250億元的國企自有資本金投入。

此次收儲(chǔ)貸款資金對(duì)應(yīng)的利率下限為1.75%（再貸款利率），上限為3%。在租金收益率方面，此次收購的成本大約在對(duì)應(yīng)商品房市價(jià)的60%-70%，作為保障房對(duì)外的租金大約是市場價(jià)格的80%-95%，假設(shè)收購價(jià)格為市價(jià)的70%，租金價(jià)格為是市價(jià)的90%，那么租金收益率則為市價(jià)的1.29倍。

此次收儲(chǔ)的意義：

1、即時(shí)緩解開發(fā)商的資金壓力，激勵(lì)房企轉(zhuǎn)向提供更多現(xiàn)房、減少期房銷售，從而減輕期房交付可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；

2、從市場角度看，此舉有助于削減過剩庫存，即使需求保持穩(wěn)定，也能加速市場供需向平衡狀態(tài)恢復(fù)，促使房地產(chǎn)成交量企穩(wěn)回升，穩(wěn)定商品房價(jià)格。

當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的測算，4月份，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為20.1、23.0和34.0個(gè)月。總體上三類城市去庫存周期都異常高。若對(duì)比2019年4月份的去化周期即13.5、9.2和10.5個(gè)月，三類城市分別超出6.6、13.8和23.5個(gè)月。存銷比合理值界定為12-14個(gè)月。這就說明當(dāng)前去化周期明顯偏高，按13個(gè)月合理值算，去化壓力已經(jīng)增加了一倍，且以該指標(biāo)來看，三四線城市的去庫存壓力最大。

回顧之前的收儲(chǔ)政策，2014收儲(chǔ)行動(dòng)主要是在房地產(chǎn)市場下行壓力較大的背景下進(jìn)行的，目的是為了消化大量待售庫存，緩解開發(fā)商的資金壓力，并促進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行。通過回購商品房作為棚改安置房，既解決了棚戶區(qū)居民的安置問題，也幫助去化了部分商品房庫存，2014年收儲(chǔ)多為試點(diǎn)性質(zhì)，集中在少數(shù)幾個(gè)城市，如蕪湖、常州等地，且主要用于棚戶區(qū)改造。資金規(guī)模方面，2015-2018年的年均PSL凈投放規(guī)模在5000-10000億元之間，利率在2.85%-3.10%之間。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大難題集中在銷售不振和債務(wù)到期的雙重壓力下。在銷售領(lǐng)域，2024年頭兩個(gè)月的商品房市場呈現(xiàn)開局不利，全國范圍內(nèi)的銷售面積與銷售額分別顯著下滑了20.5%和29.3%。融資方面，盡管年初各地加速推動(dòng)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并加快了對(duì)“白名單”項(xiàng)目貸款的審批流程，但這些利好措施主要惠及具體建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)房企母公司的直接幫助有限。政策反復(fù)重申公平對(duì)待不同所有制房企的合理融資需求，然而近期一些房企股票和債券價(jià)格的劇烈波動(dòng)，反映出市場對(duì)于房企恢復(fù)再融資能力的信心依然不足，挑戰(zhàn)猶存。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策提振效果不及預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、國有企業(yè)自有資金不足、海外降息緩慢

一、本輪收儲(chǔ)政策要點(diǎn)拆解

本輪商品房收儲(chǔ)將由央行提供3000億元、利率為1.75%的再貸款給國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行，再由這些全國性銀行向國有企業(yè)提供貸款，用于收購已建成未出售的商品房作為保障性住房。5月17日，中國人民銀行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

二、釋放資金規(guī)模

資金釋放規(guī)模：

銀行貸款部分：按照3000億元對(duì)應(yīng)的60%的貸款本金測算，本輪收儲(chǔ)能夠拉動(dòng)銀行貸款5000億元

國有企業(yè)自有資金：按照《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，本輪收儲(chǔ)則至少能拉動(dòng)1250億元的國企自有資本金投入。

資金釋放總規(guī)模：6250億元

收益率壓力：

此次收儲(chǔ)貸款資金對(duì)應(yīng)的利率下限為1.75%（再貸款利率），上限為3%。（按照2023年的租賃住房貸款支持計(jì)劃，銀行發(fā)放租賃住房購房貸款時(shí)，貸款利率原則上不超過3%，預(yù)計(jì)此次銀行貸款的上限也在相同的水平，注：參考文件《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》）。

在租金收益率方面，此次收購的成本大約在對(duì)應(yīng)商品房市價(jià)的60%-70%，作為保障房對(duì)外的租金大約是市場價(jià)格的80%-95%，假設(shè)收購價(jià)格為市價(jià)的70%，租金價(jià)格為是市價(jià)的90%，那么租金收益率則為市價(jià)的1.29倍。

三、本輪收儲(chǔ)的意義

根據(jù)地方城市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，收儲(chǔ)措施涵蓋了廣泛的房產(chǎn)類型，具體分為兩大類：第一類是已建成但未售出的住房和已獲得預(yù)售許可的期房；第三類為居民持有的二手房產(chǎn)。

最新宣布的3000億中央再貸款政策，其支持范圍主要局限在第一類中已建成而未銷售的住房，范圍顯得更為狹窄。此次收儲(chǔ)的意義：

1、即時(shí)緩解開發(fā)商的資金壓力，激勵(lì)房企轉(zhuǎn)向提供更多現(xiàn)房、減少期房銷售，從而減輕期房交付可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；

2、從市場角度看，此舉有助于削減過剩庫存，即使需求保持穩(wěn)定，也能加速市場供需向平衡狀態(tài)恢復(fù)，促使房地產(chǎn)成交量企穩(wěn)回升，穩(wěn)定商品房價(jià)格。

四、本輪收儲(chǔ)會(huì)發(fā)生在哪些區(qū)域

三四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的測算，4月份，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為20.1、23.0和34.0個(gè)月。總體上三類城市去庫存周期都異常高。若對(duì)比2019年4月份的去化周期即13.5、9.2和10.5個(gè)月，三類城市分別超出6.6、13.8和23.5個(gè)月。存銷比合理值界定為12-14個(gè)月。這就說明當(dāng)前去化周期明顯偏高，按13個(gè)月合理值算，去化壓力已經(jīng)增加了一倍，且以該指標(biāo)來看，三四線城市的去庫存壓力最大。

五、本輪收儲(chǔ)和2014年收儲(chǔ)比較

2014收儲(chǔ)行動(dòng)主要是在房地產(chǎn)市場下行壓力較大的背景下進(jìn)行的，目的是為了消化大量待售庫存，緩解開發(fā)商的資金壓力，并促進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行。通過回購商品房作為棚改安置房，既解決了棚戶區(qū)居民的安置問題，也幫助去化了部分商品房庫存，2014年收儲(chǔ)多為試點(diǎn)性質(zhì)，集中在少數(shù)幾個(gè)城市，如蕪湖、常州等地，且主要用于棚戶區(qū)改造。

資金規(guī)模方面，2015-2018年的年均PSL凈投放規(guī)模在5000-10000億元之間，利率在85%-3.10%之間。

六、收儲(chǔ)影響之一：緩解房企資金壓力

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大難題集中在銷售不振和債務(wù)到期的雙重壓力下。在銷售領(lǐng)域，2024年頭兩個(gè)月的商品房市場呈現(xiàn)開局不利，全國范圍內(nèi)的銷售面積與銷售額分別顯著下滑了5%和29.3%。

融資方面，盡管年初各地加速推動(dòng)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并加快了對(duì)“白名單”項(xiàng)目貸款的審批流程，但這些利好措施主要惠及具體建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)房企母公司的直接幫助有限。政策反復(fù)重申公平對(duì)待不同所有制房企的合理融資需求，然而近期一些房企股票和債券價(jià)格的劇烈波動(dòng)，反映出市場對(duì)于房企恢復(fù)再融資能力的信心依然不足，挑戰(zhàn)猶存。

風(fēng)險(xiǎn)提示

地產(chǎn)政策提振效果不及預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、國有企業(yè)自有資金不足、海外降息緩慢

本文僅代表作者觀點(diǎn)。