（本文作者李偉，長江商學院經濟學教授）

房地產陷入了困境嗎？

這已經不是一個問題了，真正的問題在于前路何在？

有人說，政府需要下場救市，通過降低房貸利率、首付比例等方法來激發(fā)人們的購房需求。這些事情政府已經在做了，而且政府還說要把賣不出去的商品房買下來，改造成保障房。

然而，有人對這樣的看法持保留意見，其理由在于過去每次房地產遇到危機的時候，政府都會出臺一些刺激樓市增長的政策，結果就是房價大漲。

這種操作手法可能會帶來兩個負面的后果：

● 首先是社會上形成了一種房價只漲不跌的預期，每次房價的下跌都被認為是買入的好機會，這助推了房地產泡沫的膨脹；

● 其次，房價上漲帶動了土地價格的上漲，開發(fā)商等相關方將升值的土地拿去銀行等金融機構做抵押融資。

抵押融資，從微觀的角度來看是一種比較安全的融資方式，但從宏觀的角度來看，它卻有可能是一種很危險的融資方式。這是因為其安全性完全寄托于抵押物的市場價值，而市場波動就是一種宏觀風險。一旦抵押物的市場價值發(fā)生較大幅度的縮水，那么這就可能給金融機構帶來大量的不良資產。

現在房價只漲不跌的預期已經打破，土地出讓金的數額大幅下滑，地價也在不斷下滑。目前影子銀行已經撐不住了，比如中植集團，其下屬的很多理財產品，底層資產就是房地產。

由于存在這些問題，因此假如我們繼續(xù)放水，那豈不是又要重復過去的做法？筆者認為這些看法都有一定的道理，但依然都屬于短期的調控政策。短期的調控政策很重要，也是非常有必要的，該政府出手救援房地產的時候就不應該猶豫。然而，結構性問題才是中國房地產領域中的核心問題，雖然結構性問題需要從長計議，但我們政策的根本目的就是要標本兼治。

要改變房地產領域中的一些頑疾，我們需要在經濟和稅收制度層面做大刀闊斧的改革。不能就房地產來談房地產，而應該把它放到中國行政、稅收和經濟的大環(huán)境中去分析和理解。只有這樣，我們才有機會走出調控的怪圈，激發(fā)中國經濟的潛力。

01

房地產經濟的閉環(huán)模式

房地產的問題和地方政府的發(fā)展目標以及運作方式有著緊密的聯(lián)系。

首先來看發(fā)展目標。

眾所周知，中央政府對地方政府的考核有很多指標，其中最重要的就是地區(qū)生產總值（Gross Domestic Product，簡稱GDP）的增速。地方官員對經濟增長往往非常關心。要實現經濟增長，最好最快的辦法就是加大投資，所以地方政府都很熱衷于招商引資。

除了招商引資之外，地方政府還需要很多錢去做事，特別是搞在任期內就能見效的投資，例如基礎設施建設。要投資就要有錢，很多地方政府沒錢，因此就會想辦法去找錢，通常是找各種渠道去借錢。

你可能會有點奇怪，這么大量的借錢，以后怎么還呢？這是中央政府特別關注的問題，在這種情況下，我們可以清晰地看到以下兩點：

● 第一，地方政府更多的是一個生產建設型的政府，尚未轉變?yōu)橐粋€以提供公共服務為首要目標的政府；

● 第二，地方政府的決策更關注短期效益，有可能會影響長期效益。

再來看運作方式。前文已述，地方政府要為經濟建設融資。在當前的制度結構中，地方政府的資金主要有三個來源：

第一，稅收。在中國，很多稅收是在中央和地方之間分成的，例如增值稅，央地的分成比例是50%對50%。相對于地方政府需要履行的事權來說，即使考慮了中央對地方的轉移支付，地方政府能獲得的稅收依然是遠遠不夠的；

第二，土地財政。按照規(guī)定，土地出讓金是歸地方政府全額擁有的，而地方政府又壟斷了土地的供給，因此地方政府可以通過控制土地的供給量來影響土地的價格，從而盡可能多的從中獲得資金；

第三，土地金融。前文已經有所涉及，地方政府和地方國企的很大一筆融資就是通過將土地抵押給金融機構獲得的。在這樣的情況下，房價越高，地價也就越高，地價越高，地方政府從中獲得的借貸資金也就越多。

這樣的運作方式簡單來說就是地方政府通過土地財政和土地金融獲得資金——開發(fā)商建房子——居民買房，房價越高，地方政府通過土地財政和土地金融獲得資金就越多。

因為中國經濟一直在高速增長，所以經濟增長可以填平其中的種種矛盾。現在經濟增速下來了，過去積累的矛盾就暴露出來了。

通過以上描述我們可以看到，房地產的問題不是一個放松收緊的問題，要解決房地產的問題，就必須解決地方政府發(fā)展目標和運作方式的問題。

02

地方政府的行政轉型

前文已述，中國的地方政府主要是一個生產建設型的政府，尚未轉變?yōu)橐蕴峁┕卜諡槟繕说恼?/p>

房地產經濟的閉環(huán)模式實際上源自地方政府的發(fā)展目標和運作方式。要終結這個問題，就需要推動地方政府的行政轉型，為此，筆者認為至少需要做到以下三點：

第一，將地方政府的收入與人口的凈流入掛鉤。

這個問題涉及到中國的稅收問題。

稅收按征稅階段的不同來劃分可以分為起點稅和終點稅，例如目前從地方政府的角度來看，增值稅是一種起點稅，企業(yè)所得稅也是一種起點稅。另外，現在消費稅主要也是一種起點稅，但從美國的經驗來看，消費稅應該是一種終點稅。

目前地方政府的收入主要是起點稅，在這種情況下，引入企業(yè)來投資和生產與地方政府的收入直接掛鉤，居民與地方政府的收入反而關系不大。

假如我們可以將起點稅更多的改為終點稅，譬如大幅調低增值稅和企業(yè)所得稅返還給地方政府的比例，同時調高消費稅（終端征收）和個人所得稅的返還比例，并開征財產稅，同時在制定中央向地方轉移支付的政策上大幅增加常住人口基數的權重。那么人口就與地方政府的收入直接掛鉤了。

這樣一來，人口的凈流入對地方政府就意味著更多的收入。這時候人就不再是負擔，而是財源了。

為了吸引更多的人，地方政府勢必要從更好的公共服務上去做文章，這可以有助于地方政府從生產型政府轉變?yōu)楣卜招驼?/p>

第二，降低居民流動的成本。

假如居民在各地流動的成本比較低，那么地方政府通過競爭來吸引更多居民遷入的效果就會越好。

從這個角度來說，戶口這樣的提高居民流動成本的制度應該加速削弱它的作用。

第三，按照經濟活動的歸屬地來征稅。

國家稅務總局原副局長許善達曾多次談過這個問題，他舉過一個很典型的例子，就是西氣東輸工程交稅的故事。

西氣東輸工程的管道有幾千公里，沿途涉及多個省市，但按照我們目前的稅制，西氣東輸工程產生的所有營業(yè)稅都會交給工程總部所在地的上海。

為了西氣東輸工程，沿途的地方政府提供了大量的公共服務，但最后的收入卻歸屬于上海，稅收和稅源出現了背離的現象。假如這種情況太多，我們又如何去激勵地方政府提供足夠的公共服務呢？

簡單來說，現在只有地方政府的行政體制轉型了，我們才有打破房地產閉環(huán)模式的機會。要實現地方政府的行政轉型，我們就必須多從財稅的角度去想辦法，因為錢的流向會很大程度上影響地方政府的行為。

03

困境醞釀出的改革契機

在現有的制度格局下，地方政府肯定會對房地產抱有極大的興趣。實際上，房地產不但是地方政府的錢袋子，更是支柱產業(yè)。

這里插一句，在我國土地按照使用類型分為三種：工業(yè)用地、商服用地和住宅用地。這三種土地中，工業(yè)用地的價格最低，住宅用地的價格最高。

從這點來說，中國的居民流動性還是不足的。相比之下，企業(yè)，尤其是資本密集型的工業(yè)企業(yè)，其是稅收大戶且流動性高，因此其用地價格是最低的。在這樣的情況下，地方政府實際上是在用從住宅用地中獲得的收入去補貼工業(yè)用地和商服用地。

本質上，土地出讓金是一種隱形稅收，高價的住宅用地降低了居民的生活質量，這與我們希望讓地方政府提供公共服務的改革目標背道而馳。要改變這種局面，我們就必須從根子上著手解決問題。

一方面我們要降低住宅用地的價格。這個問題是老生常談，筆者在這里提供一個解決思路，就是將土地的征用權從地市級下放到縣級。

這樣做可以增加土地的供應方，從而加強競爭。競爭會削弱地方政府對土地的壟斷。這可以使我們在不改變土地所有制的情況下，讓目前的土地市場發(fā)生一種結構性的轉變；

另一方面，就像上文所言，我們需要大力進行稅制改革，將隱形稅收更多的變?yōu)轱@性稅收，并著手解決稅制中的其他結構性問題，激勵地方政府去提供公共服務。

過去我們可以維持房地產這個模式，現在恒大倒了，碧桂園危險了，就連萬科也身處壓力之中。在年景好的時候，改革缺乏壓力?，F在房地產面臨挑戰(zhàn)，既要在短期解決流動性問題，更需要從長計議，進一步優(yōu)化中國的行政管理體制。

現在房地產面臨困境，但這也正是一個進行改革的契機，我們不應放棄每一個困境帶來的改革契機。房地產的問題不是一個簡單的產業(yè)問題，它與我們當今的行政結構深深地糾纏在一起。一方面需要認清方向，堅決的走下去；另一方面需要小心謹慎，先立后破，盡量降低其對金融和實體經濟的負面影響。

筆者相信，當我們能解決房地產的問題時，中國經濟的潛力將會被極大的挖掘出來，中高速的增長至少還能維持20年。

本文僅代表作者觀點。