7月17日，國家金融監(jiān)管總局深圳監(jiān)督管理局(下稱“深圳金融監(jiān)管局”)發(fā)布消費(fèi)提示，提醒消費(fèi)者理性選擇“氣球貸”“輕松供”等新型房貸產(chǎn)品,并分析了這類產(chǎn)品的特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)。

6月初，第一財(cái)經(jīng)曾針對(duì)“氣球貸”“輕松供”等新型房貸產(chǎn)品進(jìn)行獨(dú)家報(bào)道（詳見《房貸還款方式卷出新花樣，"先息后本"重出江湖遇冷》）。這類產(chǎn)品采用創(chuàng)新的“先息后本”還款模式，前期月供壓力更小，但還款后期壓力大，且整體利息將有一定上浮。

新型房貸產(chǎn)品還款模式不同

此次監(jiān)管重點(diǎn)關(guān)注了 “氣球貸”“輕松供”等新型房貸產(chǎn)品。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者6月初調(diào)研，5月底平安銀行等機(jī)構(gòu)重點(diǎn)宣傳的幾類“特色還款方式”，其中便包括“氣球貸”。 該產(chǎn)品主要針對(duì)個(gè)人商住兩用房按揭業(yè)務(wù)，模式為借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

除平安銀行外，建設(shè)銀行、工商銀行、郵儲(chǔ)銀行等多家銀行也有新型房貸產(chǎn)品存在。例如建設(shè)銀行的“輕松供”，記者6月初從該行客戶經(jīng)理處獲悉，輕松供”最長(zhǎng)可選擇24個(gè)月期限，在此期間每個(gè)月本金部分只需要1元，按月繳納利息。剩余本金將順延至第三年償還。

近期，記者再次走訪了廣東多家此前有新型房貸產(chǎn)品的銀行，大多客戶經(jīng)理表示，目前這類還款方式仍可辦理。

深圳金融監(jiān)管局認(rèn)為，這類新型房貸產(chǎn)品的還款方式不同，例如，“氣球貸”是先歸還貸款利息，最后一期一次性償還本金；而“等額本息”“等額本金”等傳統(tǒng)產(chǎn)品則是每月固定償還相關(guān)貸款，包括貸款的本金和所產(chǎn)生的利息，但兩者在計(jì)息方式和貸款成本上存在差異。

記者以上述“氣球貸”還款方式測(cè)算，假設(shè)貸款100萬元、還款期限5年，年化利率5%。等額本息法下，月供為18871元；而如選擇“氣球貸”的還款模式，則月供為6599元（除最后一期外），遠(yuǎn)低于前者。

但整體看，采用等額本息法，客戶需要支付的利息為13.2萬元，而“氣球貸”需要支付的利息為23.08萬元，相差約10萬元。

“不同產(chǎn)品各有優(yōu)劣。”深圳金融監(jiān)管局在消費(fèi)提示中稱，“氣球貸”“輕松供”等新型產(chǎn)品的前期還款金額較低，但中后期將大幅增加，有的甚至需要一次性償還全部本金，雖然減輕了前期的資金壓力，但要求消費(fèi)者在未來有更多的可支配資金。相較而言，“等額本息”“等額本金”等傳統(tǒng)產(chǎn)品前期還款金額較高，但支出預(yù)期更加清晰穩(wěn)定。

監(jiān)管提示

對(duì)于該產(chǎn)品是否合規(guī)，此前業(yè)內(nèi)存在一定討論。

冠苕咨詢創(chuàng)始人周毅欽對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，此前在房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)時(shí)，“先息后本”的還款方式確實(shí)有一定的打擦邊球嫌疑。但近年來，房貸政策不斷放松，商業(yè)銀行在合法合規(guī)的大前提下，在自身經(jīng)營(yíng)權(quán)限內(nèi)，可以對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行金融創(chuàng)新。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此類創(chuàng)新的關(guān)鍵在于，能否和還款能力匹配且不出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。建議風(fēng)控能力強(qiáng)且信貸質(zhì)量管控能力強(qiáng)的銀行，可以進(jìn)行試點(diǎn)和營(yíng)銷。

此次深圳金融監(jiān)管局雖然提示消費(fèi)者理性選擇，但同時(shí)也提及部分銀行機(jī)構(gòu)推出“氣球貸”“輕松供”等新型房貸產(chǎn)品，加上“等額本息”“等額本金”等常見的房貸組合，為消費(fèi)者提供了更加靈活的住房按揭還款方式。有銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一表述方式基本是默認(rèn)該產(chǎn)品是暫時(shí)具備合規(guī)性的。

在此次發(fā)布的消費(fèi)提示中，深圳金融監(jiān)管局建議，消費(fèi)者在選擇貸款產(chǎn)品前，請(qǐng)務(wù)必認(rèn)真閱讀產(chǎn)品介紹以及合同文本，充分了解產(chǎn)品的運(yùn)作模式、還款方式、利息計(jì)算等重要內(nèi)容。不同還款方式產(chǎn)生的利息數(shù)額不同，消費(fèi)者可以計(jì)算對(duì)比各款產(chǎn)品所產(chǎn)生的利息成本，擇優(yōu)選擇。

值得注意的是，此次監(jiān)管方面也關(guān)注了貸后逾期問題。深圳金融監(jiān)管局建議消費(fèi)者，在使用相關(guān)房貸產(chǎn)品后，養(yǎng)成良好信用習(xí)慣，根據(jù)合同約定按期償還借款，避免逾期。如果出現(xiàn)需要提前還款、協(xié)商還款等情況，請(qǐng)通過合理渠道申請(qǐng)或表達(dá)訴求，積極同金融機(jī)構(gòu)協(xié)商解決。當(dāng)發(fā)生糾紛，可以尋求調(diào)解組織幫助，切勿聽信“債務(wù)免除”“征信修復(fù)”等虛假廣告宣傳。