與房地產(chǎn)息息相關(guān)的物管行業(yè)，正處在亟待變革的“十字路口”。

一方面，受地產(chǎn)母公司影響，上市物業(yè)的規(guī)模增速正在放緩?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年，52家上市物企總在管面積由2020年的40.8億平方米增長至2023年的76.0億平方米，四年復(fù)合增長率為23.0%；年內(nèi)同比增長12.0%，較去年同期下滑5.3個百分點(diǎn)。

另一方面，資本市場表現(xiàn)也波動較大。2024年，物業(yè)股仍持續(xù)震蕩，截至年中，共36家企業(yè)股價較年初/上市首日出現(xiàn)下滑，上市物企股價均值下降至4.0港元，較年初下滑13.1%，僅國資物企股價較為穩(wěn)定。

與此同時，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)從重速度轉(zhuǎn)向重質(zhì)量，從解決“有沒有”問題轉(zhuǎn)到解決“好不好”問題，物管行業(yè)也需要擺脫粗放的規(guī)模擴(kuò)張，探尋新發(fā)展模式。

面對外部環(huán)境的變化，當(dāng)下有的物業(yè)公司竭力拓展第三方項目、減少母公司影響，有的則將業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓展至商業(yè)、公建、學(xué)校、醫(yī)院等各種各樣的場景，以創(chuàng)造住宅服務(wù)以外的盈利模式。

7月25日，“國資國企綜合后勤服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展論壇暨2024第一屆國資服務(wù)論壇”在京召開，與會各方就經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程中，物管企業(yè)如何變革進(jìn)行了廣泛討論。

保利物業(yè)表示，自2021年首次提出“國資服務(wù)”這一概念以來，公司至今已服務(wù)約6000家企業(yè)，超400座寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。近年來，針對商辦服務(wù)的市場需求，保利物業(yè)開始提供“大后勤”外包服務(wù)，打造“超級快充”國資服務(wù)新模型，一個后勤服務(wù)的大時代正在到來。

何為后勤服務(wù)的大時代？物管公司又在其中扮演怎樣的角色？

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司總經(jīng)理姚玉成解釋稱，后勤服務(wù)經(jīng)歷了三個發(fā)展階段。第一是內(nèi)生化供給型服務(wù)階段，在計劃經(jīng)濟(jì)時代，為了彌補(bǔ)社會公共服務(wù)的缺失，企業(yè)自己辦食堂、醫(yī)院、學(xué)校，國有企業(yè)后勤服務(wù)主要是為員工辦理相關(guān)社會福利，是一種內(nèi)生化供給型服務(wù)。

隨著市場經(jīng)濟(jì)逐步健全發(fā)展，后勤服務(wù)來到第二階段，國有企業(yè)開始通過合同外包、委托管理、社會合作等方式，引進(jìn)專業(yè)化的社會公司提供后勤保障。姚玉成稱，保利物業(yè)便是從這個階段開始，迎來全新的“大物業(yè)”發(fā)展階段，業(yè)務(wù)范圍從社區(qū)物業(yè)逐步擴(kuò)大到地鐵、大學(xué)等多元業(yè)態(tài)。

到如今，后勤服務(wù)正步入第三階段，在全行業(yè)加快構(gòu)建新質(zhì)生產(chǎn)力的背景下，向更強(qiáng)的資源統(tǒng)籌、更綜合的服務(wù)產(chǎn)品和更前瞻的需求響應(yīng)進(jìn)化。在原有商辦物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，更強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的支撐，切入企業(yè)生產(chǎn)生活多元空間，全面承接企業(yè)非核心的業(yè)務(wù)外包。

姚玉成表示，保利物業(yè)在新階段也做了不少嘗試：比如上海地鐵15號線具備最高等級全自動無人駕駛的軌道交通線路，保利物業(yè)提供設(shè)備綜合維保服務(wù)，對車站結(jié)構(gòu)、消防以及水電風(fēng)基電等進(jìn)行系統(tǒng)運(yùn)維；在廣東城際鐵路項目，開發(fā)定制化的公寓管理系統(tǒng)；對中國農(nóng)業(yè)銀行總行以及武分行，提供能源托管安全管理等服務(wù)等。這些與傳統(tǒng)商辦物業(yè)相比，已經(jīng)發(fā)生巨大變化。

在他看來，隨著后勤服務(wù)外延和內(nèi)涵不斷擴(kuò)展，一個新的時代已經(jīng)來臨——大后勤時代。

首先，“大后勤”使服務(wù)范圍向廣，行政后勤的服務(wù)場景，不再被框定于辦公樓宇和以產(chǎn)業(yè)園為代表的商業(yè)空間，而是向前延伸至企業(yè)生產(chǎn)廠房、車間、研發(fā)中心、企業(yè)經(jīng)營的門店、網(wǎng)點(diǎn)、企業(yè)辦公的多樣性、分散式職場，只要有企業(yè)需求的地方就應(yīng)該有后勤保障。

其次，“大后勤”使服務(wù)內(nèi)容向深，圍繞辦公人群、辦公空間、辦公需求等持續(xù)下挖，包括辦公人群的餐飲、通勤、會務(wù)、工裝、員工福利、企業(yè)文化服務(wù)，辦公空間的資產(chǎn)運(yùn)營、空間規(guī)劃、環(huán)境管理、安全管理，以及辦公延伸需求的能源管理、ESG治理、整合營銷等。

同時，“大后勤”使服務(wù)效益向精，呈現(xiàn)出專業(yè)化、精細(xì)化、可量化的特點(diǎn)，在高質(zhì)量發(fā)展和經(jīng)濟(jì)管理要求下，要求非標(biāo)服務(wù)走向標(biāo)準(zhǔn)高效，以業(yè)務(wù)、成本、運(yùn)營的三維視角凸顯后勤服務(wù)的投入產(chǎn)出效率。

“如果說在規(guī)模增長時代，后勤的使命是后援式的服務(wù)，在高質(zhì)量發(fā)展時代，后勤使命已轉(zhuǎn)變?yōu)榍罢靶灾С帧?rdquo;姚玉成稱，大后勤時代服務(wù)向前，是推動產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新動能。

國資委研究中心原主任李保民強(qiáng)調(diào)，綜合后勤服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展，一要堅持人民至上的宗旨，把人本思想體現(xiàn)在綜合后勤服務(wù)的各個專業(yè)細(xì)節(jié)上；二要堅持以股本為基礎(chǔ)，激發(fā)各類市場主體、各種生產(chǎn)要素的內(nèi)在活力和巨大潛能。三要健全勞動、資本、土地、知識、技術(shù)、管理、數(shù)據(jù)等生產(chǎn)要素由市場評價貢獻(xiàn)、按貢獻(xiàn)決定報酬的機(jī)制。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、吳玉章講席教授、博士生導(dǎo)師楊宏山表示，專業(yè)化物業(yè)公司具有資源優(yōu)勢、信息優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、市場開拓優(yōu)勢，這些力量和對國資國企新質(zhì)服務(wù)業(yè)發(fā)展可以良好結(jié)合，要利用切入機(jī)制，推動評級更好轉(zhuǎn)換，使得行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。