年中業(yè)績沖刺結(jié)束，又迎高溫酷暑，房企在7月進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季。

第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份，百強(qiáng)房企銷售操盤金額同環(huán)比仍保持下降，但降幅較此前有所收窄；同時，前7個月累計業(yè)績的同比降幅也實現(xiàn)連續(xù)5個月收窄。

盡管當(dāng)前新房銷售尚未扭轉(zhuǎn)收縮的態(tài)勢，但四大一線城市的二手房市場表現(xiàn)頗為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，7月，北京二手房網(wǎng)簽量有望超過1.5萬套，創(chuàng)下去年3月份以后月度成交新高；上海預(yù)計也將保持在2萬套的高位；同時，深圳、廣州也都維持住了近兩個月的高成交水平。

事實上，在限購政策調(diào)整后，以北京、上海、深圳為典型代表的高能級城市，剛需客群活躍度提升，構(gòu)成了二手房市場買房活躍人群。

克而瑞認(rèn)為，對于北京、上海、深圳等城市而言，新房市場已進(jìn)入改善時代，二手房活躍度均高于新房，未來部分置換需求會轉(zhuǎn)移到新房市場，再改需求的釋放將有助于后市新房市場企穩(wěn)回升。

銷售季節(jié)性回落

7月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運行?？硕鸢l(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2790.7億元，環(huán)比降低36.4%，保持著季節(jié)性回落；同比降幅約19.7%，較此前單月動輒三成、四成的降幅有顯著收窄。

累計來看，前7個月，百強(qiáng)房企實現(xiàn)共銷售操盤金額21309億元，同比降低37.5%，降幅收窄2個百分點。自3月份起，百強(qiáng)房企累計業(yè)績的同比降幅已連續(xù)5個月收窄。

具體到企業(yè)來看，億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，房企銷售在7月份基本表現(xiàn)為普降，TOP30 中僅有7家同比增長，主要為中海、綠城、華發(fā)、綠地、國貿(mào)等國資背景開發(fā)商。相較而言，各家出險房企的銷售仍節(jié)節(jié)下挫，例如碧桂園、融創(chuàng)等，單月已跌破50億元，同比降幅仍在7成以上。

綜合前7個月的業(yè)績來看，TOP30房企皆保持同比下降的態(tài)勢。其中，坐穩(wěn)行業(yè)頭把交椅的保利發(fā)展同比仍有約26%的降幅，位居第二、第三的中海、綠城也分別下降16%、3%；萬科則以35%的累計降幅跌出行業(yè)前三；TOP10中僅余的民營房企濱江、龍湖，也分別有36%、47%的降幅。

伴隨著銷售規(guī)模的持續(xù)收縮，曾經(jīng)的千億、百億房企也在不斷減少。今年前7個月，銷售總額超千億房企僅剩6家，較去年同期還少了4家；而百億房企為45家，較去年同期減少了32家。

房企銷售表現(xiàn)欠佳，除了市場信心、高溫酷暑等因素的影響外，新增供應(yīng)量不足也是一個重要的變量。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月單月，重點30城的供應(yīng)量環(huán)比下降25%，同比下降18%，不及二季度月均；相應(yīng)地，7月成交量的環(huán)比、同比也分別下降30%、13%。

某全國性房企內(nèi)部人士解釋稱，在同樣的去化水平下，新增供應(yīng)100個項目和80個項目，最終的成交表現(xiàn)肯定是不同的。而今年上半年房企拿地持續(xù)減少，所以按半年開盤算，下半年新房供應(yīng)量也會相應(yīng)減少，從而對整體成交造成影響。

另一方面，隨著樓市繼續(xù)深度調(diào)整，在成交量整體收縮的背景下，市場份額又在進(jìn)一步向二手房傾斜。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，上半年重點20城一二手房成交總規(guī)模為1.3億平方米，同比下降22%；其中，新房成交規(guī)模為4929萬平方米，同環(huán)比皆呈現(xiàn)兩位數(shù)下降；而二手房共成交了8136萬平方米，同比下降僅7.6%，環(huán)比則增長5%。

一正一負(fù)，二手房成交在樓市中占比再提高，達(dá)到約62%，同比增長9個百分點，環(huán)比增長7個百分點。各城市二手房成交占比均有所增長，北京、上海、合肥、南京等二手房市場份額均增至70%以上。

事實上，在剛剛過去的7月，不少重點城市的二手房表現(xiàn)頗為亮眼。

北上成交量保持高位

在多輪地產(chǎn)政策刺激下，北京樓市基本面出現(xiàn)明顯改觀。7月31日，北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月1日至7月30日，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)到14559套，同比上漲58.4%。按照日均500套測算，7月份二手房網(wǎng)簽量有望超過1.5萬套，創(chuàng)下去年3月份以后月度成交新高。

單月成交量同比增五成，是近來北京二手房市場難得的成績。

從往年來看，北京樓市在經(jīng)歷3月“小陽春”后，往往會出現(xiàn)慣性下滑，7月份也是傳統(tǒng)的成交淡季。但今年市場走勢有所不同，自3月份開始，北京二手房成交量持續(xù)維持在1.3萬套以上，近兩個月更是在1.5萬套左右，7月再創(chuàng)新高。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，北京二手房若單月成交1.5萬套以上、持續(xù)三到五個月，便表明市場進(jìn)入正向軌道，購房需求開始得到激活。此外，市場供應(yīng)量要出現(xiàn)明顯變化，二手房掛牌量恢復(fù)到10萬套左右，才有可能出現(xiàn)新的量價變化，出現(xiàn)真正意義上的回暖。

成交回升的同時，北京二手房市場的價格也有企穩(wěn)跡象，房源議價空間有所收窄。

北京鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，北京市二手住房價格走勢總體平穩(wěn)，6月價格環(huán)比上升0.5%左右，7月（截至24日）北京鏈家二手住宅成交均價環(huán)比上升0.4%。“價格上漲，主要來自交易結(jié)構(gòu)變化，從可比住房價格角度來看，則較為穩(wěn)定。”

上述機(jī)構(gòu)表示，近來市場新增客戶與新增房源開始逆轉(zhuǎn)，供需關(guān)系雖仍然偏向買家，但相比一季度更趨向平衡，有利于價格的相對平穩(wěn)。從4月份開始，二手住房成交均價已連續(xù)4個月保持平穩(wěn)運行，月均波動幅度均在1%以內(nèi)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然北京6月26日才發(fā)布調(diào)整首付比例、房貸利率等政策，但實際上從2023年9月開始，北京已經(jīng)數(shù)次優(yōu)化樓市政策，“517”新政后市場更是明顯回溫。政策效應(yīng)累積到今天，于是出現(xiàn)了7月份市場成交創(chuàng)新高的場景。

稍早于北京，上海在5月末就釋放了上述重磅樓市利好，二手房市場也應(yīng)聲在6月創(chuàng)下了年內(nèi)新高，單月成交2.6萬套，環(huán)比上漲41.1%，同比去年6月實現(xiàn)翻番。

7月二手成交走勢有所下降，但仍延續(xù)了6月的高熱。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月截至30日，二手房網(wǎng)簽量合計197451套。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，6月成交量大，在一定程度上透支了7月份的需求，不過“7月日均成交約600套，整個月的成交量預(yù)計仍會突破2萬套。”

有華東房企內(nèi)部人士表示，二手房房東中存在一部分割肉跑路的情況，但也有許多存在置換需求的客戶，在賣掉手中二手房后，他們進(jìn)入持幣待購的狀態(tài)，等到合適的時機(jī)就會出手。而這部分改善客戶通常會集中在新房市場。

廣深二手房維持穩(wěn)定

隨著“528新政”取消限售，廣州二手住宅掛牌量增加，高性價比房源源源不斷進(jìn)入市場；疊加限購放松、首付門檻降低等利好，廣州二手房在6月份經(jīng)歷了一場“狂飆”式增長，成交量沖上萬套，并在7月維持住了萬套的網(wǎng)簽量。

廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年7月（統(tǒng)計周期：6月26日至7月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽10034套，環(huán)比雖然下降了4.04%，依然保持了萬套以上的水平。

2021年5月以來，廣州市二手房月度網(wǎng)簽量超過萬套的次數(shù)僅5次左右，從這個角度來看，7月廣州二手房的網(wǎng)簽量處于較高水平。

具體來看，7月廣州外圍區(qū)域的增城區(qū)二手房網(wǎng)簽量降幅最大，降幅接近13%，中心區(qū)域的越秀區(qū)和海珠區(qū)，網(wǎng)簽量則環(huán)比分別增長3.62%和2.73%。此外，60平方米以下，以及和60～90平方米的二手住宅網(wǎng)簽占比均增長至近三個月以來最高水平，兩者占比之和超過了51%。

深圳二手房市場在歷經(jīng)了過去兩三年的震蕩后，在2024年保持著相對穩(wěn)定的狀態(tài)，月均成交量保持在4000套以上。樂有家研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，二手住宅累計過戶4504套，環(huán)比6月的4172套增長8%。

從更具時效性的網(wǎng)簽量來看，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，7月的前四周，深圳二手房的網(wǎng)簽量分別為1353套、1284套、1166套、1048套，雖然隨著前期樓市優(yōu)化政策對潛在需求的不斷消化，加上樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季月份，周度網(wǎng)簽量有所下降，但仍然維持了周度網(wǎng)簽量1000套以上的水平，月度網(wǎng)簽量接近5000套的榮枯線水平，同比增長了62%左右。

頗讓市場振奮的是，在過去的7月份，深圳新房市場誕生了年內(nèi)第一個“日光”樓盤——海德園。該樓盤此次推出的116套房源，有380批客戶選購，相當(dāng)于三個人搶一套房。

約12.85萬/平方米的備案均價，搭配上約87～450平方米的建筑面積，粗略計算，該樓盤本次推售房源的價格門檻為1117萬元/套。如此高的門檻也未能阻擋客戶熱情，在開盤當(dāng)天，房源一搶而空。

不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該樓盤的熱銷更多的還是因為優(yōu)質(zhì)學(xué)位、便利交通，以及新盤限價帶來的一二手房價格倒掛空間，并非深圳新房市場的普遍現(xiàn)象。

整體來看，深圳新房市場依舊處于低位復(fù)蘇狀態(tài)。樂有家研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，深圳7月一手住宅累計網(wǎng)簽2481套，環(huán)比6月的2927套下降了15%，同比下降7%。