“房子像人一樣也會變老，老了也會生病。”近日的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍如此形容目前老舊小區(qū)所處的狀態(tài)。

據(jù)住建部此前披露的數(shù)據(jù)，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，進入了設(shè)計使用年限的中后期。這些老房子正面臨著“養(yǎng)老”難題。

解決房子的“養(yǎng)老”問題，實現(xiàn)老舊小區(qū)有序改造的關(guān)鍵舉措之一就是建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度。這其中，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障的房屋養(yǎng)老金制度頗為關(guān)鍵。

業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為，對與小區(qū)維護運營直接關(guān)聯(lián)的物管行業(yè)來說，這三項制度的建立將有望推動絕大多數(shù)老舊小區(qū)落地可持續(xù)的物業(yè)管理，同時住宅物業(yè)管理也有望形成新的業(yè)務(wù)模型和盈利模式。

房子的“養(yǎng)老”難題

為讓人民群眾住上更好的房子，深入實施城市更新，日前國務(wù)院印發(fā)的《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》（以下簡稱為“《行動計劃》”），將推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的一項重點任務(wù)。

《行動計劃》要求，以水電路氣信郵、供熱、消防、安防、生活垃圾分類等配套設(shè)施更新及小區(qū)內(nèi)公共部位維修為重點，扎實推進2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，有序?qū)嵤┏擎?zhèn)房屋建筑更新改造和加固工程。因地制宜實施小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、建筑節(jié)能改造等。

老舊小區(qū)的改造已推進多時，并取得了不俗的成績。據(jù)住建部披露，自部署實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造以來，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)25萬個，累計更新改造水、電、氣、熱等各類老舊管線管道超過30萬公里，加裝電梯12萬部以上，改造增設(shè)停車位300多萬個，電動汽車充電樁11萬多個，還增設(shè)了養(yǎng)老、托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施超過7.2萬個。

相較于過去的大拆大建，這樣的老舊小區(qū)改造更多的是一種城市微更新。例如上海2018年起推進的住宅小區(qū)建設(shè)“美麗家園”計劃，便針對電梯加裝修理、機動車停放、小區(qū)綠化等進行優(yōu)化改造。

這樣的改造也頗為必要。據(jù)住建部近期披露的數(shù)據(jù)，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，這意味著這些房屋將進入設(shè)計使用年限的中后期；預(yù)計到2040年前后，將有近80%的房屋將進入這個階段。老舊住房的占比在將持續(xù)攀升。

中銀證券研報指出，這部分住宅受當(dāng)時房屋建設(shè)階段客觀條件的限制，部分存量住房在整體規(guī)劃、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料、建造工藝、節(jié)能性等方面有所欠缺。大量老舊小區(qū)面臨著維護更新的問題，存在諸如墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化、樓道過道不穩(wěn)固、房屋本體質(zhì)量問題等房屋安全隱患問題。

某上市物管企業(yè)內(nèi)部人士認(rèn)為，當(dāng)前存量房屋規(guī)模越來越大，同時老舊小區(qū)居住的大部分是老年人，當(dāng)前積極應(yīng)對老齡化已成為國家戰(zhàn)略，而房屋的性能維護關(guān)系到居民居住的舒適性，有助于更好地解決老齡化時代到來的居住層面的問題。

這也正是物業(yè)公司有所作為的領(lǐng)域。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者表示，物業(yè)企業(yè)既是房屋問題的發(fā)現(xiàn)者，未來也可以是問題的解決者。物企可以更多轉(zhuǎn)向房屋全生命周期管理，參與到房屋建設(shè)、維修、改造、保險等過程中，這或許也將成為緩解物業(yè)公司在老舊小區(qū)的服務(wù)成本壓力。

已經(jīng)有物業(yè)企業(yè)形成了可供參考的案例。例如，北京勁松街道與民營企業(yè)愿景集團簽訂協(xié)議，對老舊小區(qū)勁松北社區(qū)進行改造，企業(yè)以3000萬元投資參與改造，以獲得小區(qū)內(nèi)改造而來的商店、餐廳和社區(qū)服務(wù)中心等空間的長期運營權(quán)。該小區(qū)已在2019年完成改造，業(yè)主在生活成本未增加的前提下，實現(xiàn)了生活質(zhì)量的改善。

在武漢，江漢區(qū)政府則與萬科物業(yè)“萬物云城”探索了另一種老舊小區(qū)社區(qū)綜合治理的新模式，也即雙方成立合資公司，打包管理99個老舊小區(qū)，進行停車位、公共設(shè)施維修等改造和后期管理，相關(guān)資金支出由財政經(jīng)費、居民物業(yè)費分別承擔(dān)約40%，其余20%則通過小區(qū)公共資源經(jīng)營及有償服務(wù)彌補。

“養(yǎng)老金”來源待解

為了小區(qū)房屋安全使用提供全生命周期安全保障，住建部表示，當(dāng)前正在抓緊研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度。

其中，建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發(fā)現(xiàn)問題，有針對性地消除發(fā)現(xiàn)的安全隱患。建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機制。

而為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障的房屋養(yǎng)老金制度，是一系列制度落實的關(guān)鍵。

上述上市物管公司內(nèi)部人士透露，在老舊小區(qū)日常物業(yè)管理服務(wù)中，目前普遍遇到的問題就是老舊小區(qū)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備老化，既有的維修資金不足，且這一矛盾呈逐年增加的趨勢。

“物業(yè)企業(yè)提升小區(qū)品質(zhì)的改造、維修等資金投入，雖然一定程度上可解決‘近火’，但長期不可持續(xù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋‘應(yīng)修盡修’的需求。”上述物企內(nèi)部人士認(rèn)為，真正解決這一矛盾，實現(xiàn)體檢、維修的常規(guī)化、機制化，還是需要有資源的進一步支持。

另有長期跟蹤物管行業(yè)的資深分析師也向記者表示，過去進行老舊小區(qū)改造的資金來源多是政府投入，或者引入社會資本。但長遠(yuǎn)來看，隨著住房老齡化的加劇，未來會有更多的房子面臨房齡老，設(shè)施老化、安全隱患等問題，過去點狀的、一事一議的方式不適合未來發(fā)展需求。

這樣持續(xù)性的資金支持從何而來？58安居客研究院院長張波認(rèn)為，目前政府財政壓力較大，難以承擔(dān)全部費用，資金來源可考慮從房屋維修基金進行優(yōu)先解決。但隨著存量房時代的來臨，老舊房屋占比不斷上升，房屋的維修基金未來面臨的缺口也會不斷增多。

面對“錢不夠”的問題，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，如同個人養(yǎng)老金，房屋養(yǎng)老金制度也應(yīng)該由幾個支柱構(gòu)成，第一支柱就是公共維修基金，由全體業(yè)主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。“應(yīng)歸未歸”或未足額歸集，要查漏補缺、追溯補齊。

李宇嘉續(xù)稱，第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補、公共維修資金增值收益等，可進入公共賬戶。第三支柱，則是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補充。于小雨補充，未來還可與專業(yè)投資機構(gòu)合作，運營房屋養(yǎng)老金存量資金，提升資金收益率，對房屋養(yǎng)老金提供一定補充。

張波也建議，可以探索建立多元化的資金籌集機制，例如每年從小區(qū)廣告收入、停車費收入等物業(yè)增值性收入中歸集一部分，或可統(tǒng)籌考慮將房產(chǎn)稅進行部分歸集，并做到?？顚Ｓ茫欣谫Y金的籌集。

值得一提的是，隨著建立房屋養(yǎng)老金制度的建立和落地，絕大多數(shù)老舊小區(qū)或有希望實現(xiàn)可持續(xù)的物業(yè)管理落地。

中信證券研報指出，過去幾年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了“全覆蓋”的浪潮，但低物業(yè)管理費和高運維養(yǎng)護支出，使大多數(shù)物業(yè)管理費低于1.5元/月/平方米的小區(qū)很難開展高品質(zhì)服務(wù)。由于房屋養(yǎng)護投入的隱性特征，高樓齡小區(qū)又存在物管公司劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象。惡性壓縮公共設(shè)施養(yǎng)護開支的部分劣質(zhì)物管公司反而愿意接管一些老舊小區(qū)，然后導(dǎo)致這些小區(qū)未老先衰，設(shè)施設(shè)備使用壽命進一步下降。

上述機構(gòu)認(rèn)為，在制度層面建立起養(yǎng)老金制度，加強對住宅小區(qū)的體檢，住宅物業(yè)管理有機會成為永續(xù)現(xiàn)金流的輕資產(chǎn)服務(wù)藍海行業(yè)。