“中國房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年不斷調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底。”在10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)充滿信心。

自9月底中央定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，樓市利好政策頻出，各項配套措施也在不斷完善。今日舉行的發(fā)布會繼續(xù)透露稱，要通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；要將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億；支持地方政府使用專項債券回收存量土地等。

“一攬子”重磅政策將如何影響房地產(chǎn)市場？對此業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了多方解讀。

100萬套城中村改造拉動需求

為促進(jìn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，指導(dǎo)各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)。“組合拳”概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。

“兩個增加”之一是，新增城中村改造和危舊房改造。倪虹公布，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造，并將主要采取貨幣安置的方式。

據(jù)有關(guān)調(diào)查，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，從全國其他城市來看，這個量還會很大，其他城市也有改造的需求。這次提出新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項目，同時采取貨幣化安置的方式，有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子。

此前在2014年房地產(chǎn)穩(wěn)發(fā)展的過程中，棚改工作是樓市快速走出低迷行情的重要工具。彼時在提出積極推進(jìn)棚改貨幣化安置后，三四線城市去庫存浪潮快速開啟。當(dāng)時，因貨幣補(bǔ)償?shù)募皶r性和便捷性，棚改貨幣化安置的推進(jìn)，直接激活了商品房銷售環(huán)節(jié)，階段性解決了房地產(chǎn)庫存高企和經(jīng)濟(jì)下行的問題。

如今再次提出的“城中村”改造，將對行業(yè)產(chǎn)生多大連鎖反應(yīng)，也就引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是此前房地產(chǎn)三大工程后，對“城中村”賦予新的使命。同時此次明確提及了貨幣化安置的方式，與2014年的模式有很大的相似性，預(yù)計“城中村”改造工作將成為消化住房庫存的重要動力。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，“城中村”和危房改造政策對于核心城市影響較大，本次提及的改造規(guī)模較大，并明確采用貨幣化安置，這將會直接帶動核心城市樓市成交量的上升，量的上升會加快價格止跌回穩(wěn)，量升才能價格穩(wěn)。

據(jù)同策研究院此前調(diào)研，在上海動遷安置的貨幣中，60%會再進(jìn)入到樓市中，按照這一比例，有可能會帶動60萬套的新購置住房的需求，這對于核心城市止跌回穩(wěn)有積極作用。

值得一提的是，2018年，國務(wù)院常務(wù)會曾提出，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。此后的城中村改造安置多強(qiáng)調(diào)以實物安置。如今的貨幣化安置方式又將以何種方式推進(jìn)呢？

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，此次將以發(fā)放現(xiàn)金和房票的方式推進(jìn)，按照目前各地推進(jìn)的情況，房票的可能性要更大，這也和近期“消化存量優(yōu)化增量”的工作思路完全對接。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次100萬套貨幣化安置 ，預(yù)計是拆遷戶拿著貨幣或房票到市場上選房，既有利于推進(jìn)“城中村”改造，也有利于消化庫存。預(yù)計后續(xù)將全面盤活存量，直至庫存壓力消解，從而引導(dǎo)市場預(yù)期。

此外，100萬套并不是最終改造規(guī)模。倪虹提及，調(diào)查顯示，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，從全國其他城市來看，這個量還會很大，也可以說，其他城市也有改造的需求。同時，全國城市需要改造的危舊房有50萬套。這次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、通過加大政策力度可以提前干的項目。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也意味著后續(xù)“城中村”改造要提前干和加緊干，預(yù)計工作節(jié)奏會明顯提速，這也將成為新一輪發(fā)展要格外關(guān)注的市場機(jī)會。

宋紅衛(wèi)預(yù)計，這次政策將采取分步實施的方式，目前公布的量都是可實施的。當(dāng)前的100萬套是35個城市的指標(biāo)，后面還有299個地級市。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一舉措為當(dāng)前在消化庫存方面提供了更大的動力和支撐，對更好更快解決安居工作和更好消化庫存房源等具有積極作用，對于房地產(chǎn)供求關(guān)系的進(jìn)一步優(yōu)化具有積極意義。

“白名單”信貸規(guī)模將超4萬億

在當(dāng)下房地產(chǎn)市場，保交房工作既是保障民生的重要工作，也有利于提振房地產(chǎn)市場信心，防范化解各項風(fēng)險。

為了打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，此前8月份，住建部會同金融監(jiān)管總局組織各地進(jìn)行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房項目，鎖定了按照合同約定應(yīng)該在今年年底前交付的396萬套住房，作為保交房攻堅戰(zhàn)的目標(biāo)任務(wù)。

在10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹再次闡述了該工作的思路。他表示，對于保交房攻堅戰(zhàn)，要一手抓“白名單”，解決項目建設(shè)資金問題；一手抓項目進(jìn)度，按照市場化、法治化原則“一樓一策”、分類推進(jìn)，爭取住房早日交付。

“對于資不抵債項目，提出按照法治化、市場化原則，加快破產(chǎn)重整或者清算，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益，對于違法違規(guī)、坑害購房人利益的行為堅決查處，絕不讓他們金蟬脫殼，也不讓他們蒙混過關(guān)。”倪虹稱，既要把房子建成，也要把房子建好，把驗收合格房子早日交到購房人手上。

為助力保交房工作的開展，早在今年1月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部便召開了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會，深入貫徹落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，關(guān)系房地產(chǎn)項目融資和保交房的“白名單”開始落地。

那么截至目前，這項工作進(jìn)展如何？在10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，國家金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，截至10月16日，商業(yè)銀行已審批通過的房地產(chǎn)“白名單”項目貸款金額達(dá)到2.23萬億元，預(yù)計2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

他還表示，今年年初，金融監(jiān)管總局與住建部指導(dǎo)建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，把合規(guī)房地產(chǎn)項目都納入“白名單”，推動金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)對房地產(chǎn)項目白名單項目的融資的支持力度。下一步，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，應(yīng)貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

與此同時，要優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“應(yīng)早盡早”。今后，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)項目公司在協(xié)商一致的情況下，可以將全部貸款提前發(fā)放給房地產(chǎn)公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶。

肖遠(yuǎn)企舉了一個現(xiàn)實案例，他稱廣東珠海有個住宅項目，前期已出售了部分房屋，后來因為種種原因，項目處于停工狀態(tài)。城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制建成以后，省級、市級等多個層級建立了相應(yīng)的融資協(xié)調(diào)機(jī)制，使得該項目符合納入“白名單”的標(biāo)準(zhǔn)，某國有大行對該項目新增了貸款6億元，項目很快就復(fù)工建成、成為暢銷樓盤。

“白名單制度是當(dāng)前房地產(chǎn)保交房工作中的重要抓手。對于房企而言，白名單制度和解決資金壓力有直接關(guān)系。此次白名單制度擴(kuò)容，確保房地產(chǎn)保交房工作全面推進(jìn)，將為后續(xù)購房信心增加動力，也可持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、止跌回穩(wěn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，融資對接機(jī)制已經(jīng)落地近兩年，此前存在的問題是，進(jìn)入白名單的項目授信額度比較大，但審批和融資落地的規(guī)模小。此次新發(fā)布規(guī)模翻了不止一倍，這意味著，不僅要擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍，還要徹底打通從“白名單”到“融資落地”的堵點，加大問題項目修復(fù)力度，確保合規(guī)項目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，“應(yīng)貸盡貸”，為保交房提供堅實基礎(chǔ)，從而徹底修復(fù)居民信心。

專項債聚焦房地產(chǎn)堵點問題

如何盤活存量資源、加快促進(jìn)市場供需平衡，是當(dāng)下房地產(chǎn)的工作重點。

日前財政部方面指出，考慮到當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目，同時支持用好專項債券收購存量商品房用作保障性住房，引發(fā)市場極大關(guān)注。

在今日召開的發(fā)布會上，財政部部長助理宋其超表示，這兩項政策聚焦房地產(chǎn)市場的堵點問題，既是推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要舉措，也是擴(kuò)大專項債支持范圍和用作項目資本金領(lǐng)域的重要內(nèi)容，有利于促進(jìn)土地市場供需平衡，緩解地方政府和房企的債務(wù)壓力，也有利于增加保障性住房來源，增進(jìn)民生福祉。

宋其超介紹，在具體操作上，關(guān)于專項債用于土地儲備，主要是支持各地結(jié)合實際情況，與存量土地的業(yè)主企業(yè)合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合理確定專項債券項目內(nèi)容和地塊范圍，及時安排債券發(fā)行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。

同時，支持專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自愿實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保項目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。該政策將與其他相關(guān)支持政策協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步拓寬地方的資金來源渠道。

宋其超稱，下一步，財政部將會同相關(guān)部門抓緊明確政策的細(xì)則和要求，推動政策盡快落地。

歷史上，土儲專項債主要發(fā)行階段為2017年7月至2019年9月，源于2017年5月財政部、原國土資源部聯(lián)合印發(fā)的《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》，指地方政府為土地儲備發(fā)行，以項目對應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國有土地使用權(quán)出讓收入、或國有土地收益基金收入償還的地方政府專項債券。

據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計，2017～2019 年，土儲專項債年度發(fā)行規(guī)模分別約為2425億元、5905億元、6765億元。土儲專項債發(fā)行期間，土儲成為專項債重點投向領(lǐng)域，占比在35%左右。

此后，因?qū)ｍ梻^多用于棚改、土儲兩大領(lǐng)域，為了引導(dǎo)專項債投向基建領(lǐng)域，2019年9月，國常會宣布專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運作的產(chǎn)業(yè)項目。

不過，近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，原有對于土儲專項債的約束已發(fā)生變化。

今年二季度以來，地產(chǎn)投資增速始終在-10%左右震蕩，同時，年內(nèi)商品房銷售面積增速始終在-20%左右震蕩，表明土地市場持續(xù)低迷。同時，地方政府及下屬平臺參與拿地及收儲均涉及資金沉淀，較大債務(wù)壓力下資金短缺或同步影響土地市場熱度及收儲推進(jìn)進(jìn)程。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在當(dāng)前的市場背景下，加大土儲專項債運用有一定必要性，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。專項債發(fā)行作為資金補(bǔ)充的作用，如財政部次此發(fā)布會所明確“既可以調(diào)節(jié)土地市場的供需關(guān)系，減少閑置土地，增強(qiáng)對土地供給的調(diào)控能力，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和債務(wù)壓力。”

據(jù)天風(fēng)證券測算，通過供給側(cè)收儲主動去庫存使廣義庫存去化周期回落至20個月以內(nèi)，則收儲面積需達(dá)5.5億平左右，則收儲所需資金體量約在2.7萬億元左右。不過，天風(fēng)證券指出，也不可高估土儲專項債，土地出讓金或者政府基金預(yù)算收入的改善，還是需要地產(chǎn)本身止跌回穩(wěn)，關(guān)鍵一環(huán)在于需求端。