（本文作者梁中華，海通證券首席宏觀分析師；李林芷，海通證券宏觀分析師）

 

10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。我們的解讀是：政策對房地產(chǎn)仍是以托底為主，守住底線，解決一些問題，而不是進行強刺激。在穩(wěn)地產(chǎn)的方式上，或需要更多的逆周期的財政力度的加碼。

風(fēng)險提示：政策力度不及預(yù)期。

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地產(chǎn)政策繼續(xù)加碼

10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

9月24日以來，一系列地產(chǎn)政策組合拳出臺，以促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。具體措施包括下調(diào)房貸利率、下調(diào)首付比例、調(diào)整限購政策、擴大“白名單“范圍”、重啟土儲地方債券等。本次會議則將一攬子政策概括為“四個取消，四個降低，兩個增加”，包括取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，降低住房公積金貸款利率、首付比例、存量貸款利率和“賣舊買新”換購住房稅費負(fù)擔(dān)。

“兩個增加”之一是通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。據(jù)調(diào)查，全國僅35個大城市待改造規(guī)模就有170萬套，這次對條件比較成熟的100萬套，通過加大政策支持力度，提前干、抓緊干。主要采取貨幣安置的方式，將更有利于群眾和自己意愿選擇合適方式。

另一個是年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加至4萬億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制要將所有房地產(chǎn)合格項目都納入“白名單”，應(yīng)進盡進，應(yīng)貸盡貸，滿足項目合理融資需求，并提出將商品住房項目貸款全部納入“白名單”。

 

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政策效果：逆周期力量是關(guān)鍵

本輪地產(chǎn)優(yōu)化政策中的很多內(nèi)容，前期都已有類似表述和措施。但以往幾輪政策，在針對房企紓困、盤活存量資產(chǎn)、防風(fēng)險等方面，主要采取結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，效果上需要提高。因為貨幣政策工具大多以貸款形式投放出去，即使利率很低，融資主體需要償還本金、風(fēng)險自擔(dān)，難以起到很強的逆周期調(diào)節(jié)效果。而本輪穩(wěn)地產(chǎn)的政策在財政政策方面邊際上有所增加和傾斜，一定程度上可以起到逆周期調(diào)節(jié)的作用。

 

在盤活存量土地和房產(chǎn)的措施上，再貸款模式推進效率需要提高。2023年2月中國人民銀行創(chuàng)設(shè)“租賃住房貸款支持計劃”，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給，在8個試點城市發(fā)放貸款規(guī)模為1000億元。2024年5月17日，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)收購已建成未出售商品房，用作保障性住房，并把租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至6月末，金融機構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元。

在保交樓方面，效果也有提升空間。2022年8月29日，由央行指導(dǎo)，政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規(guī)模達到2000億元，該筆專項借款由中央財政根據(jù)實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。2023年1月，央行新增1500億元“保交樓”專項借款投放。截至2023年底，3500億元“保交樓”專項借款絕大部分已經(jīng)投放到項目。

2022年11月21日，人民銀行面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。各地的商業(yè)銀行配套融資雖有落地，但是進度也較慢，截至今年6月末，保交樓貸款支持計劃余額為141億元。

在貨幣化安置實施城中村改造方面，采用PSL方式投放。2023年12月中國人民銀行重啟PSL投放3500億元，主要投向中包括棚戶區(qū)改造。不過從投向來看，本輪PSL資金并非完全投向地產(chǎn)領(lǐng)域，帶動的城中村改造和保障房建設(shè)等對地產(chǎn)的影響，或弱于早年的棚改貨幣化。

在房企紓困方面，再貸款和“白名單”機制的實際使用率相對偏低。2023年1月設(shè)立了總額度為800億元的房企紓困專項再貸款，定向給予五大AMC，利率僅為1.75%。截至今年6月末，房企紓困專項再貸款余額為209億元，且“政策存續(xù)狀態(tài)”為“到期”。實際使用率偏低，主要是由于在實際落地中，AMC需遵守自主決策、自擔(dān)風(fēng)險的原則，決策更加審慎，且對紓困對象要求較高。

2024年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”，向本行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行推送，支持在建房地產(chǎn)項目融資和建設(shè)交付。8月21日，金融監(jiān)管總局表示，商業(yè)銀行已審批房地產(chǎn)‘白名單’項目5392個，審批通過的融資金額近1.4萬億元，10月17日會議上則指出截至10月16日，已審批通過2.23萬億元。但根據(jù)前期數(shù)據(jù)，落地比例相對偏低，審批授信完成后貸款發(fā)放節(jié)奏也需提高。

信貸類的工具更偏“順周期”特征，經(jīng)濟預(yù)期高的時候?qū)嶓w更愿意借錢，預(yù)期偏弱時則偏謹(jǐn)慎。所以本輪政策邊際上從貨幣工具略微向財政工具做了一些傾斜，可以起到一定的“逆周期”作用。

例如，本輪政策提及重啟土地儲備專項債，專項債的“逆周期”財政屬性會更強一些，對于緩解部分房企的債務(wù)壓力或起到一定作用。“土地儲備專項債”是2017-2019年使用過的政策工具，與之前土儲專項債不同的是，本次投向?qū)Ｗ⒂诒P活閑置土地和房產(chǎn)，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動性和債務(wù)壓力，促進保交樓等工作。不過，收儲的關(guān)鍵仍然是價格，政策效果還需要進一步觀察。

不過整體來看，要對房地產(chǎn)形成更強的托底作用，或許需要更多逆周期的財政力量的作用。

 

 

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短期地產(chǎn)數(shù)據(jù)：會有改善

自9月24日以來，新一輪地產(chǎn)優(yōu)化政策已落地近半月，其中最顯著的變化，是地產(chǎn)銷售的回暖。截至10月15日，10月30大中城市日均新房成交面積為22.6萬平，前15日的同比增速從9月的-32.4%大幅收窄至-4.5%。

其中政策力度更大的一線城市改善最為明顯。10月前15日的新房銷售同比增速從9月的-31.6%升至11.5%，三線城市新房銷售增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正。不過相較一線和三線城市，二線城市的改善幅度相對較小，這或是由于一線城市限購放開，對二線城市的虹吸效應(yīng)較強，反而對當(dāng)?shù)匦路夸N售有一定影響。

具體看一線城市，除深圳外，其他一線城市的新房銷售10月前15日同比增速均較9月有明顯改善，其中上海、廣州的新房銷售同比升至30%左右。相較新房，二手房的改善幅度更大，一線城市二手房銷售同比均回正。這或是由于相較于新房，二手房交易由于限制更少，且房源供應(yīng)更加充足，得到的提振也更為明顯。

這一輪地產(chǎn)政策的初步效果已有所體現(xiàn)，但是當(dāng)前地產(chǎn)基本面仍有不少問題需要解決。一方面，房價仍有回落壓力，目前的量增，或更多是“以價換量”。另一方面，庫存仍在高位，去庫周期仍漫長。這意味著房企的風(fēng)險仍較大，地產(chǎn)整體對經(jīng)濟仍有拖累。這或許也是本次會議對地產(chǎn)政策再次加碼的主要原因。

 

 

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積極政策重托底，不搞強刺激

根據(jù)海外的經(jīng)驗，房地產(chǎn)周期的出清需要一定的時間和過程。根據(jù)我們的研究，總體來看，海外經(jīng)濟體地產(chǎn)價格、銷售、開工、投資指標(biāo)的調(diào)整約4-8年。下跌幅度最大的時期一般是前3年，隨著短期沖擊過去后，跌幅逐步收窄，之后的回升過程也較為緩慢。相較房價最高時的水平，海外地產(chǎn)銷售、開工和投資的最大平均跌幅分別為33%、48%、27%。

本輪政策落地后，我們預(yù)計房地產(chǎn)基本面會有短期改善，但持續(xù)性有待觀察，需要對房地產(chǎn)市場的恢復(fù)保留足夠的耐心。不過我們認(rèn)為在房地產(chǎn)面臨壓力的情況下，積極的政策會繼續(xù)加碼。

不過也要注意到，針對房地產(chǎn)的政策，更多是托底為主，而不是強刺激。政策端會注重托住一些底線，例如保交樓、保障房建設(shè)、老舊房產(chǎn)改造升級、打開對剛性和改善性需求的限制、降低居民債務(wù)付息壓力，托底系統(tǒng)性重要的金融機構(gòu)和企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，等等。

風(fēng)險提示：政策力度不及預(yù)期。

 

（本文僅代表作者個人觀點）