9月24日以來國務(wù)院各部門陸續(xù)推出一攬子增量政策，涵蓋經(jīng)濟(jì)、股票市場和房地產(chǎn)市場等三大方面。其結(jié)果，A股市場強(qiáng)勁反彈，上證指數(shù)已上漲20%左右；房地產(chǎn)市場回升，尤其是一線城市成交明顯增加，看房數(shù)量大幅上升；經(jīng)濟(jì)方面，宏觀數(shù)據(jù)還未出來，但從國慶期間的消費熱度來看也在企穩(wěn)。

現(xiàn)在人們關(guān)心的是反彈、回升和企穩(wěn)能否持續(xù)。A股市場反彈能否保持要看經(jīng)濟(jì)增長能否穩(wěn)住，而更重要的是，經(jīng)濟(jì)增長能否穩(wěn)住取決于房地產(chǎn)市場能否止跌回穩(wěn)。

已達(dá)成廣泛共識的是，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增長下行壓力的根本原因是需求不足。造成需求不足的因素很多，解決問題可從多個方面著手。但要盡快地穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長，需要抓住關(guān)鍵性的因素。所謂關(guān)鍵性，就是要能夠牽一發(fā)而動全身，使需求不足問題迎刃而解，從而快速地將經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定下來。

當(dāng)前有沒有這樣的一個關(guān)鍵性因素呢？需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實從經(jīng)濟(jì)總需求開始逐步尋找。

經(jīng)濟(jì)總需求，分為內(nèi)需（內(nèi)部需求）與外需（外部需求）。內(nèi)需又分為消費需求和固定資產(chǎn)投資需求；外需則為（貨物與服務(wù)出口-商品與服務(wù)進(jìn)口），通?？紤]的是貨物出口。今年前三季度數(shù)據(jù)表明，作為消費主要代表的社會消費品零售總額增長3.3%，固定資產(chǎn)投資總額增長3.4%，貨物出口增長5.3%?？梢姡瑑?nèi)需的消費和固定資產(chǎn)投資增長緩慢，外需的出口增長出人意料地強(qiáng)勢。這就是說，前三季度GDP增長4.8%，相對于全年5%左右的增長目標(biāo)未盡如人意，應(yīng)歸咎于內(nèi)需走軟。

深究下去發(fā)現(xiàn)，內(nèi)需走軟的關(guān)鍵原因是房地產(chǎn)市場大幅下跌。

首先看看房地產(chǎn)市場對于我國經(jīng)濟(jì)的影響有多大。深究的結(jié)果表明，影響之大恐怕超出大多數(shù)人的預(yù)料。

房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的影響，可分為直接與間接兩個方面。直接影響就是狹義的房地產(chǎn)行業(yè)影響；間接影響包括房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)和下游產(chǎn)業(yè)的影響，還有房地產(chǎn)的財富效應(yīng)。

狹義的房地產(chǎn)行業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司、中介機(jī)構(gòu)、管理企業(yè)和建筑企業(yè)等構(gòu)成；上游產(chǎn)業(yè)，包括鋼鐵、水泥、玻璃、建材、金屬制品等行業(yè)；下游產(chǎn)業(yè)，包括家電、家具、裝修、裝飾及汽車等行業(yè)；財富效應(yīng)，是指房地產(chǎn)價格變動造成的居民財富價值的升降對于居民消費支出的效應(yīng)。

直接影響，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不難算出。2023年，生產(chǎn)法下的GDP中房地產(chǎn)業(yè)增加值和房屋建筑業(yè)增加值分別為5.8%和4.4%，意味著狹義房地產(chǎn)行業(yè)直接影響GDP的10.2%。

間接影響沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)，就要靠估算了。市場估算的區(qū)間為10%~20%。關(guān)于上、下游產(chǎn)業(yè)的影響，“未來智庫”2020年發(fā)布的《房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈深度研究報告》根據(jù)投入產(chǎn)出分析估算為不低于20%，為一家之言。至于財富效應(yīng)，更難測算，但不意味著可以忽視。此效應(yīng)雖明顯地體現(xiàn)于多房業(yè)主身上，但對單房業(yè)主也一定程度存在，2020年我國城鎮(zhèn)自有住房比例為73%，可見總體影響度不可忽略。財富效應(yīng)對居民的消費支出，特別是高端消費支出的影響是近年來消費走軟和高端消費在總消費中比重下降的重要原因。房價高企時，人們感覺財富增加，便不惜重金購買高檔商品，包括化妝品、名牌服裝及手提包、珠寶鐘表、高級汽車、貴重酒食等，并享受高檔服務(wù)，如高層次旅游、高級酒店、娛樂、休閑及養(yǎng)生等。房價下降時，意識到財富減少，便減少或停止這些高檔消費。財富效應(yīng)對GDP的影響很難量化，但說影響若干個百分點應(yīng)該不算夸張。因而，若取市場估值區(qū)間10%~20%的中位數(shù)15%作為間接影響的估值，應(yīng)該不會高估。

綜合考慮直接影響和間接影響，說房地產(chǎn)市場影響我國GDP的25%（10.2%+15%）應(yīng)該不是高估。

今年前三季度房地產(chǎn)市場大幅下跌是顯而易見的，雖無整體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但有統(tǒng)計的全國房屋建筑施工面積、房屋竣工面積、新建商品房銷售面積與房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期分別下降5.8%、24.4%、17.1%與10.1%，9月一線、二線與三線城市新建商品住宅價格比去年同期分別下降4.7%、5.7%與6.6%，說房地產(chǎn)市場整體規(guī)模下跌8%應(yīng)該不是一個激進(jìn)的估計。

影響GDP 25%的房地產(chǎn)市場下跌8%，對GDP增長的拖累可算出為25%x8%=2%。也就是說，前三季度，如果房地產(chǎn)市場不下跌而零增長，GDP增速應(yīng)該是4.8%+2%=6.8%，遠(yuǎn)高于5%左右的年度增長目標(biāo)。

針對房地產(chǎn)過熱的房地產(chǎn)調(diào)控是必要的，房地產(chǎn)市場下跌有必然性。從這個意義上說，房地產(chǎn)市場下跌及其造成的增長壓力是為遏制前些年房地產(chǎn)過熱所付出的代價。

細(xì)看前三季度需求數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，負(fù)增長或低增長的大部分都是與房地產(chǎn)及與其密切相關(guān)的指標(biāo)，而與房地產(chǎn)無關(guān)或低關(guān)聯(lián)的指標(biāo)大都強(qiáng)勁增長。

固定資產(chǎn)投資方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下降10.1%，是固定資產(chǎn)投資僅增長3.4%的根本原因?？鄢康禺a(chǎn)開發(fā)投資，固定資產(chǎn)投資增長7.7%，可算高速增長，其中制造業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資分別增長9.2%和4.1%，分別是高速增長和中高速增長。在我國，制造業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的主要組成部分，各占35%、28%和22%左右。這就意味著，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10.1%導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增速下調(diào)2.2個百分點（-10.1%x22%）。也就是說，前三季度，如果房地產(chǎn)開發(fā)投資不下降而零增長，整體固定資產(chǎn)投資增速將提升2.2個百分點至5.6%，從而將GDP增速提升0.9個百分點至5.7%。

消費方面，社會消費品零售總額中，商品零售額僅增長3.0%，而餐飲收入增速達(dá)6.2%，可見商品消費增長滯后，作為服務(wù)消費一部分的餐飲消費增長卻強(qiáng)勁。從各地旅游火爆的局面和交通數(shù)據(jù)的強(qiáng)勢來看，服務(wù)消費增長大幅強(qiáng)于商品消費。商品消費中，房地產(chǎn)下游行業(yè)的建筑及裝潢材料類、家具類，和家用電器與音像器材類商品分別下降2.6%、增長1.1%，和增長4.4%，與房地產(chǎn)財富效應(yīng)高度相關(guān)的化妝品類、金銀珠寶類和汽車類分別下降1.0%、3.1%和2.1%，而與房地產(chǎn)無關(guān)或低關(guān)聯(lián)的糧油食品類、煙酒類、體育娛樂用品類和通信器材類卻分別強(qiáng)勁增長9.9%、6.8%、9.7%和11.9%。初步估算，前三季度，如果沒有房地產(chǎn)下游行業(yè)的走弱與負(fù)財富效應(yīng)，社會消費品零售額增速應(yīng)從3.3%上升2.5個百分點至5.8%，GDP增速則從4.8%上升1.1個百分點至5.9%。

再從供給端數(shù)據(jù)來佐證，前三季度，與前述房屋建筑業(yè)指標(biāo)的顯著下降截然相反，與房地產(chǎn)無關(guān)或低關(guān)聯(lián)的制造業(yè)增加值增長和電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)與供應(yīng)增加值分別增長6.0%和6.3%；制造業(yè)中，裝備制造業(yè)增加值增長7.5%，高新技術(shù)制造業(yè)增加值增長9.1%，新能源汽車、集成電路和3D打印設(shè)備產(chǎn)品產(chǎn)量更分別增長33.8%、26.0%和25.4%，都不可謂不強(qiáng)勁。從此也可以看出，我國新興產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下仍在快速發(fā)展，同時也支撐經(jīng)濟(jì)增長處于中高速水平。

以上數(shù)據(jù)清楚地說明，房地產(chǎn)市場大幅下跌既造成消費顯著走軟又導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯轉(zhuǎn)弱，是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增長壓力的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)將牽一發(fā)而動全身，促使消費和固定資產(chǎn)投資增長雙雙反彈；否則，消費和固定資產(chǎn)投資難以有效回升或回升難以持續(xù)。

房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)就是穩(wěn)增長關(guān)鍵性因素。一攬子增量政策已將房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)作為一個政策目標(biāo)，無疑是一個正確的選擇。房地產(chǎn)升幅過高時有必要調(diào)控，跌幅過大時同樣應(yīng)該止跌回穩(wěn)。只是，還應(yīng)認(rèn)識到止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵性，將其作為穩(wěn)增長的關(guān)鍵抓手盡力促其實現(xiàn)。

（作者系信和集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事）

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