房企曾經(jīng)排隊“敲鐘”上市、融資擴張的歷史，一去不復返了。

10月29日，三家上市房企集體告別資本市場，分別為佳源國際、大唐集團、大發(fā)地產(chǎn)。因一直未能刊發(fā)2022年度業(yè)績，這三家房企的股票已齊齊停牌近18月，如今終是走到被聯(lián)交所“摘牌”的境地。

這并非房企首次出現(xiàn)“退市潮”，也不會是最后一批。僅在過去的2023年，便有12家房企從A股和H股退市，其中不乏千億房企。此外，祥生控股、上置集團也紛紛表示，后續(xù)將被取消上市地位。

“房企密集退市有多方面影響，退市企業(yè)關閉了資本市場公開融資的通道，資金面進一步緊張；更重要的是對企業(yè)信用產(chǎn)生負面影響，可能會影響到上下游合作方的合作模式，對整個行業(yè)也將產(chǎn)生負面影響。”同策研究院聯(lián)席院長、首席研究員宋紅衛(wèi)告訴第一財經(jīng)。

這些曾經(jīng)瞄準千億銷售的房企，是如何走到黯然退市地步的？

與資本市場“短暫交手”

最近陷入退市風波的幾家房企，大多是資本市場的“年輕選手”。

從歷史上看，我國房企共出現(xiàn)過三次大的“上市潮”，分別為1993年～1998年、2006年～2009年、2013～2015年，2020年前后則有一波較小規(guī)模的上市尾聲。

克而瑞表示，房企的第一次上市潮始于1993年，從萬科正式掛牌開始，200強房企上市迎來了一波小高潮，在1993～1998的6年間就有23家房企在A股或港股上市，主要為大型國企央企、或港資背景企業(yè)。

第二次上市潮自2006年開始，當時全球股票市場牛市開啟，另一方面國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，2006～2009年間，共有35家房企成功上市，是房企上市最多的一段時期，諸多規(guī)模房企都在此時上市。

第三次上市潮在2013～2015年，彼時因房地產(chǎn)調(diào)控有所放松，房企迎來高速發(fā)展的機遇期，不少房企將上市提上日程，形成了第三次上市潮。不過，這段時期在A股上市的房企，基本都是通過借殼上市。

此后，轟轟烈烈的房企上市潮進入平淡期，2018年和2019年上市房企分別有6家，2020年則有7家內(nèi)地住宅企業(yè)在港發(fā)售。這批企業(yè)，大多是因房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，為募集資金、擴張規(guī)模，才登陸資本市場。

今日退市的大唐集團，便是于2020年12月11日上市，在資本市場停留時間還不到4年。

大唐集團創(chuàng)辦時間不短，系1984年由臺灣富商余英儀創(chuàng)立，1995年余英儀和好友進軍廈門，開始在周邊地區(qū)打開市場。本來，大唐集團計劃2009年上市，但因當時正值全球經(jīng)濟危機、加上創(chuàng)始人去世，上市一事遇阻，直到2020年才在遞交三次招股書后，成功在港交所掛牌。

上市前后，也正是大唐集團的短暫“風光期”。早在2017年，大唐集團銷售額便達到百億元，2018年上升至340億元，該集團還在2019年立下“三年沖擊1000億，進入全國房企50強”的目標。在成功上市的2020年，大唐集團銷售額達到445億元，2021年更是沖至505億元。

后續(xù)即將被取消上市地位的祥生控股，也是這波上市尾聲“上岸”的。

祥生集團上世紀80年代初創(chuàng)立于浙江諸暨，經(jīng)過三十多年發(fā)展，業(yè)務板塊包括地產(chǎn)開發(fā)、小鎮(zhèn)開發(fā)及運營、商業(yè)開發(fā)及運營、建筑安裝、物業(yè)管理、酒店管理等。2020年，祥生集團旗下祥生控股正式在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為當年和大唐集團一道上市的幾家房企之一。

相較于大唐集團，祥生控股曾經(jīng)銷售規(guī)模更大。得益于三四線城市的大量布局及高周轉(zhuǎn)運營，祥生曾實現(xiàn)規(guī)模的迅速增長，2016年銷售額僅325億元，2018年便突破千億，用時三年便跨入千億房企陣營。

其余兩家退市房企，上市時間則稍早一些，但最長的也不過八年。

其中，佳源國際于2016年3月在港交所正式上市。上市后第一年，該公司銷售規(guī)模便一路擴張，當年增速123.1%、銷售額為103.7億元。佳源國際也曾喊出千億銷售目標，2019年該公司曾表示“三到五年內(nèi)要把合約銷售金額突破1000億元”，還曾因股價閃崩成為市場焦點。

同樣規(guī)模較小、但目標千億的大發(fā)地產(chǎn)，成立于1996年。2018年該公司表示：未來5年沖擊3000億元的目標，并在當年開始著手推進公司上市，而當時該公司銷售額剛突破百億大關。不過，2018年，大發(fā)地產(chǎn)還是成功在港交所掛牌，成為上市房企陣營中的一員。

行業(yè)降溫期危機襲來

好景不長，房地產(chǎn)降溫期，那些發(fā)展激進、杠桿居高的中小型房企，立刻感受到寒流沖擊。

2020年搶灘上市的大唐集團，擴張日子并未持續(xù)多久。從上市當年的445億銷售、后一年的505億銷售，到2022年該公司銷售額直接降為196億元。盈利情況也日漸下滑，2022年上半年，該公司營業(yè)收入同比下滑29.27%，毛利同比下滑49.5%，歸母凈利潤同比下滑79.12%。

公司信用層面，2021年11月，標普對大唐集團展望調(diào)整至“負面”，認為其2022年6月到期的3億美元境外債券再融資的能力將面臨高度不確定性，企業(yè)短期內(nèi)仍需注意流動性風險。截至2022年6月末，大唐集團總資產(chǎn)573.59億元，總負債474.84億元，資產(chǎn)負債率82.78%。

也正是在2022年，房企債務違約、出險的情況接連爆發(fā)，上市房企密集出現(xiàn)財報難產(chǎn)的情況。

2023年3月，大唐集團的原核數(shù)師羅兵咸永道（普華永道）辭任，公司延遲刊發(fā)2022年度業(yè)績。據(jù)悉，在審計大唐集團2022年年報期間，羅兵咸永道發(fā)現(xiàn)若干問題，并要求公司提供與審計若干重大事宜有關的資料，但核數(shù)師并未就該等事宜及時取得充分解釋及證據(jù)。

房企年報難產(chǎn)的一大原因，便是與審計師出現(xiàn)“分歧”。受行業(yè)發(fā)展降溫、大型房企違約等事件影響，審計師在審核房企財報時標準普遍從嚴。有房企稱，因行業(yè)不景氣，同業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)債務償付問題，原核數(shù)師在審計計劃制定、審計程序執(zhí)行、會計估計和判斷等方面上更加謹慎。

“房企此前過度包裝財務報表、隱藏或有負債、隱藏潛在訴訟等情況較多，行業(yè)整體上行期相關問題會被掩蓋，隨著行業(yè)風險越來越高，審計師為規(guī)避風險，可能會辭職、加價、或履行更多的審計程序。若房企爆雷，財務數(shù)據(jù)梳理難度會更大。”有業(yè)內(nèi)人士曾對記者表示。

但沒想到，財報難產(chǎn)、股票停牌的上市房企，在資本市場直接“沉寂”至今，直到迎來退市終局。

日前，大唐集團發(fā)布公告稱，該公司的股份自2023年3月21日起已暫停買賣。根據(jù)《上市規(guī)則》第6.01A(1)條，若未能于2024年9月20日或之前復牌，聯(lián)交所有權將該公司除牌。

因大唐集團未能于2024年9月20日或之前，履行聯(lián)交所訂下的復牌指引而復牌，該公司股份在聯(lián)交所的上市地位將被取消。2024年10月29日上午9時起，該公司的上市地位正式予以取消。

佳源國際的情況也是如此。該公司股份自2023年4月3日起已暫停買賣，且未能于2024年10月2日或之前，履行聯(lián)交所訂下的復牌指引而復牌；2024年10月29日上午9時起，公司上市地位將予以取消。

根據(jù)港交所2018年新修訂的上市規(guī)則，任何證券若連續(xù)停牌達到18個月，聯(lián)交所將有權將其摘牌。截至目前，上述房企在2022年至2024年期間，包括中期及全年在內(nèi)的財報皆未能按時披露。

業(yè)內(nèi)：企業(yè)自救道路將更加曲折

對曾經(jīng)的上市房企來說，退市將有哪些連鎖影響？

宋紅衛(wèi)對第一財經(jīng)表示，房企密集退市有三方面影響，第一，退市企業(yè)關閉了資本市場公開融資通道，資金面進一步緊張。第二，對企業(yè)信用產(chǎn)生負面影響，可能會影響到上下游合作方的合作模式。第三，對行業(yè)也將產(chǎn)生負面影響，尤其是剛剛恢復的行業(yè)信心和預期。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財經(jīng)，房企退出資本市場，將對公司日常經(jīng)營和債務化解等產(chǎn)生一定的影響。

一方面，退市會導致企業(yè)市場形象受損，可能導致消費者和投資者信心下降，進而影響銷售情況，但退市后公司股價等短期市場信息對公司經(jīng)營擾動有所減少，維護股票公開上市地位的相關成本有所降低，經(jīng)營管理更加靈活。

劉水還表示，另一方面，房企退出資本市場會導致其融資渠道受限，發(fā)優(yōu)先股或增發(fā)等債融資手段將不再可行，同時將造成公司價值的估值降低，股東利益受損，影響投資人信心，對債務重組和風險出清產(chǎn)生不利影響。

億翰智庫也曾發(fā)表報告稱，退市不等于企業(yè)完全倒下，只能說在某個時點，企業(yè)表現(xiàn)已經(jīng)不滿足資本市場的要求，失去了資本市場的融資功能。但是不能忽視的是，企業(yè)后續(xù)的道路會更加曲折艱辛，更難實現(xiàn)自救。

佳源國際便表示，過去數(shù)月，管理層為穩(wěn)定和加強公司業(yè)務作出了努力，但仍面臨著阻礙其運營取得任何實質(zhì)性進展的重大障礙，包括但不限于資金短缺、房地產(chǎn)市場低迷及各債權人采取的強制執(zhí)行行動，集團的重組不太可能實現(xiàn)。

值得注意的是，當下的內(nèi)房股中，仍有企業(yè)因各種原因處于停牌狀態(tài)，包括碧桂園、中國恒大、融信中國、中原建業(yè)、正商實業(yè)、億達中國、上坤地產(chǎn)等十余家房企。原因則包括年報仍有待刊發(fā)及寄發(fā)、受核數(shù)師更換影響、以及推進債務重組等事宜。

宋紅衛(wèi)表示，從保殼角度看，房企要規(guī)避停牌及退市風險，要做好以下三方面工作。第一，優(yōu)化財務狀況，做好現(xiàn)金流管理，做好臨期債務的預案，謹防再次違約，并定期及時向市場公布；第二、加強公司內(nèi)部管理，尤其是風險把控制度。第三，保持適度再投資的能力，這是企業(yè)生存下去的必要條件，給債權人和市場增強信心，也為企業(yè)發(fā)展打開空間。

“推出改善公司資產(chǎn)質(zhì)量、完成債務重組、盡快恢復經(jīng)營的方案，才是保殼能夠成功的關鍵，公司要徹底擺脫退市風險，仍需要基本面恢復和改善。”劉水表示。