四大一線銷量炸裂

“9.26”中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)以來(lái)，地產(chǎn)活躍超過(guò)了大多數(shù)人的預(yù)期。

此前有人認(rèn)為，此輪救市有可能走“5.17”的老路，但一個(gè)月之后，地產(chǎn)市場(chǎng)交出了一份超預(yù)期的答卷。

傳統(tǒng)“金九銀十”的說(shuō)法，在今年完全反過(guò)來(lái)了，“鐵九鉆十”才是恰當(dāng)?shù)谋硎觥?/p>

四大一線城市強(qiáng)勢(shì)反彈，尤為引人注目。

上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)說(shuō)，從目前已有的10月份樓市數(shù)據(jù)看，一線樓市的止跌回穩(wěn)是全面的，“預(yù)計(jì)10月份一線城市二手住宅成交套數(shù)約為57260套，環(huán)比增速為49%，同比增速為57%，一線城市二手住宅成交套數(shù)將創(chuàng)2021年下半年以來(lái)月度最好水平。”

廣州是這一輪松綁政策中唯一全面放開限購(gòu)的一線城市，整個(gè)10月份廣州的樓市異?；鸨?。

10月廣州新房網(wǎng)簽10418套、111.47萬(wàn)平方米，環(huán)比均增長(zhǎng)100%左右，創(chuàng)今年新高，市場(chǎng)熱度維持在較高水平，止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)初現(xiàn)。

二手房市場(chǎng)因?yàn)榉繓|愿意更加靈活地調(diào)價(jià)，流動(dòng)性大增，整個(gè)10月全市二手住宅網(wǎng)簽13188套，環(huán)比增長(zhǎng)29.5%，如果加上網(wǎng)簽延遲的數(shù)據(jù)，實(shí)際累計(jì)成交16945套，單月成交近8年最高。

廣州這一輪樓市復(fù)蘇有一個(gè)明顯的特征，那就是投資客又開始活躍了，除了本地居民，還吸引了大量的異地客看房，來(lái)自佛山、上海、深圳客源涌入廣州購(gòu)房。

58安居客數(shù)據(jù)顯示，1月放松120平方米以上住房以及9月份全面取消限購(gòu)后，本地客人數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)17.14%以及4.63%，而異地客人數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)58%以及12.6%。

新房、二手房同時(shí)銷量大漲，改善型和投資性購(gòu)房也同步增加，讓廣州樓市的11月有了更大信心。

深圳的成交數(shù)據(jù)更加炸裂。10月份深圳二手住宅過(guò)戶8269套，環(huán)比上升超過(guò)95%，創(chuàng)下了45個(gè)月以來(lái)的新高。一手住宅網(wǎng)簽4153套，環(huán)比上升146.3%，創(chuàng)35個(gè)月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套，10月全深圳新房住宅認(rèn)購(gòu)量達(dá)到13366套。

上海方面，10月二手房合計(jì)銷售24376套，環(huán)比大漲約53%。10月份也是上海今年繼3月、6月、7月之后，年內(nèi)第四次突破2萬(wàn)套的月份。

北京10月二手房網(wǎng)簽量達(dá)到17367套，環(huán)比增長(zhǎng)30.8%，二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)近一年半新高，加上下定未完成網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，10月真實(shí)成交量預(yù)計(jì)突破2.5萬(wàn)套，是2017年來(lái)連續(xù)8年同期10月最高值，同比上漲超過(guò)150%。

為什么說(shuō)這一波樓市復(fù)蘇不太可能走“5.17”的老路？因?yàn)閺乃拇笠痪€城市的成交量來(lái)看，有的已經(jīng)回到了2021年的高點(diǎn)，有的已經(jīng)是近七八年的高點(diǎn)，與5月份的反彈有很大的區(qū)別。

樓市分化嚴(yán)重

10月份的這波反彈是全國(guó)性的，一線城市之外，其他低線城市也都回溫。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，10月份一線城市新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)14.1%，二手房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)47.3%。二三線城市中，南京、寧波、大連、東莞等城市新房成交量同比增幅超過(guò)30%。

20個(gè)省份二手房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)，其中，天津、廣東、江西、北京、上海、河北、遼寧、浙江、湖南、重慶、貴州、甘肅、陜西、寧夏同比增長(zhǎng)超過(guò)10%。

但是從平均數(shù)來(lái)看，全國(guó)樓市的分化還是非常嚴(yán)重。

10月份全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)0.9%，與一線城市的14.1%相差甚多，全國(guó)二手房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)8.9%，同樣與一線城市的47.3%有著云泥之別。

好的一方面是，無(wú)論是新房還是二手房都在從存量消化向增量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)信心進(jìn)一步放大，而且一線城市的樓市復(fù)蘇具有明顯的從信心重塑到信心外溢的帶動(dòng)作用。

但很明顯，低線城市的復(fù)蘇速度與一二線城市相比仍舊太緩慢了，而且因?yàn)橐痪€城市陸續(xù)在放開限購(gòu)，這種虹吸效應(yīng)只會(huì)更加強(qiáng)烈。從投資的角度看，我們一直強(qiáng)調(diào)，只有一線城市和強(qiáng)二線城市才具有投資效益。

我特意看了下貝殼平臺(tái)弱二線城市南昌10月份的數(shù)據(jù)，當(dāng)月南昌二手房成交909套，環(huán)比增加了46.6%，這個(gè)數(shù)據(jù)看起來(lái)不錯(cuò)，但新增二手房掛牌量9052套，同比環(huán)比增加了9.3%——賣不完，根本賣不完……

不過(guò)，總體來(lái)看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)已經(jīng)到了。此前我們也寫過(guò)《中國(guó)房地產(chǎn)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了》，而在看到10月全月數(shù)據(jù)后，這種趨勢(shì)更加明顯。

除了我們上文提到了各地銷售數(shù)據(jù)，房企層面，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企10月份操盤金額環(huán)比9月份暴增73%；跟去年同期相比也小幅增長(zhǎng)7.1%。

這也是今年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)首次實(shí)現(xiàn)單月同比正增長(zhǎng)。

能不能抄底？

10月份的樓市復(fù)蘇，讓很多人蠢蠢欲動(dòng)。

這一次救市，從利率、首付比例、限購(gòu)等方面刺激，分別對(duì)應(yīng)的是降低成本、加大杠桿、降低門檻，從吸引力看還是很足的。

以利率為例，很多城市已經(jīng)將新房利率降到了3%以下，如廣州等城市到了2.65%，相比于兩三年前的5%，購(gòu)房利率成本幾乎腰斬。

從成本的角度看，當(dāng)前的利率水平對(duì)于剛需、改善置換群體是個(gè)入手的好時(shí)機(jī)。

從市場(chǎng)預(yù)期看，樓市有“長(zhǎng)尾效應(yīng)”，預(yù)計(jì)11月份的數(shù)據(jù)不會(huì)差。

從9月份開始的這波樓市與股市互動(dòng)的刺激，還給社會(huì)傳遞了一個(gè)信號(hào)，那就是如果信心恢復(fù)，購(gòu)買力仍可持續(xù)。

從9月24日開始，股市已經(jīng)連續(xù)20多個(gè)交易日成交額在1.5萬(wàn)億元以上，全國(guó)各地，特別是一線城市樓市的修復(fù)也從側(cè)面反映出來(lái)，樓市的潛在購(gòu)買力，其實(shí)依然是充沛的。一旦這波購(gòu)買力入場(chǎng)，帶來(lái)的變化將是立竿見影的。

所以大概率接下來(lái)的幾個(gè)月，成交量仍將繼續(xù)放大。

但是，從投資的角度看，還有兩個(gè)指標(biāo)需要關(guān)注。一個(gè)是二手房的流動(dòng)性，前面已經(jīng)分析了，當(dāng)前的二手房流動(dòng)性加大，但掛牌量激增。

另一個(gè)是土地供應(yīng)量。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了變化，市場(chǎng)在未來(lái)醞釀供應(yīng)高峰。

所以，我們建議，不僅三四線不要隨便買房，一二線土地供應(yīng)集中區(qū)域也不要隨便買房，投資要謹(jǐn)慎。

從中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的“2024年1~10月全國(guó)賣地城市排行榜”上可見，雖然今年土地出讓行情差，但北京、杭州、上海還是收獲千億元以上的出讓金，未來(lái)這些城市仍將有較大的供應(yīng)量上市。

當(dāng)然，如果未來(lái)能以10月份這樣火爆的銷量持續(xù)下去，市場(chǎng)熱度持續(xù)的同時(shí)，流動(dòng)性大增，以往供大于求的局面將有所緩解。

以深圳為例，深圳中原統(tǒng)計(jì)，目前深圳全市在售新房住宅46945套，如果以10月份認(rèn)購(gòu)量13366套來(lái)估計(jì)，三個(gè)半月就能賣完，市場(chǎng)很快將進(jìn)入供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)。

所以核心城市還是樓市投資的首選，深圳房?jī)r(jià)雖然較高點(diǎn)有不小回落，但一旦政策及時(shí)，很快就能穩(wěn)定市場(chǎng)，扭頭向上。

（作者系資深媒體人）

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