當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，但“穩(wěn)樓市”的任務(wù)仍然艱巨。為此，明年樓市政策將進(jìn)一步以去庫存和盤活存量土地及房源為抓手，“用力”促進(jìn)樓市企穩(wěn)。

12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。對(duì)于明年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的總體思路，會(huì)議明確，將“更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險(xiǎn)隱患”，并會(huì)在“穩(wěn)住樓市”的同時(shí)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

受訪業(yè)界人士認(rèn)為，2025年，房地產(chǎn)仍將是“防范化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的重點(diǎn)領(lǐng)域。為持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，明年需重點(diǎn)關(guān)注樓市存量去化情況，包括收儲(chǔ)存量土地和收購存量商品房的實(shí)施進(jìn)展。與此同時(shí)，因城施策政策措施還有繼續(xù)優(yōu)化空間。作為“十四五”的收官之年，明年房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)性制度或迎來變革，其影響可能進(jìn)一步深入至房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

用力推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)

近兩個(gè)月以來，隨著政策持續(xù)優(yōu)化和顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長。但整體而言，“穩(wěn)樓市”的任務(wù)還很艱巨。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-11月份， 從房地產(chǎn)投資、房屋施工面積和竣工面積來看，同比下降均超10%。

為此，繼中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，此次全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議（以下簡(jiǎn)稱“全國住建工作會(huì)議”）再次強(qiáng)調(diào)，明年要“穩(wěn)住樓市”，“更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險(xiǎn)隱患”。對(duì)于“推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)”的相關(guān)工作，則以“用力”二字予以強(qiáng)調(diào)。

根據(jù)全國住建工作會(huì)議，2025年“穩(wěn)樓市”的工作包含兩個(gè)方面：第一，著力釋放需求。把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對(duì)群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目重點(diǎn)支持；

第二，著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

有業(yè)界觀點(diǎn)認(rèn)為，2025年，影響需求最核心的變量有兩個(gè)，一是城中村改造項(xiàng)目加速推進(jìn)，貨幣化安置等支持到位。二是收儲(chǔ)商品房用作保障性住房。疊加因城施策政策措施繼續(xù)優(yōu)化，政策組合拳助力市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

“除了落實(shí)好購房方面的存量政策和增量政策，加力實(shí)施城中村和危舊房改造外，此次全國住建工作會(huì)議還強(qiáng)調(diào)‘發(fā)揮好住房公積金作用’，這意味著2025年住房公積金的政策會(huì)持續(xù)發(fā)力，地方會(huì)有更多動(dòng)作。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)說。

成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波進(jìn)一步對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，對(duì)于明年的樓市政策，會(huì)繼續(xù)因城施策調(diào)減限制性措施。對(duì)于仍在執(zhí)行限購、限售等限制性政策的城市，可以根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，適時(shí)調(diào)減或取消，讓商品住房回歸商品屬性，更好滿足改善性住房需求。

此外，馮波還認(rèn)為，接下來，針對(duì)樓市領(lǐng)域的“積極的財(cái)政政策”有望擴(kuò)圍提質(zhì)，“適度寬松的貨幣政策”有望更精準(zhǔn)有效。

一方面，加大利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地和收購存量商品支持力度，在收購主體、收購價(jià)格和住房用途等方面，給予地方政府更大自主權(quán)，破解收購政策落地效果不佳等問題；另一方面，可以考慮采取進(jìn)一步降低房貸利率和開發(fā)貸利率等政策工具，有效降低居民購房負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。與此同時(shí)，可以考慮加大央行再貸款和政策性開發(fā)性銀行專項(xiàng)借款支持力度，在“保交房”相關(guān)項(xiàng)目、城中村和危舊房改造等方面提高額度，降低借款利率。

近日召開的國常會(huì)也明確，優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制。要實(shí)行地方政府專項(xiàng)債券投向領(lǐng)域“負(fù)面清單”管理，允許用于土地儲(chǔ)備、支持收購存量商品房用作保障性住房，擴(kuò)大用作項(xiàng)目資本金范圍。

馮波認(rèn)為，針對(duì)明年宏觀政策取向，中央近期已釋放出“更加積極有為”的信號(hào)，明確“加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”。此次全國住建工作會(huì)議則進(jìn)一步釋放了房地產(chǎn)領(lǐng)域的積極政策信號(hào)。展望后市，房地產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⒊雠_(tái)更多“超常規(guī)”增量政策，助力穩(wěn)樓市、去庫存。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

上個(gè)月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，“推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。”

此次，全國住建工作會(huì)議進(jìn)一步劃定了發(fā)展“新模式”的五大方向：

一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。

二是推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場(chǎng)穩(wěn)定。

三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。

四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。

五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

業(yè)界認(rèn)為，前述五大方向是對(duì)此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”的進(jìn)一步細(xì)化。房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，關(guān)乎樓市止跌回穩(wěn)，也關(guān)乎房企轉(zhuǎn)型發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)說，在住房供應(yīng)體系方面，明年要重點(diǎn)關(guān)注保障性住房和改善性住房的供給。此次會(huì)議對(duì)于保障房建設(shè)方面的表述有一點(diǎn)重要的變化：2024年對(duì)于改善型需求，更多是從需求端進(jìn)行分析的。但是此次會(huì)議比較明確提及了改善性住房的供給，尤其是和好房子進(jìn)行結(jié)合。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)亦對(duì)記者分析，新模式下，房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度面臨較大的變革，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的影響。住建部近期推進(jìn)“好房子”建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，建筑、建材相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)相應(yīng)提高，從而對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的影響。

根據(jù)此次會(huì)議，對(duì)于建設(shè)“好房子”，一方面，提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布新修訂的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住宅標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子，此外，要推進(jìn)老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。

馮波認(rèn)為，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售等規(guī)?？赡茈y以實(shí)現(xiàn)過去高速發(fā)展時(shí)期的水平，房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)從過去主要看增長速度有多快，轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕促|(zhì)量和效益有多好。與新建商品房開發(fā)建設(shè)相關(guān)的建筑、建材發(fā)展速度可能有所回落，但在一些城市房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新、城中村和危舊房改造、舊房裝修等方面仍有大量新增建設(shè)需求。此外，房地產(chǎn)運(yùn)營模式正逐漸從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向增量建設(shè)和存量服務(wù)并重，與房地產(chǎn)相關(guān)的租賃、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上升，同樣能增加就業(yè)崗位。