深圳2025年首宗居住用地在今日出讓，超70%的溢價率超出市場預(yù)期。

1月16日，位于龍崗區(qū)大運片區(qū)的G01045-0200宗地開拍，吸引了綠城、中海、深業(yè)、南山、越秀、建發(fā)、華潤、招商8家企業(yè)參與競拍，讓人意外的是，這宗位于深圳外圍區(qū)域的地塊經(jīng)過了246輪激烈競價才成交，花落中海。

上述地塊屬于二類居住用地，土地面積2.1萬平方米，建筑面積10.4萬平方米，按照“價高者得”的原則出讓，未設(shè)置住宅銷售限價，起拍價17.99億元，成交價30.65億元，按此計算，樓面地價29611元/平方米，溢價率70.37%，成為近年來深圳溢價率最高的地塊。

具體來看，該地塊位于龍飛大道與青春路交匯處東北角，與大運體育中心和大運天地商業(yè)一路之隔，所處的片區(qū)整體配套較為完善，大運公園、香港中文大學（深圳）都在附近，不過，該項目距離地鐵站有一定距離，地圖平臺規(guī)劃的路線顯示，地鐵16號線大運中心地鐵站到該項目，步行需要走1.5公里左右。

該項目屬于居住氛圍比較濃厚的龍崗中心城片區(qū)，周邊住宅小區(qū)不少，房產(chǎn)中介平臺上，

該項目附近的陽光天健城小區(qū)，上個月的二手房成交均價為5.46萬元/平方米，佳兆業(yè)未來花園小區(qū)為4.45萬元/平方米。新房方面，據(jù)報道，與上述地塊同片區(qū)的TOD項目深鐵閱云境近期開盤，300多套房源開盤當天賣完，備案均價為5萬元/平方米，開盤即給88折，最終銷售均價為4.4萬元/平方米。

對于中海此次高溢價拿地，不止一名房地產(chǎn)企業(yè)投拓人士對該項目后期的盈利情況表示擔憂。“我們的溢價率上限是35%，所以按照最終70%溢價率成交的情況來看，可能會虧。”一位了解該地塊的房企投拓人士對第一財經(jīng)表示，在控制得好的情況下，行業(yè)內(nèi)的建安成本在6000～7000元/平方米左右，但是因為這塊地下方大概率有溶洞，因此地基成本會比較高，所以建安成本也會隨之提高。

另一房企投拓人士則對第一財經(jīng)表示，按照其所在公司的測算，70%的溢價率成交，估計整個項目最終會虧損20%左右，建安成本至少8500元/平方米，再加上其他的費用成本，很難賺錢。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，2024年深圳涉宅用地供應(yīng)大幅縮減，全年共成交5宗涉宅用地，這些地塊均由頭部央國企摘得，民企拿地意愿整體仍偏弱。2025年首宗宅地的火爆競拍，有望進一步帶動市場預(yù)期的修復。

除了深圳上述地塊，中海今日還以40.08億元的底價拿下了北京市豐臺區(qū)玉泉營街道一地塊，一天內(nèi)在土地市場上花了70多億元。

據(jù)悉，北京市豐臺區(qū)這宗地是西南郊冷庫及周邊改造項目，屬于麗澤金融商務(wù)區(qū)的輻射范圍，是純住宅用地無多余配建，不限地價、不設(shè)指導價，建控規(guī)模約6.91萬平米，容積率2.52，限高80米，可做高層建筑。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，上述豐臺區(qū)地塊所處環(huán)線位置優(yōu)越，北接京滬線，東臨京開高速，南靠南三環(huán)，西邊有規(guī)劃中的柳村路，構(gòu)成了一張緊密交織的交通網(wǎng)。另外，項目靠近地鐵10號線、19號線、大興機場換乘站草橋站。周邊競品項目北京瑞府網(wǎng)簽率超過90%，此時拿地能夠有效補充板塊庫存，時機剛剛好。

近年來，中海在一線城市多次推出高端住宅項目，在一二線城市土地市場中頻繁揮金拿地補倉的動作引發(fā)關(guān)注。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年，中海的權(quán)益拿地金額共688億元，盡管同比2023年1101的拿地金額有所下降，但是名次更進一步，超過了保利發(fā)展、華潤置地，在所有房企中位列第一。值得一提的是，與2023年類似，2024年，中海依舊偏愛高端住宅市場，在北京、深圳核心區(qū)域共拿下了三宗百億級地塊。

可以說，布局核心城市核心區(qū)域，是近年來中海踐行的投資原則，2024年年初的業(yè)績會上，中海地產(chǎn)副總裁郭光輝就曾表示，2023年公司整體凈利潤率在行業(yè)中名列前茅，得益于公司堅守主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的投資理念，這也使得公司在下行周期也能更加穩(wěn)健，回報更優(yōu)。

房地產(chǎn)逆周期中，作為央企，房地產(chǎn)市場中勇于開拓也是中海近年來的發(fā)展策略可以用“勇于開拓”來形容。2024年年初的業(yè)績會上，中海地產(chǎn)行政總裁張智超公開表示，對標成熟發(fā)達市場，美國和英國TOP3住宅開發(fā)商的市占率可達到22%-23%水平，國內(nèi)的市場格局可能也是這個趨勢。目前國內(nèi)TOP3房企的市占率還不到10%。作為龍頭房企，中海的市占率還有很大的提升空間。